Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Смена управляющего

Смена управляющего на Пхукете

Владельцы обычно тянут слишком долго, потому что считают, что смена всё перевернёт. Если делать всё в правильном порядке, она занимает несколько недель, и всё важное остаётся у вас.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Сначала

Прежде чем кому-то об этом сказать, прочитайте две вещи.

Именно неверный порядок превращает простую замену в плохой квартал.

  • Ваш срок уведомления

    Именно он задаёт сроки всего остального. Найдите его прежде, чем начинать любые разговоры, потому что от него зависит, меняете вы управляющего в этом месяце или уже после высокого сезона.

  • На чьём аккаунте объявление

    Это самый важный пункт — и именно его владельцы не читают никогда. Если объявление стоит на аккаунте управляющего, ваши отзывы и позиция в выдаче тоже на его аккаунте. Восстановить это с нуля — потерянный сезон. Выясните это сейчас, а не во время передачи дел.

Последовательность

Как на самом деле проходит аккуратная смена.

  • 1. Разберитесь, что у вас есть

    На чьём аккаунте объявление, история отзывов, будущие брони, договорённости с персоналом, ключи, удерживаемые депозиты и любые договоры с поставщиками, оформленные на вас. Запишите это до того, как кого-либо уведомите.

  • 2. Подготовьте замену

    Договоритесь об условиях с новым управляющим до того, как направите уведомление, — тогда разрыв становится передачей дел, а не провалом. Любой нормальный управляющий будет работать в рамках вашего срока уведомления, а не уговаривать вас его нарушить.

  • 3. Направьте письменное уведомление

    Вежливо и точно, со ссылкой на пункт договора. Эти отношения, возможно, придётся поддерживать ещё несколько недель, а у уходящего управляющего, чьи гости сейчас живут в вашем доме, есть все возможности сделать эти недели неудобными.

  • 4. Защитите будущие брони

    Гостей, которые уже забронировали, нужно принять, и они не должны ничего заметить. Зафиксируйте, кто обслуживает каждую уже принятую бронь и у кого лежат деньги по ней: именно здесь всё и срывается.

  • 5. Передайте операционную реальность

    Ключи, коды сигнализации, wi-fi, контакты подрядчиков, графики по бассейну и саду, гарантийные документы и персонал, который уже знает ваш дом. Бумаги — лёгкая часть; вот это и есть настоящая передача дел.

  • 6. Сведите расчёты

    Финальный отчёт, невыплаченные суммы, удерживаемые депозиты гостей и расходы, которые уже понесены, но ещё не выставлены. Зафиксируйте итоговые взаиморасчёты письменно, а не рассчитывайте, что всё уляжется само.

Момент

Когда это делать.

Есть правильный момент и есть неправильный, и неправильный — тот, когда вы разозлились.

  • Лучше всего: после высокого сезона и до следующего

    На Пхукете это с апреля по июнь. Будущих броней меньше, у нового управляющего есть время подготовиться как следует, а у объявления — месяцы, чтобы закрепиться до того сезона, который действительно важен.

  • Рабочий вариант: в любое время, но аккуратно

    Смена в середине сезона выполнима, если с будущими бронями обойтись правильно. Это больше работы и меньше комфорта, но это лучше, чем ещё один год того, из-за чего вы вообще стали смотреть по сторонам.

  • Хуже всего: реакция на один плохой случай

    Один плохой месяц может быть просто плохим месяцем. Смотрите на закономерность, а не на последнее, что вас разозлило: отчётность, которую невозможно проверить, вопросы, остающиеся без ответа, дом, который на глазах приходит в упадок.

Прямые ответы

Что владельцы спрашивают о смене управляющего.

Я потеряю отзывы?
Только если объявление стоит на аккаунте вашего управляющего, а не на вашем. Если аккаунт ваш, всё остаётся на месте, и для гостей смена вообще незаметна. Если аккаунт его, вы начинаете новое объявление: это не смертельно, но стоит вам позиции в выдаче на сезон — и это самый сильный аргумент за то, чтобы проверять этот пункт до подписания договора с кем бы то ни было.
Что будет с уже забронированными гостями?
Их принимают. Зафиксируйте письменно, кто обслуживает каждую уже принятую бронь и у кого лежит оплата по ней, и проследите, чтобы гость не заметил ничего необычного. При правильной работе ни один гость так и не узнает, что что-то менялось.
Может ли управляющий оставить у себя ключи или отказаться передавать дела?
Не должен, и большинство так не делает. Риск снижают точность и спокойный тон в переписке, соблюдение срока уведомления и чистый расчёт по деньгам. Если всё же начинаются сложности, письмо от тайского юриста обычно решает вопрос быстро.
Вы берёте объект в середине договора?
Мы работаем в рамках вашего действующего срока уведомления и не уговариваем вас нарушить договорённость. А пока он идёт, мы бесплатно посмотрим ваше объявление и календарь, чтобы вы понимали, с чем имеете дело, до перехода, а не после.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Куда дальше

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486