从国外持有
写给外籍业主的普吉岛物业管理
在这里从另一个国家持有一处房产，和在自己国家持有不是同一份工作。规则是泰国的，文件是泰文的，而问题发生在您睡着的时候。这一页写的是作为外籍业主真正适用于您的东西，以及我们在其中的那一部分到哪里为止。
请先读这一段
我们是管理者。我们不是您的律师，也不是您的会计师。
下面大部分内容属于法律、税务或移民实务。我们每周都在它旁边工作，但我们不具备就此向您提供意见的资格；而一家装作自己具备的管理公司，是一家需要您小心对待的管理公司。
我们的了解真正有用的地方
我们每周都在真实的房产上，从操作层面和这些规则打交道。这意味着我们通常能告诉您该问哪一个问题、别人会要哪一份文件，以及实务中会怎么走——而不是纸面上写着怎么走。这并不意味着当产权或金钱有分量时，我们的回答就是那个可以依赖的回答。请把这一页当作一次专业对话之前的方向指引，而不是它的替代品。
它在哪里停下
持有结构、公司设立、税务处理和移民身份，属于有执业资格的人。我们不会替您搭结构、替您报税，也不会替您解释签证。当您问到这类问题时，诚实的回答是一次转介，而您应该期待的正是转介，不是一个说得很有把握的意见。
我们会把您介绍给谁，以及我们从中拿到什么
我们可以说出几家泰国律所和会计师的名字，我们看着他们多年来为业主认真做事。我们和他们之间没有任何安排，您使用他们时，任何一方都不会有钱经手。请直接把这个问题问我们，也问您在这里打交道的每一家管理公司和中介。一次会付钱给某人的转介并不自动等于坏事，但您有权在接受它之前知道。
为什么划下这条线，反而让其余部分更有用
把我们的角色到哪里为止说清楚，正是让我们确实主张的那些部分变得可信的东西。一家把自己同时定位成您法律、税务、移民和运营问题答案的公司，是一家在其中任何一项上都没有被认真检验过的公司。我们是一家小小的管理公司。我们擅长的事情列表很短，这是刻意的。
您怎么持有它
持有结构决定的东西，比业主预期的多。
三条路径涵盖了这座岛上几乎每一位外籍业主，每一条来自泰国法律的不同部分。下面写的是背景，不是意见：它在这里，是为了让您能就自己的房产，向泰国律师提出正确的问题。
一套共管公寓，以您本人名义永久持有
《共管公寓法》允许外国人完全持有单元，但有一个上限：一栋楼可售建筑面积中，落在外国人手里的部分不得超过百分之四十九。您那套单元要么在这个配额之内，要么不在，而这是关于那栋楼的事实，不是关于您的事实。购房资金通常必须以外币从境外汇入并在这里结汇，而银行出具的外汇汇入证明，正是土地厅在登记时要看的东西。请把这份文件保管好。等到您卖房、并且希望款项汇出境的那一天，它会再次变得重要。
一栋别墅，土地以登记的长期租赁持有
外国人一般不能在泰国拥有土地，这就是为什么别墅的购买通常围绕一份在土地厅登记的土地长期租赁来搭建，而且房屋本身常常与它所坐落的地面分开持有。泰国法律把可登记的期限上限设在三十年。写进您文件里的续期，是双方之间的合同承诺，而不是登记机关事先担保的东西——这个区别，是理解您自己那几份文件时最重要的一件事。请让您的律师以书面形式说明：登记期限结束时会发生什么。
一栋别墅，土地通过一家泰国公司持有
使用很广，而且受到的审视越来越多。一家只为持有一栋房子而存在、泰籍股东从未真正出资的公司，是代持安排，不合法——无论这个结构搭建的时候什么是常态。一家真实的公司带来真实的义务：真实的记账、年度申报、审计师、注册办公地址。如果这是您的结构，那么每年把它维持在干净状态的成本，是持有这处房产的一部分，属于您的预算，而不属于一次意外。
