Текущие расходы
Сколько на самом деле стоит содержание виллы на Пхукете
Никто не усаживает вас в земельном управлении и не зачитывает этот список. Вилла здесь требует денег каждый месяц — занята она или пуста, сдаётся или нет. Вот весь список и то, от чего зависит каждая строка.
Сначала прочтите это
Почему на этой странице нет цифр.
Любая другая страница на эту тему начинается с суммы в месяц. Мы её не назовём, и стоит объяснить почему, прежде чем вы прочтёте список.
Разброс между двумя виллами огромен
Вилла с тремя спальнями в посёлке с небольшим бассейном и отдельно стоящий дом с пятью спальнями, газонами, взрослыми пальмами и помещениями для персонала — это разные бюджеты. Тот же остров, тот же год, а расходы отличаются в разы, а не на проценты. Любая одна цифра описывает только одну из этих вилл и выдаёт себя за ответ и по второй. Это не так.
Среднее скрывает форму года
Расходы на виллу возникают неравномерно. Одиннадцать спокойных месяцев, а потом компрессор, насос и покраска приходятся на один квартал — обычно на тот, что перед дождями, потому что именно тогда отложенные работы перестают быть необязательными. Владельцу, который заложил в бюджет ровное среднее, всё сходится до того года, когда оборудование выработает свой срок, а этот год наступает для каждой виллы. Полезный вопрос не в том, сколько это стоит в месяц, а в том, сколько это стоит за десять лет.
Опубликованные цифры тихо устаревают
Тарифы на электричество пересматривают. Размер взносов устанавливает тот, кто управляет посёлком: в нескольких посёлках Пхукета это комитет владельцев, в большинстве — управляющая компания застройщика. Зарплаты растут. Страховка дорожает после убыточного года, иногда по всему острову, а не из-за чего-то, что сделали вы. Написанная однажды цифра остаётся на странице ещё долго после того, как перестала быть верной, и ничто на этой странице вам об этом не скажет.
Что делать вместо того, чтобы искать среднее
Посчитайте расходы по своей вилле. Попросите у продавца или застройщика счета за коммунальные услуги за полный последний год. Попросите у посёлка его бюджет, основание расчёта взноса и дату последнего дополнительного сбора в резервный фонд. Возьмите расценки у компаний по бассейнам и садам на ваш конкретный бассейн и ваш конкретный участок. Это займёт полдня и надёжнее любого среднего, которое вы найдёте.
Коммунальные расходы
Электричество, вода и техника, которая не выключается.
Эту категорию новые владельцы недооценивают чаще всего, потому что на родине такой же дом вёл бы себя иначе.
Электричество — главный шок
Насос бассейна и батарея кондиционеров, работающие в жарком и влажном климате, переводят виллу в совсем другую категорию, чем квартира. Бытовые тарифы в Таиланде ступенчатые: чем больше киловатт-часов вы потребляете, тем дороже обходится каждый следующий, и вилла стоит наверху этой лестницы, а не внизу. От чего это зависит: мощность насоса и часы его работы в сутки, количество и возраст кондиционеров, утеплена ли крыша и есть ли в доме кто-то, кто закроет дверь.
Насос бассейна работает по таймеру, который никто не проверяет
Часы фильтрации выставляют один раз при передаче дома и потом забывают — обычно так, как удобно монтажнику, а не вашему бассейну. Слишком долгие часы видны только в счёте, слишком короткие — в воде через неделю. С медленной утечкой та же история: на поверхности не видно, в расходе воды очевидно, и дорого ровно столько времени, сколько никто не смотрит на счётчик.
Кондиционеры в пустой вилле
Закрыть виллу и всё выключить — первое побуждение, и в этом климате оно неверное. С мая по октябрь в запертом доме заводится плесень: в шкафах, на потолках и внутри матрасов. Несколько часов осушения в день стоят электричества; отсутствие этих часов стоит текстиля и мягкой мебели. Кто-то должен принять это решение по вашей вилле, и это должно быть осознанное решение, а не настройка по умолчанию.
Вода дешёвая, пока её не привозят цистерной
Там, куда доходит центральный водопровод, вода — небольшая строка. Доходит он не во все части острова, а в сухие месяцы давление падает и доставка водовозом в некоторых районах становится обычным делом. Добавьте долив бассейна вместо испарившейся воды, полив сада, который без него погибнет, и гостей, которые пользуются душем на вилле как в отеле. Часть посёлков сама подаёт воду и выставляет за неё счета, по своим правилам.
