Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Как принять решение

Управлять виллой самому или нанять управляющего на Пхукете

Многие владельцы отлично справляются со своей виллой на Пхукете сами. Вопрос не в том, справитесь ли вы, а в том, сколько часов это у вас отнимает и что ломается, когда вы за семь часовых поясов отсюда.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Реальная нагрузка

Что на самом деле значит вести виллу самому.

Не рекламная версия. Версия «неделя за неделей» — для объекта, который действительно сдаётся.

  • Сообщения гостей — по их часам

    Запросы приходят по часам гостя, а скорость ответа определяет позицию объявления в выдаче каждой площадки. Из Европы это значит отвечать в полночь; из Северной Америки — до завтрака. Медленный ответ стоит вам брони ещё до того, как вы узнаете, что она вообще была.

  • Подготовка между заездами, которой вы не видите

    Заказать клинера легко. Знать, что клинер приехал, сделал всю работу и сообщил о пятне на диване, — уже нет. Тем более из другой страны. Именно здесь виллы под самостоятельным управлением незаметно теряют качество.

  • Цена, которая обязана двигаться

    Ставка, которая весь год стоит на месте, обходится вам дважды: она слишком дёшева в феврале и слишком дорога в сентябре. Делать это как следует — значит следить за календарём каждую неделю, а не выставить его один раз.

  • То, что ломается

    Кондиционер отказывает в первую ночь гостя, насос бассейна встаёт в воскресенье, у соседа в семь утра начинается ремонт. Кто-то должен ответить, найти мастера, который приедет сегодня, и заплатить ему.

  • Бумаги, о которых вы можете не знать

    Уведомление иммиграционной службы об иностранных гостях по форме TM30, правила вашего дома или посёлка для краткосрочных заездов и вопрос о лицензии при заездах короче тридцати дней. Молчание по этим вопросам — не то же самое, что соблюдение правил.

  • Персонал, если он у вас есть

    Горничная или садовник — это подбор, график, оплата и все бумаги, которые в Таиланде сопровождают наём человека. Руководить людьми удалённо — отдельная работа.

Куда на самом деле уходят деньги

Сравнение, которое почти все делают неправильно.

Владельцы сравнивают вознаграждение управляющего с нулём. Сравнивать честно — значит сопоставлять вознаграждение с разницей между тем, сколько объект зарабатывает и во что вам обходится управлять им самому.

  • Загрузка — самая большая переменная

    Разрыв между календарём, которым занимаются, и календарём, который стоит на месте, гораздо больше любого вознаграждения управляющего. Прежде чем сравнивать проценты, спросите, как каждый вариант скажется на числе забронированных ночей.

  • Отложенное обслуживание потом обходится дороже

    Насос бассейна, который обслуживают по графику, живёт заметно дольше того, до которого доходят руки только в день поломки. В солёном воздухе разница измеряется заменой оборудования, а не вызовами мастера.

  • У вашего собственного времени есть цена

    Даже если оценивать свой час очень скромно, часы, которых требует сдающийся дом, не бесплатны. Владельцы их обычно не считают — поэтому самостоятельное управление и выглядит дешевле, чем есть на самом деле.

  • Цена одного плохого отзыва

    Отзывы накапливаются. Один плохой месяц в начале жизни объявления снижает число броней на весь следующий год, и ни в одной вашей таблице такой строки нет.

Будем справедливы

Когда вести виллу самому — действительно правильное решение.

Мы лучше скажем это прямо, чем продадим то, что вам не нужно.

  • Вы живёте здесь

    Если вы на Пхукете, в том же районе, что и объект, и эта работа вам в удовольствие, вести дом самому совершенно разумно. Почти всё, что продаёт вам управляющий, — это присутствие, а оно у вас уже есть.

  • Вы сдаёте в долгосрочную аренду

    Арендатор на год создаёт лишь малую часть этой нагрузки. Хороший договор, надёжный арендатор и кто-то местный, кому можно позвонить, — часто этого и достаточно.

  • Вы почти не сдаёте

    Если дом в основном для вас и сдаётся несколько недель в году, схема с управлением может стоить дороже, чем принесёт. Вам, скорее всего, нужен тот, кто присмотрит за домом, пока он стоит пустым, а не тот, кто будет его продвигать.

Прямые ответы

О чём владельцы спрашивают, прежде чем принять решение.

Можно ли управлять виллой из-за границы, если есть хороший клинер?
Многие так и делают, и у некоторых получается хорошо. Сложность не в уборке, а во всём, что происходит между уборками, и в том, что о проблемах вы узнаёте только тогда, когда о них сообщает гость, — а к этому моменту они уже в отзыве. Клинер — не управляющий, и просить его быть и тем и другим обычно плохо кончается для самих отношений.
А если я хочу сам управлять ценами?
Это разумная схема, и просить о ней стоит. Часть владельцев хочет, чтобы календарь и ставки оставались за ними, а операционная часть — на управляющем. Только договоритесь об этом прямо: если ставки назначаете вы, то и результат по загрузке ваш.
Можно ли попробовать управляющего, не связывая себя надолго?
Такая возможность должна быть. Спрашивайте о сроках уведомления в первую очередь. Любой управляющий, уверенный в своей работе, отпустит вас, если предупредить в разумный срок, — потому что не думает, что потеряет вас.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Куда дальше

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486