一家管理公司为什么会在意这些
结构决定电费合同上是谁的名字、在移民申报中谁被当作户主、租金收入进谁的账户，以及星期天谁有权放一位技师进大门。当这些都没有被写下来时，交接就会出问题。在我们接手一处房产之前，我们会问它是怎么持有的——不是出于好奇，而是因为一旦知道了这一点，一半的运营问题会自己回答自己。
TM30
这项申报义务在您身上，不在您的客人身上。
它与出租无关，与税无关，而且是多数外籍业主在它于最糟糕的时刻造成麻烦之前，从来没听说过的一条规则。
这条规则实际上说了什么
泰国移民局要求房产的户主、业主或占有人，在有外国人住在那里时向移民局申报。这项义务落在房产这一侧，不落在来访者身上。期限是以小时而不是以天计算的，而无论是办理程序还是执法的力度，近年来都不止一次移动过。请向有资格的人确认当前的规定，而不是依赖某个论坛在几年前说过的话。
它适用的范围不止于付费客人
这项义务附着在「让一位外国人住宿」这件事上，不附着在「向他收钱」这件事上。一位朋友在您空着的别墅住两个星期，算；不需要有任何金钱易手，这项义务就已经存在。它是否也适用于您自己——离开一段时间之后回到自己的房产——确实存在争议。我们见过两种答案，而答案取决于是哪一个移民局办公室在问。如果您自己会在这处房产上待相当长的时间，那是一个该问您律师的问题，不是该问我们的问题；而且要问对方关于您那个办公室的做法，不是关于泰国整体的做法。没有疑问的是朋友免费住宿那一种情形，而恰恰几乎总是这一种没有被申报。
这个缺口会在日后显出来
当时什么都不会发生，这正是它被忽略的原因。它会在一次签证延期、一次再入境、一次九十天报到或者一笔房产交易时浮出来，那时有人翻开记录，发现它很薄。那是一个远比事情发生的当周更糟糕的时刻，因为您那时是在赶着一个期限、从另一个国家、通过别人，去修补一段历史。
我们怎么处理它，以及我们不能从您身上拿走什么
对于我们管理的房产，我们为到达的客人提交申报，并把记录连同您房产档案的其余部分一起保存，好让官员来问的时候它是存在的。我们不能做的是转移这项义务：在法律上，它仍然在业主或占有人身上。工作我们来做；而规则针对的那个人，仍然是您。任何告诉您他已经吸收掉您法定义务的管理公司，要么是读错了，要么是指望您不会去核实。
三十天的问题
短住、《酒店法》，以及那个谁都不愿意给的答案。
业主在这件事上，通常会被告知他们想听的话。以下是我们在一处房产被挂到任何地方之前给出的版本。
为什么三十晚这个数字一再出现
泰国通过《酒店法》来规范有偿住宿。把一处房产提供给旅行者做短期住宿，被视为经营住宿业，牌照的问题正是由此而来。按月出租一般被视为一种租赁安排，这就是为什么如此多的楼盘和业主最终落在三十晚起的最短住期上。它是绕开了这个问题，而不是回答了它；而对很多房产来说，那是明智的做法。
多数别墅从来就不是为了持有牌照而建的
一张酒店牌照带着建筑、消防安全和用地规划方面的要求，而一栋私人住宅从来不是按满足这些要求设计的。有些项目就是为拿到牌照而专门建的，也有些单元处在一张项目层面持有的牌照之下，而业主自己并不知道。您的可能就是其中之一。在假设不是之前，值得先弄清楚，因为它改变的是您被允许做什么，而不仅仅是您准备承担什么风险。
您的国籍不改变规则，但它改变您的暴露程度
牌照方面的情况取决于房产和住宿时长，不取决于谁持有它。人在国外所改变的，是一个问题怎样到达您：一位不在场的业主会很晚、通过别人、并且用更少的办法安静地摆平，才知道邻居投诉过。这里的执法往往是由投诉驱动的，这让您与墙那一边两户人家的关系成为一件运营上的事，而不是一件社交上的事。我们把它当作这份工作的一部分。