Интернет, телевидение, газ для кухни
Оптический интернет, подписки на стриминг, которые гости теперь рассчитывают найти уже подключёнными, и газовые баллоны для кухни. По отдельности мелочь, вместе — постоянная статья. Одна из них значит больше остальных: гости, работающие из виллы, проверяют связь в первый же час, и вилла, не прошедшая эту проверку, получает соответствующий отзыв. На большом участке это обычно означает платить не только за саму линию, но и за точки доступа mesh — и за того, кто заметит, когда одна из них перестанет работать.
Сам дом
Обслуживание здесь — не проект, а подписка.
Жара, ультрафиолет, солёный воздух и сезон дождей с мая по октябрь старят здание быстрее, чем владельцы ожидают. Дальше — то, что вилла потребляет просто потому, что стоит на Пхукете.
Бассейн
Химию нужно проверять по графику, а один сильный послеобеденный дождь переписывает её за час. Солнце сжигает хлор быстрее, чем владельцы думают. Кроме еженедельного обслуживания есть цикл замен, о котором не говорят при покупке: фильтрующий материал, ячейки электролизёра, если бассейн солёный, сам насос, а со временем — швы, плитка или полная переоблицовка. От чего это зависит: объём, стоит ли бассейн открыто или в тени, и сколько гостей им пользуется.
Сад
В сезон дождей тропический сад растёт быстрее, чем позволяют две недели вашего отсутствия. Работа скорее сезонная, чем постоянная: обрезка перед дождями, чистка дренажа — именно он отделяет сильный ливень от воды в доме, — и снятие кокосов до того, как они упадут на машину. Размер участка, количество взрослых деревьев и наличие газона двигают эту строку сильнее всего остального.
Кондиционеры и всё остальное с мотором
В этом климате блоки нужно чистить несколько раз в год, а не раз в год, и неочищенный блок работает с большей нагрузкой и потребляет больше, прежде чем сломаться. У побережья солёный воздух разъедает наружные блоки, петли, смесители, поручни и моторы ворот заметно быстрее. Обслуживание по графику — самая дешёвая форма этого расхода; обслуживание в момент поломки — самая дорогая, и случается она всегда, когда в доме гости.
Термиты, муравьи и комары
Термиты в Таиланде — реальный риск для конструкций, и обработку здесь заказывают по постоянному договору, а не разовым вызовом, особенно там, где есть деревянные террасы, тиковая столярка или сад вплотную к стенам. Муравьи появляются на кухне за одну ночь. Обработка от комаров перед заездом — норма на большинстве сдающихся вилл, и пропустить её — значит заранее подготовить жалобу.
Оболочка здания
Наружная краска, деревянные террасы, крыша и водостоки, герметизация санузлов и силикон вокруг каждой мокрой зоны. Цикл перекраски под этим солнцем и дождём короче европейского, а вовремя не промасленную террасу не ремонтируют, а меняют. Крышу и водостоки дёшево проверить до дождей и дорого обнаружить во время них. Эту категорию легче всего отложить и дороже всего откладывать.
Счета на ваше имя
Взносы посёлка, страховка, налог и структура, которой принадлежит дом.
Они приходят независимо от того, полна вилла, пуста или закрыта, и приходят они по большей части сюда, на остров, — именно поэтому владельцы за границей узнают о них поздно.
Взносы посёлка и за общую территорию
В закрытом посёлке вы участвуете в оплате охраны, персонала на въезде, освещения дорог, общих садов, дренажа и всех общих объектов, какие есть. Основание расчёта у каждого посёлка своё (за виллу, за площадь участка, за площадь дома), поэтому два соседа на разных участках платят по-разному. Отдельно стоящая вилла не платит ничего из этого и покупает те же услуги по одной, обычно дороже. Просите бюджет посёлка, а не только размер взноса.
Резервный фонд
Резерв на то, что заменяют, а не обслуживают: покрытие дорог, главные ворота, общие насосы и трансформаторы. Обычно его собирают сверх регулярного взноса, а когда резерва не хватает, он приходит письмом с просьбой внести долю, а не ежемесячной строкой. Перед покупкой спросите, когда был последний такой сбор, на что и что предстоит дальше. Задайте вопрос тому, кто действительно управляет посёлком, а в большинстве посёлков с виллами на Пхукете это управляющая компания застройщика, а не комитет владельцев.
