Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Выбор управляющего

Как выбрать управляющую компанию на Пхукете

В этом деле каждый скажет вам, что он и есть правильный выбор. Вот как проверить это самому, не полагаясь ни на чьё слово, включая наше.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Начните отсюда

Четыре вопроса, которые быстро разводят управляющих по сторонам.

Почти весь этот список можно пройти уже в первом разговоре. Если какой-то ответ звучит расплывчато — это и есть ответ.

  • Сколько объектов у вас в управлении и сколько человек за ними смотрит?

    Важно не каждое число по отдельности, а их отношение. Пятьсот объектов при сорока сотрудниках означают, что на вашу виллу посмотрят несколько раз в год. Спросите обе цифры и заодно узнайте, сколько новых объектов компания взяла за прошлый год. Компания, которая быстро растёт, — это компания, у которой на каждый объект остаётся всё меньше внимания.

  • Как далеко вы от моего объекта и как часто там кто-то будет?

    Пхукет мал на карте, но ехать по нему долго. Компания из Раваи не окажется у вашей виллы в Лаяне через час, что бы ни было написано на сайте. Просите назвать реальное время в пути и реальную частоту визитов — письменно.

  • Можно посмотреть настоящий отчёт владельца с замазанными суммами?

    Самая быстрая проверка из всех. Управляющий, который отчитывается как следует, покажет вам формат за тридцать секунд. Тот, кто сводит всё в одну строку, объяснит, почему не может. Вот что нужно увидеть: каждое бронирование указано, каждый расход отдельной строкой, чеки — по первой просьбе.

  • Что будет, если я захочу уйти?

    Срок уведомления, на чьём аккаунте объявление, у кого остаётся история гостей, что происходит с персоналом. Компания, которой нужен долгий безотзывный договор, чтобы вас удержать, уже сказала вам, что думает о собственной работе.

Тревожные признаки

Ответы, после которых стоит задать второй вопрос.

Ни один из них не означает, что компания нечестна. Все они означают, что разговор нельзя на этом заканчивать.

  • «Мы гарантируем вам доходность»

    У гарантии есть цена, и её кто-то заранее посчитал. Либо она поставлена достаточно низко, чтобы в удачный год разница осталась у компании, либо это цифра, которую кто-то надеется вытянуть и пересмотрит в тот год, когда не вытянет. Спросите, что происходит в год, когда гарантия не выполнена, и кто это оплачивает. Ответ обычно лежит в пункте, который вы ещё не читали.

  • «Мы работаем по всему острову»

    Это говорят все. Спросите, где физически ночует их персонал. Покрытие — это уборщик и мастер, которые могут быть у вас сегодня, а не готовность компании принять вашу точку на карте.

  • Ставку называют, не сказав, от чего она считается

    Одна и та же доля от валовой суммы бронирования и та же доля от того, что осталось после комиссии площадки, уборки и платёжных сборов, — это разные деньги. Спросите, какой из двух вариантов имеется в виду и что именно вычитают, прежде чем считать долю.

  • О гостиничном законе не сказано ни слова

    Если управляющий охотно ставит вашу виллу на заезды по три ночи и ни разу не поднимает вопрос о лицензии, он либо о нём не знает, либо ему удобно, что риск несёте вы. Ни то, ни другое вам не нужно.

  • Фотографии объектов, которых у них нет в управлении

    Стоковые снимки на сайте управляющей компании встречаются часто и сами по себе ещё ничего не доказывают. Но попросите показать три объекта, которыми компания управляет прямо сейчас, и дать поговорить с владельцем одного из них.

Бумаги

Что прочитать до того, как подпишете.

  • Пункт о вознаграждении

    Какая доля, от какой базы и что вычитается первым. Попросите разобрать одно реальное бронирование: гость платит столько, площадка удерживает столько, до вас доходит столько.

  • Порог согласования расходов

    Сумма, выше которой управляющий обязан спросить вас, прежде чем тратить. Без неё мелкий ремонт превращается в невидимые строки. Поставите слишком низко — вас будут спрашивать про лампочки.

  • Ваши собственные приезды

    За сколько нужно предупредить, сколько ночей вы можете там прожить и берут ли с вас плату за уборку или подготовку дома за то, что вы пользуетесь собственной виллой.

  • Расторжение

    Срок уведомления в обе стороны и то, что возвращается вам: объявления, отзывы, история гостей, календари, договорённости с персоналом, ключи.

  • У кого лежат деньги

    Проходит ли доход от аренды через счёт управляющего или сразу через ваш, когда происходит выплата и что случается с депозитами, удержанными на случай ущерба.

Начистоту

Когда большая компания — лучший выбор.

Мы небольшая управляющая компания и скажем очевидное: маленький не значит правильный.

  • У вас несколько объектов в разных концах острова

    Портфель, растянутый от Май Кхао до Раваи, требует персонала, растянутого так же. Это вопрос масштаба, и бутиковый управляющий, который убеждает вас в обратном, просто себя продаёт.

  • Вам нужна гостиничная модель

    Брендированные резиденции, стойка регистрации, обслуживание номеров, общий пул аренды, который усредняет результат между квартирами. Это настоящие продукты, и мы их не предлагаем.

  • Вам важнее процесс, чем люди

    Большая компания даёт вам систему, которая переживает смену сотрудников. Маленькая даёт одного и того же человека годами. Пока этот человек не уйдёт. И то, и другое — настоящий компромисс.

Прямые ответы

О чём владельцы спрашивают нас на этом этапе.

Сколько обычно берут управляющие компании на Пхукете?
Долгосрочная аренда в управлении стоит дешевле посуточной, потому что после заселения жильца работы заметно меньше. Посуточная сдача существенно дороже: каждые несколько ночей — уборка, заселение и гость, о котором надо заботиться. Но объявленный процент значит гораздо меньше, чем база, к которой он применяется, и то, что вычитается до него. Попросите любого управляющего — включая нас — показать расчёт на одном реальном бронировании, прежде чем сравнивать две компании.
Стоит ли выбирать самое дешёвое предложение?
Само по себе — нет. Меньшая доля от плохо управляемого объекта оставляет вам меньше, чем большая доля от хорошо управляемого, и разрыв обычно больше разницы в вознаграждении. Сравнивайте не ставки, а то, сколько, по расчёту каждой компании, реально дойдёт до вас за год после всех вычетов. И просите показать, на чём этот расчёт стоит.
Сколько времени занимает смена управляющего?
Обычно несколько недель, и задаёт их ваш срок уведомления. Практическая работа занимает дни: перенос объявлений, отзывов, календарей, ключей и договорённостей с персоналом. Большая часть задержки договорная, а не операционная.
Можно поговорить с кем-то из ваших владельцев?
Да, и просить об этом стоит у каждой компании, которую вы рассматриваете. Управляющий, который не может найти ни одного владельца, готового ответить на звонок, тем самым уже кое-что вам сообщил.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Куда дальше

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486