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Phuket Property Manager
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Tomar la decisión

Gestionar usted mismo su propiedad o contratar a un gestor en Phuket

Muchos propietarios llevan bien su propio inmueble en Phuket. La pregunta no es si usted puede: es qué le cuesta en horas, y qué se rompe cuando está a siete husos horarios de distancia.

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5.0 · 48 reseñas de GoogleAirbnb Superhost

El trabajo real

En qué consiste de verdad llevarla usted mismo.

No la versión de folleto. La versión semana a semana, para una propiedad que se alquila.

  • Mensajes de huéspedes, a la hora de ellos

    Las consultas llegan cuando le viene bien al huésped, y el tiempo de respuesta determina el posicionamiento en todas las plataformas. Desde Europa eso significa contestar a medianoche; desde Norteamérica, contestar antes de desayunar. Una respuesta lenta le cuesta una reserva antes de que usted sepa siquiera que esa reserva existía.

  • Cambios entre estancias que usted no ve

    Contratar a alguien que limpie es fácil. Saber que vino, que hizo el trabajo entero y que avisó de la mancha del sofá no lo es. No desde otro país. Aquí es donde una propiedad autogestionada se va deteriorando sin ruido.

  • Unos precios que tienen que moverse

    Una tarifa que no se mueve en todo el año pierde dinero dos veces: demasiado barata en febrero, demasiado cara en septiembre. Hacerlo bien es mirar el calendario todas las semanas, no fijarlo una vez.

  • Lo que se rompe

    El aire acondicionado falla la primera noche del huésped, la bomba de la piscina se para un domingo, la obra del vecino empieza a las siete de la mañana. Alguien tiene que contestar, encontrar a un técnico que venga hoy y pagarle.

  • Papeleo que quizá no sepa que existe

    El TM30, el parte a inmigración de los huéspedes extranjeros, las normas que su edificio o urbanización aplican a las estancias cortas y la cuestión de la licencia en estancias de menos de treinta días. Que nadie diga nada no es lo mismo que estar en regla.

  • El personal, si lo tiene

    Una persona de limpieza o un jardinero suponen selección, calendario, pagos y el papeleo que lleva emplear a alguien en Tailandia. Dirigir personas a distancia es un trabajo en sí mismo.

Adónde va el dinero de verdad

La comparación que casi todo el mundo hace mal.

Los propietarios comparan los honorarios de gestión con cero. La comparación honesta es la de esos honorarios con la diferencia en lo que la propiedad gana y en lo que a usted le cuesta hacerla funcionar.

  • La ocupación es la variable que más pesa

    La distancia entre un calendario bien llevado y uno parado es mucho mayor que cualquier honorario de gestión. Antes de comparar porcentajes, pregunte cómo afecta cada opción al número de noches reservadas.

  • El mantenimiento aplazado se paga más caro después

    Una bomba de piscina revisada según calendario dura años más que una que solo se toca el día que falla. Con el aire salino, la diferencia se mide en equipos que hay que sustituir, no en avisos de servicio.

  • Su propio tiempo tiene un precio

    Aun poniéndole un valor por hora conservador, las horas que exige una propiedad alquilada no son gratis. Los propietarios casi nunca las cuentan, y por eso autogestionar parece más barato de lo que es.

  • Lo que cuesta una sola mala reseña

    Las reseñas se acumulan. Un solo mes malo al principio de la vida de un anuncio hunde las reservas durante un año, y eso no aparece como partida en ninguna de sus cuentas.

Seamos justos

Cuándo llevarla usted mismo es de verdad lo correcto.

Preferimos decirle esto antes que venderle algo que no necesita.

  • Vive aquí

    Si está en Phuket, en el mismo distrito que la propiedad, y además le gusta este trabajo, llevarla usted mismo es perfectamente razonable. Casi todo lo que le vende un gestor es presencia, y usted ya la tiene.

  • Alquila a inquilinos de larga estancia

    Un único inquilino anual genera una fracción del trabajo. Un buen contrato, un inquilino fiable y alguien local a quien llamar suelen bastar.

  • Apenas la alquila

    Si la propiedad es sobre todo para su uso y se alquila un puñado de semanas al año, un acuerdo de gestión puede costarle más de lo que le devuelve. Lo que probablemente necesita es alguien que cuide de la casa mientras está vacía, no que la comercialice.

Respuestas claras

Lo que los propietarios preguntan antes de decidir.

¿Puedo llevarla yo desde el extranjero si tengo una buena persona de limpieza?
Muchos propietarios lo hacen, y algunos lo hacen bien. La dificultad no es la limpieza: es todo lo que ocurre entre una limpieza y la siguiente, y el hecho de que usted solo se entere de los problemas cuando los cuenta un huésped, momento en el que ya están dentro de una reseña. Una persona que limpia no es un gestor, y pedirle que haga las dos cosas suele terminar mal para la relación.
¿Y si quiero seguir decidiendo yo los precios?
Es un acuerdo razonable y merece la pena pedirlo. Hay propietarios que quieren que el calendario y las tarifas sigan siendo decisión suya, mientras el gestor se ocupa de la operativa. Solo tenga claro que, si las tarifas las pone usted, el resultado de ocupación también es suyo.
¿Puedo probar con un gestor sin comprometerme a largo plazo?
Debería poder. Pregunte por los plazos de preaviso antes que por ninguna otra cosa. Cualquier gestor que confíe en su trabajo le dejará marcharse con un preaviso razonable, porque da por hecho que no va a perderle.

Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.

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