Страховка и спрятанный в ней вопрос о раскрытии
Страхование от огня и повреждения имущества — база. Владельцы ошибаются в другом: полис, оформленный на частное жильё, может не сработать, когда в доме живут платящие гости, и узнают об этом ровно в момент обращения. Указывайте фактическое использование. Отдельно посмотрите на ответственность перед третьими лицами — вашим бассейном и вашей лестницей пользуются посторонние люди — и на то, что полис говорит о протечках и ущербе от штормов.
Налог на землю и строения
В Таиланде есть ежегодный налог на землю и строения, который считается от оценочной стоимости и зависит от того, как объект классифицирован и используется. Жилое и коммерческое использование трактуются по-разному, и сдающаяся вилла этот вопрос поднимает. Уведомления вручают на месте, и их легко пропустить, находясь за границей, а пропущенный срок превращается в надбавку. Это вопрос к тайскому бухгалтеру по вашему конкретному объекту, а не к сайту управляющей компании.
Если виллой владеет тайская компания
Тогда у компании есть собственные ежегодные расходы: бухгалтерия, аудированная отчётность, подача документов и всё, что берёт ваш корпоративный провайдер за поддержание компании в порядке. Они возникают каждый год, даже если вилла не зарабатывает ничего. Владельцы регулярно не включают их в картину текущих расходов, потому что те ощущаются как оформление покупки, а не как стоимость владения. Это и есть стоимость владения, каждый год.
Люди
Персонал стоит дороже своей зарплаты.
У большинства вилл в итоге появляется тот, кто за ними присматривает. Зарплату закладывают в бюджет все, и это меньшая часть обязательств.
Зарплата и календарь вокруг неё
Тайское трудовое право в общем случае предусматривает еженедельный выходной, оплачиваемый ежегодный отпуск после того, как отработан квалифицирующий срок, и оплачиваемые государственные праздники. Их в Таиланде больше, чем в большинстве европейских стран, и несколько из них каждый год сдвигаются вместе с лунным календарём. Сонгкран приходится на середину апреля, когда на Пхукете много работы, а замену найти труднее всего. Замена — это расход, и приходит он ровно в те недели, когда вам этого меньше всего хочется.
Зарплатные отчисления и социальное страхование
Работодатель здесь, как правило, обязан зарегистрировать работника в системе социального страхования и платить взносы наравне с ним, удерживая долю работника из зарплаты. Наём для чисто домашней работы, не связанной с бизнесом, исторически рассматривался иначе, чем работа в бизнесе, а сдающаяся вилла — это бизнес. По какую сторону этой черты вы находитесь — вопрос к тайскому бухгалтеру, и от ответа цифра меняется.
Выходное пособие удивляет всех
По тайскому трудовому праву работник, уволенный без серьёзной вины, как правило, имеет право на выходное пособие, размер которого растёт ступенями со стажем. После нескольких лет это существенная сумма, которая приходит в день, к которому вы не готовились. Часто это день продажи дома или день, когда вы меняете способ его содержания. Относитесь к этому как к резерву, который тихо копится с первого дня, а не как к событию, и попросите тайского юриста по трудовому праву подтвердить, в какую ступень попадает именно ваш дом. Спрашивайте до того дня, когда ответ понадобится, а не в этот день.
Купить услугу вместо того, чтобы нанимать
Работы по бассейну и саду часто покупают у компании, которая присылает бригаду по графику и выставляет счёт; уборку можно устроить так же. Никаких обязательств работодателя, никакого вопроса о выходном пособии, легко поменять, когда качество падает. Один выезд стоит дороже, и компромисс здесь настоящий: никто не чувствует ответственности за дом, поэтому упавшая черепица так и лежит, где упала, пока кто-нибудь случайно не поднимет голову.
Что добавляет аренда
Расходы, которые у виллы есть только из-за гостей.
Они ложатся сверху на всё перечисленное выше. Владелец, который сравнивает доход от аренды только с вознаграждением управляющего, сравнивает не те два числа.
Бельё, полотенца и расходники
Горячая стирка в ритме коротких заездов уничтожает бельё и полотенца с регулярностью, по которой можно сверять календарь. Вилле нужно столько комплектов в обороте, чтобы пережить смену гостей в один день, и по-настоящему сухое место для их хранения: бельё, убранное влажным при такой влажности, достаётся обратно с запахом шкафа. Дальше расходники: гостевые принадлежности, бытовая химия, кофе и питьевая вода, которую здесь покупают или заказывают с доставкой, а не берут из-под крана, и всё прочее, что было обещано в объявлении. За один заезд мелочь, за год абсолютно предсказуемая сумма, и почти никогда её нет в первом бюджете владельца.
