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Phuket Property Manager
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Segunda opinión

Una segunda opinión sobre cómo se gestiona su villa

Ya tiene gestor, y hay algo que le ronda la cabeza desde hace meses. Desde otro país es difícil saber si eso es un problema real o solo distancia. Lo miramos, gratis, y le decimos qué encontramos (incluido, a veces, que su gestor está bien).

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5.0 · 48 reseñas de GoogleAirbnb Superhost

Por qué miran los propietarios

Lo que hace que un propietario empiece a hacer preguntas.

Ninguna de estas cosas por sí sola significa que su gestor sea malo. Dos o tres juntas suelen significar que algo no se está haciendo.

  • La liquidación que resume en lugar de detallar

    Un mes reducido a tres líneas (ingresos, gastos, saldo) no es información. Es una conclusión. Una liquidación que usted puede comprobar enumera cada reserva con sus fechas y lo que dejó neto, y cada gasto en su propia línea, con los justificantes disponibles. Si la suya no lo hace, no le han tranquilizado. No le han dicho nada.

  • Un nombre nuevo cada seis meses

    La rotación de personal pasa en todas partes y no es un escándalo por sí sola. Lo que importa es lo que se va con la persona. Cuando se presente su tercer responsable de cuenta en dos años, pregúntele qué ha leído sobre su villa. La respuesta suele ser una ficha y no un historial, y lo que su contacto anterior sencillamente sabía ha desaparecido.

  • Costes de los que se entera después

    Una reparación hecha, después facturada, después explicada. A veces está bien así: una bomba de piscina que falla a las diez de la noche no debería esperar a que se abra un correo en Europa. Pero debería ser la excepción, y su contrato debería fijar una cifra por encima de la cual nadie gasta sin preguntar. Si todo es una urgencia, es que nunca se acordó nada.

  • Un enero tranquilo, sin ninguna explicación

    La temporada alta aquí va aproximadamente de noviembre a abril, y una villa con huecos en esos meses tiene un motivo: una tarifa fijada demasiado alta, unas fotografías que venden la casa por debajo de lo que es, un anuncio que ha ido perdiendo posiciones, reseñas a las que nadie contestó. Un gestor que hace el trabajo puede decirle cuál es. El que dice que el mercado está flojo, no.

  • Un anuncio congelado en el traspaso

    Las fotografías son las que se tomaron antes de que la casa fuera suya, la descripción sigue mencionando un beach club que cerró, y las últimas reseñas siguen ahí sin ninguna respuesta debajo. Los huéspedes se fijan en eso antes de leer una palabra del texto. Las plataformas también lo notan: la tasa de respuesta, las reseñas recientes y las respuestas influyen en la posición del anuncio.

La revisión

Qué miramos en realidad.

Cinco cosas, en este orden. Es trabajo de escritorio y fotografías, no una reunión comercial.

  • Doce meses de liquidaciones

    Las leemos como las leería un contable, no como las leería un comercial: qué se cobra, con qué frecuencia, en qué intervalo y si la misma línea aparece bajo tres nombres distintos a lo largo del año. Doce meses es el mínimo, porque la isla tiene temporadas. Cualquier plazo más corto le habla del tiempo que hizo.

  • Su anuncio, tal como lo ve un huésped

    Abierto en un teléfono, en todas las plataformas en las que está. Las tres primeras fotografías, el título, las condiciones de cancelación, la tasa de respuesta, las respuestas debajo de las reseñas. Buena parte de lo que encontramos aquí la podría arreglar en una tarde quien tenga las claves, y eso conviene saberlo antes de concluir que hay que sustituir a nadie.

  • El calendario frente a la temporada

    Mes a mes, las noches ocupadas puestas frente al ritmo real de la isla: el tramo de noviembre a abril, el monzón de mayo a octubre, el Año Nuevo chino, Songkran a mediados de abril, las vacaciones escolares europeas. No hacemos una previsión. Nos preguntamos si los huecos caen donde deberían caer, y si la tarifa se movió cuando se movió la demanda.

  • El estado de la casa

    Preguntamos cuándo fue la última vez que alguien de la empresa abrió todas las puertas, y no solo las que usan los huéspedes. Entre mayo y octubre una habitación cerrada en Phuket se humedece sola, y el trastero, el baño de invitados y el armario que hay detrás de la cama son donde eso empieza. Los que limpian no son inspectores.