您会从我们这里得到什么
在您的房产被放上任何平台之前，我们会直白地告诉您它处在上述哪一种情形里，包括当诚实的答案是「这个情况并不清楚」的时候。如果您接下来选择做短租，您是在知道自己在选什么的前提下做的，而暴露是您的：不是我们的，也不是平台的。比起把一位业主放到一个他在看到完整图景之后本不会去的位置，我们宁愿丢掉这一单。
钱
银行账户，以及钱究竟怎么到您手里。
这里面没有一件事是奇特的。它只是对那些没法亲自到场发问的人，被解释得很糟糕。
开一个泰国账户，比听上去难
要求因银行而异，实务中还因分行、因当天而异。要求已经收紧，非居民经常被要求提供与签证、工作许可、购房或本地地址挂钩的文件。这是一场该和银行谈的对话，也是少数几件亲自到场仍然胜过其他一切办法的事情之一。我们可以告诉您，最近有业主被要求拿出哪些材料；我们不能替您开户，也不希望为了尝试而拿到您的证件。
您购房时的那些文件，很多年之后仍然要紧
当资金是从境外汇入用于购买一套共管公寓时，银行为证明这笔汇入而出具的证明，不是一份归档之后就可以忘掉的手续。它是土地厅在登记时要的东西，也是将来您卖房、希望款项回到自己国家时银行要看的东西。业主一直在把它弄丢。请扫描一份，并且把扫描件放在一台您将来会换掉的笔记本电脑之外的地方。
租金收入进谁的账户
请问任何一家管理公司：客人的付款是落在他们的账户还是您的账户、余额什么时候划转，以及有多少被留存用于损坏或即将发生的成本。两种模式都存在，两种也都可以诚实地运作。要紧的是它被写进协议、时间点是一个固定的日期而不是「我们忙完就办」，以及每一笔划动都出现在一份您可以逐行读懂、不必打电话问人的对账单上。
把钱汇出泰国
常规，而且需要文件。银行会问这笔钱是什么、从哪里来，而当您的记录干净时这个问题很容易，不干净时就很尴尬。两头都要预计成本：汇出行、汇率本身、收款行。请注意，这些既不由我们设定，我们也不从中拿走任何一部分。在您围绕某个数字做规划之前，请先问您自己的银行，什么适用于您。
税
什么被征税、由谁征，以及我们对此能做什么、不能做什么。
我们不是会计师，也不会给这里的任何一项配上数字。我们能做的，是把存在的那些事项一一点名，好让您知道该问什么、该问谁。
在泰国取得的租金收入，在泰国应税
来自这里一处房产的收入是泰国来源所得，无论您住在曼谷还是布鲁塞尔。它怎么被核定，取决于房产是个人持有还是通过公司持有，也取决于您自己的居民身份。有一些扣除和免税额，泰国会计师会正确地适用，而您靠读论坛不会可靠地找到。代价高昂的错误很少是缴错了金额：而是不知道自己本该申报哪一张表。
每年的土地与建筑税
泰国对土地和建筑征收年度税，由地方政府征收，具体处理取决于房产被归入哪一类：住宅、商业、农业、闲置。一处在出租的房产，可能与一处您自住的房产被区别对待，而这个分类值得去核实，不值得去假设。账单寄给业主。它是那种在第一个完整年度里悄悄出现、让只为购买做过预算的人感到意外的成本之一。
在过户时到来的那些税费
买入和卖出在土地厅都会产生费用：过户费，视情形而定的印花税或特别营业税，以及卖方那一侧的一个扣缴部分。哪一部分由谁付是惯例而非固定，而它和其他任何条件一样，是在交易中谈出来的。这就使它成为一场要在您同意一个价格之前、而不是在您握手之后，和律师与会计师进行的对话。
您自己的国家可能还没有和您了结