Мебель стареет в другом ритме
Вилла, которую каждые несколько ночей занимает новая компания, изнашивается гораздо быстрее той же виллы, где живёт одна семья. Первыми уходят матрасы и обивка диванов, уличная мебель и подушки живут в этом солнце и дожде жестоко короткую жизнь, а посуда, бокалы, чайники, пульты и фены просто убывают. Закладывайте обновление как регулярную статью, а не как ремонт, который вы когда-нибудь сделаете.
Каждый заезд стоит денег до того, как что-то заработает
Генеральная уборка, стирка, подготовка бассейна, пополнение запасов, трансфер из аэропорта, который находится на северном конце острова, как бы далеко на юге ни стояла вилла, человек, который встречает гостя и берёт паспортные данные для отчёта в иммиграционную службу, и человек, который отвечает в одиннадцать вечера, когда не открываются ворота. Перевыставляются ли эти расходы гостю, берёте ли их на себя вы или они входят в схему управления — они существуют. Спросите любого управляющего, какой из трёх вариантов относится к каждому из них, и получите ответ письменно.
Что снимается сверху до того, как вы это увидите
Площадки берут свою долю с каждого бронирования, приём платежа берёт своё, а вывод денег из Таиланда стоит разницы курса, на которую владельцы обычно не смотрят, пока не сравнят два года отчётов. Ничего из этого не скрыто, и всё это стоит между ставкой, которую платит гость, и суммой, которая доходит до вас. Именно поэтому объявленная цена за ночь говорит гораздо меньше, чем владельцы полагают.
Соблюдение правил — тоже часть картины расходов
Уведомление иммиграционной службы об иностранных гостях — обязанность, привязанная к объекту, а не к гостю. Вопрос о лицензии при проживании короче тридцати ночей — отдельная тема, и ей место в вашем планировании, а не в сноске. Ни то, ни другое не приходит ежемесячным счётом, но и то и другое реально — а это ровно тот тип расходов, который выпадает из таблицы.
Тихие месяцы
Низкий сезон и стоимость виллы, в которой никого нет.
На Пхукете есть настоящий сезон и настоящее межсезонье. Расходы этого не замечают.
Ничто на этой странице не берёт паузу
Взносы посёлка, страховка, налог, персонал, обслуживание бассейна, сад, интернет и постоянное потребление электричества продолжаются в тихие месяцы ровно так же, как в феврале. Доход — нет. Владельцы, которые планируют по среднегодовой цифре собственных поступлений, встречают это на второй год и называют неожиданностью, хотя никакой неожиданности здесь нет. Откладывайте деньги из сильных месяцев осознанно, отдельным решением, а не как получится.
Закрытая вилла обходится дороже открытой
Закройте дом полностью — и счета упадут на сезон, а потом придут разом. Сырость забирается в шкафы и матрасы, насосы закисают, батарейки садятся в каждом пульте и каждом брелоке от ворот, живность находит проводку, а бассейн зацветает. Запуск виллы, простоявшей закрытой весь сезон дождей, стабильно дороже, чем обошлось бы поддержание её в рабочем состоянии.
Дожди приносят свой собственный счёт
С мая по октябрь дренаж, крыша и водостоки перестают быть обслуживанием и становятся разницей между водой снаружи и водой внутри. Обрезка перед штормами, проверка стоков и уборка того, что нанесло ветром, — это дешёвая работа в правильный момент. Та же работа после того, как вода зашла в дом, — это обращение в страховую, осушитель и перекраска.
Прежде чем считать, что год сходится
Честный способ проверить, окупает ли ваша вилла собственные расходы, — не прогноз, а доказательства: что сопоставимые виллы по всему Пхукету реально бронировали за последние двенадцать месяцев, месяц за месяцем, и где в этом диапазоне оказалась бы ваша. Сопоставьте это со списком выше — и у вас будет год, а не надежда. Именно эти данные и разбирает наш анализ рынка, и он бесплатный. Данные остаются теми же, даже если вы больше никогда к нам не обратитесь.
Что здесь должен делать управляющий
Предвидеть, документировать, снижать, показывать.