泰国的租金收入在您来自的地方是否也应税，取决于您在那里的居民身份，而一旦您已经不再是那里的税务居民，这个身份就会改变——这就是为什么同一条街上的两位业主，对同一个问题会得到不同的答案。少数国家，其中最典型的是美国，对本国公民无论住在哪里都征税，而这又一次改变了问题。泰国与很多国家签有避免双重征税协定，由它决定哪一方拿到什么。所有这些都是一个跨两国的问题，需要在两边都有资格的人。普吉岛没有人能回答本国那一半，我们自己也不例外。在这件事上出错的业主，通常是因为只问了两边中的一边。
我们实际提供的是什么
逐项列明的业主对账单、支出对应的发票和收据，以及一份年度汇总，其形式要让会计师能够直接使用而不必回头找我们补背景。记录由我们保存；使用它的是您的顾问。这就是我们在您税务事务中角色的全部，而且它值得在您聘请任何人之前先检验一下：请一家管理公司拿出已经过去的某一年的同类材料，看看要花多久。
在另一个时区
打理一栋您走不进去的房子。
这是业主低估的那一部分，而它和文件毫无关系。
小问题的代价，等于注意到它所花的时间
一台在滴水的冷凝机组，当天是十五分钟的活，三个星期之后是一次天花板修复。普吉岛让这道算术比多数地方更糟，因为西南季风大致从五月持续到十月，而一栋被封起来的房子在这期间不会原地不动。我们打开过在八月关了两个星期的房子，在衣柜背板上发现了霉。一个被堵住的屋面排水口，只要一个下午的雨就能找到天花板。一个没有人撇过落叶的泳池，会在您于某个干燥的地方回邮件的时候变绿。距离并不制造这些问题；它拿走的是本来会有人注意到的那个瞬间。那才是您从一家管理公司买到的真正东西，而且值得看清楚：您买的是注意力，不是魔法。
您只知道有人选择告诉您的那些
身在国外，您对这处房产的全部认识，就是您收到的那份报告。所以节奏和格式远比承诺更重要：带日期的照片、检查了什么、发现了什么、做了什么、还有什么没有关闭。一份每个月都写着「一切良好」的报告，不是报告。在和任何人签约之前，请要一份真实的报告来看，金额涂掉即可。
有些决定等不到您那边的早上
约定一个金额：低于它管理公司直接处理，高于它必须先问您，并把它写进协议。定得太高，您会在事后才知道支出；定得太低，您会在机场休息室里批准一盏灯具。多数业主用一次对话就把这件事定下来，然后再也不用想它——而这恰恰是它值得那一次对话的原因。
咨询到达的是别人的早上
普吉岛的客人不来自同一个时钟。悉尼的一家人、首尔的一对夫妇，和一个正在订二月出逃行程的德国家庭，不会在同一个小时写信。他们合起来覆盖了一整天，所以不存在哪个时区——包括您的时区——收件箱是安静的。会衡量回复速度的平台，Airbnb 说得最明确，会把它算进下一位搜索的人看到什么里面。这是把这份工作交出去的少数几个纯粹机械性的理由之一：不是您答不好，而是您得醒着才能答。没有人能一边有份工作、一边把这件事撑过一个季节。
信任是靠无聊的重复建立的
同一个人，在每周同一天上门，用同一种格式汇报，一个月接一个月。它毫不光鲜，而它就是产品的全部。如果您想用一个便宜的办法检验任何一家管理公司，就看第三个月的报告是不是和第一个月一样详尽，以及照片是不是从相同的角度拍摄的，好让您真的能够比较。
在您睡着的时候
凌晨三点有东西坏了，实际会发生什么。
这不是承诺：这是流程，写下来，好让您可以拿它对照别人向您描述的内容。
电话不会打给您
房子里、房源上和冰箱门上的那个号码是我们的，而且是在它响起的那个钟点、在岛上被接起来的。一位站在漆黑别墅里的客人，需要的是一个今晚就能把电工叫动的人，不是一个能给您发邮件然后等您天亮的人。我们用英语和法语和业主打交道，在这里则按情况需要的语言和所有人打交道。
距离是用车流量衡量的，不是用地图
我们的业务覆盖整个普吉岛。这句话出现在这里每一家管理公司的网站上，单独看毫无意义，所以下面是我们说这句话所要付出的东西。Layan 和 Kamala 之间的那条路，在九月是一趟车程，在二月是另一趟，而地图不会告诉您您即将走的是哪一趟。Thepkasattri 路和 Bypass 路决定了南北方向的大部分情况，而它们在早上八点和晚上八点决定的方式并不一样。Patong 山路在凌晨两点快得让人惊讶，而它在傍晚六点从来不是那样。所以在我们接手一处房产之前，我们会告诉您我们的人里谁离您的大门最近、那个人实际睡在哪里，以及在您所问的那个钟点，他真正需要多久才能到您那里：夜里的数字和旺季的数字，不是那个好听的数字。请把同样的问题问给其他任何人，并且要求书面回答。
在升级之前，先分诊
凌晨三点的多数来电并不是紧急情况。一个跳掉的断路器、一台路由器、一个大门遥控器、一位找不到第二台空调控制器的客人。这些在电话里就解决了，或者有人开车过去，在客人还没来得及生够气之前就解决了。经过这一层过滤之后剩下的，才是真正的故障，而那完全是另一场对话——这正是要有这层过滤的意义。
我们花到您设定的上限为止，然后停下
低于您协议里的门槛，我们把技师叫到位、让房产恢复正常，成本连同发票一起落在您的对账单上。高于门槛，您会收到一条信息，说明发生了什么、要花多少钱、我们建议怎么做。然后我们等。等待偶尔是错误的答案，而这恰恰是那个门槛值得您想一想、而不是接受一个默认值的原因。
有些事我们一定会把您叫醒
任何要落上您名字的文件、一次保险理赔、警方、结构性损坏，或者一个改变这处房产而不是修复它的决定。那些是您的，而没有哪个时区可以成为让别人代做的理由。当一位客人的住宿被打断时，我们也会在评价出现之前告诉您，而不是等您读到之后。
把话说公道
一位外籍业主什么时候根本不需要我们。
与其让您在签下什么之后才发现，我们宁愿在这里说出来。
您在这里的时间比不在的时间多
如果您一年中大部分时间在普吉岛，而且不介意亲自打理这栋房子，那么我们卖的东西您大部分已经有了。在场就是产品。为一件自己能提供的东西付钱给别人，纯粹是一笔成本，而一家试图把您从这个观察里劝出来的管理公司，是在推销，不是在给建议。
已经有一位您真正信任的人住在岛上
一位兄弟姐妹、一位伴侣、一位有钥匙也有判断力的老朋友。在很多情况下，这种安排能顺利运作很多年。它往往在房产开始挣钱之后安静地失效——那时一份人情变成了一份没有人同意过要付酬的工作，而双方都不愿意开口。值得在它发生之前说出来，而不是在这段友谊已经把它吸收掉之后。
这处房产几乎不出租
如果这栋房子主要是您自己用，一年只接几笔订单，那么一整套管理安排的成本可能高过它带来的东西。您可能需要的，是有人照看一栋空房子：检查、清洁、泳池和花园，以及有问题时的一通电话。那是一件更小的事，也该按更小的事来定价。
您现在的管理公司报表做得很好
逐项列明的对账单、索要时就能拿出的单据、一天之内被回答的问题，以及一处在第三年看上去和第一年一样的房产。这就是整张清单。如果这四样您都有，留在原处就是正确答案，我们会这么告诉您，而不是编一个理由把您挪走。
直接的回答
外籍业主问我们的问题。
作为外国人，我能完全拥有一栋普吉岛的别墅吗？
我必须人在泰国才能聘请管理公司吗？
如果由你们管理我的别墅，TM30 的义务还是我的吗？
我不在的时候，你们能代付账单吗？
把房子租出去，我需要一个泰国银行账户吗？
你们用哪些语言和业主打交道？
市场分析包含什么，要花多少钱？
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