Управляющий, который занимается только бронированиями, сделал половину работы. Каждая строка на этой странице либо управляется, либо нет, и понять, что именно, можно по одному отчёту.
Предвидеть: календарь расходов на год
Даты обслуживания, проверка перед дождями, продление страховки, налоговое уведомление, собрание посёлка, на котором устанавливают взнос на следующий год, и горизонт замены насоса, компрессоров и краски. Записанные заранее, все они перестают быть неожиданностями. Попросите будущего управляющего показать такой календарь по существующему объекту, с убранными именами.
Документировать: отдельная строка и счёт за ней
Не одна месячная цифра со словом «обслуживание». Каждый расход отдельной строкой, с датой, с названным поставщиком и со счётом, который можно получить в тот же день, когда вы попросили. Это самая ясная проверка управляющей компании, и она занимает тридцать секунд: попросите показать настоящий отчёт владельца с замазанными суммами.
Снижать, но только там, где это честно
Часы работы насоса, выставленные под ваш бассейн, а не по умолчанию монтажника. Обслуживание по графику вместо обслуживания по факту поломки. Материалы, купленные напрямую, а не через цепочку посредников. Поставщики, которых время от времени заставляют конкурировать за работу. Что экономией не является: пропустить обслуживание, вольно описать страховщику, как используется вилла, или нанять человека неформально. Это расходы, перенесённые на день похуже.
Договоритесь о пороге до того, как что-нибудь сломается
Сумма, выше которой управляющий обязан спросить вас перед тратой. Поставите слишком высоко — мелкий ремонт превращается в невидимые строки, которых вы не одобряли. Слишком низко — вас будут спрашивать про лампочки из другого часового пояса. Зафиксируйте это в договоре и отдельно договоритесь, что происходит в нерабочее время, когда в доме гость, а до вас не дозвониться.
Показывать: доходы и расходы на одной странице
Каждое бронирование перечислено, каждый расход отнесён к нему, выплаченный вам остаток и накопленный итог с начала года, чтобы вы видели картину года целиком, а не по одному месяцу. Расходы, сведённые к одному слову, — это расходы, которые нельзя оспорить. Проверка простая: если вы не можете восстановить собственный год по присланным вам отчётам, отчётность не выполняет свою работу. Это относится к любому, кто её составляет, включая нас.
Прямые ответы
О чём владельцы спрашивают нас про текущие расходы.
Сколько примерно стоит содержание виллы на Пхукете в месяц?
Какой расход удивляет новых владельцев больше всего?
Можно просто всё выключить, пока меня нет?
Покроет ли аренда текущие расходы?
Управляющие делают наценку на счета, которые оплачивают за меня?
Я владею виллой уже давно. Вы можете сказать, не переплачиваю ли я?
Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.
Куда дальше
Наши услуги
- Управление виллами на Пхукете
- Управление кондоминиумами на Пхукете
- Управление Airbnb на Пхукете
- Уход за виллой для владельцев, живущих за границей
- Как сдать виллу на Пхукете в аренду
- Второе мнение о том, как управляют Вашей виллой
- Обслуживание и уборка виллы на Пхукете
- Управление жилой недвижимостью на Пхукете
- О компании Phuket Property Manager
- Связаться с управляющей компанией на Пхукете
- Услуги по управлению недвижимостью
Руководства для владельцев
- Наём персонала для виллы на Пхукете
- Приёмка виллы от застройщика на Пхукете: осмотр и недоделки
- Как выбрать управляющую компанию на Пхукете
- Управлять виллой самому или нанять управляющего на Пхукете
- Правила краткосрочной аренды на Пхукете: вопрос о тридцати днях
- Гарантия арендного дохода заканчивается. Что дальше?
- Смена управляющего на Пхукете
- Стоимость услуг управляющего на Пхукете
- Управление недвижимостью на Пхукете для иностранных владельцев
- Плесень и влажность в пустой вилле на Пхукете
- Вода на вилле на Пхукете: бак, насос и день, когда она закончится
- Солевая коррозия на вилле у моря на Пхукете
- Кондиционеры на вилле на Пхукете: обслуживание, поломки и кто платит
- Уход за бассейном виллы в сезон дождей на Пхукете
- Управление недвижимостью на Пхукете: стоит ли доверять виллу или кондоминиум профессионалам?
- От рая к прибыли: гид иностранного владельца по управлению недвижимостью на Пхукете
- Ваш гид по лучшему управлению недвижимостью на Пхукете
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.