  • Su contrato, en su estructura

    No una opinión jurídica: no somos abogados, y lo que sea de verdad litigioso corresponde a un abogado tailandés. Lo que hacemos es leer su contrato real frente a lo que usted cree que firmó, que es donde suelen estar las sorpresas. Los propietarios suelen estar seguros de cómo se remunera a su gestor y equivocarse con el preaviso.

Lo que recibe

Las conclusiones, y lo que no son.

Por escrito, en lenguaje llano, para que pueda contrastarlas con lo que le cuentan.

  • Un resumen escrito que se queda usted

    Dos o tres páginas de español corriente sobre las liquidaciones, el anuncio, el calendario y el contrato. Sin cuadro de mando, sin sistema de puntuación, sin notas de colores. Lo que vimos, dónde creemos que hay un problema y dónde creemos que no lo hay. Es suyo, y puede mandárselo directamente a su gestor.

  • Lo que cambiaríamos, y lo que dejaríamos como está

    Van en dos listas, porque son dos decisiones distintas. Una parte no cuesta nada y su gestor actual podría hacerla el lunes por la mañana. Otra parte es estructural y necesitaría un acuerdo completamente distinto. Saber cuál es cuál le permite actuar sobre la primera sin tocar la segunda.

  • El veredicto, incluido el que nos hace perder el trabajo

    A veces la respuesta honesta es que su gestor está haciendo un trabajo competente, y que lo que le molesta es la distancia y no la dejadez. Eso lo escribimos, y ahí se acaba. Una revisión que solo pudiera encontrar defectos no le valdría de nada.

  • No es un argumentario comercial con un informe grapado

    No hay propuesta al final, no hay contrato, y no hay secuencia de seguimiento tres días después. Si quiere hablar de que nos hagamos cargo de la villa, tendrá que sacarlo usted. Preferimos ser la empresa que usted recuerde dentro de dos años, y no aquella a la que tuvo que dejar de contestar.

Cuestiones prácticas

Qué cuesta, y qué necesitamos de usted.

  • El coste: nada

    Cero. Sin honorarios, sin anticipo, sin compromiso y sin nada que se vuelva facturable después. Podemos hacerlo porque somos pequeños y asumimos pocas propiedades, así que unas horas de lectura nos cuestan poco. Además, dice más de cómo trabajamos que cualquier cosa que pudiéramos escribir en esta página.

  • Qué enviar

    Sus últimos doce meses de liquidaciones al propietario, un enlace a su anuncio y su contrato de gestión si todavía conserva una copia. Eso es todo, y no hay ningún formulario. Si solo tiene seis meses de liquidaciones, mande esos. Si el contrato ha desaparecido, le decimos qué partes no pudimos comprobar.

  • Discreción, y cuánto tarda

    No contactamos con su gestor, ni con su personal, ni con la oficina de su urbanización, ni con sus vecinos. Nadie se entera de que preguntó. Cuente con alrededor de una semana desde que nos llegan los documentos, más en plena temporada alta, en cuyo caso se lo decimos en lugar de correr y que se nos escape algo.

Respuestas claras

Preguntas que hacen los propietarios antes de mandar nada.

¿La segunda opinión es de verdad gratuita?
Sí. Sin honorarios, sin anticipo, y sin nada que se vuelva facturable después. Somos un gestor pequeño con un número reducido de propiedades, así que unas horas dedicadas a leer las liquidaciones de un propietario nos cuestan poco, y eso dice más de cómo trabajamos que una llamada comercial. Nuestro propio historial es público: 5,0 con 48 reseñas de Google, y el primer puesto en los resultados locales en Phuket.
¿Van a contactar con mi gestor actual?
No, y tampoco nos acercaremos a su personal, a su urbanización ni a sus vecinos. La revisión se hace con los documentos que usted envía y con lo que es públicamente visible en su anuncio. Su gestor no tiene manera de saber que ocurrió salvo que se lo cuente usted, y ninguna razón para saberlo salvo que actúe en función de lo que lea.
¿Y si concluyen que mi gestor hace un buen trabajo?
Entonces escribimos exactamente eso, y usted se queda el informe. Es el resultado con el que más cómodos estamos, porque una revisión que siempre encuentra un problema no es una revisión. Seguiría recibiendo la lista corta de cosas que merece la pena pedirle a su gestor actual, que a menudo es más útil que cambiar de empresa.
¿En qué se diferencia esto de su análisis de mercado gratuito?
El análisis de mercado mira hacia fuera, a lo que reservaron realmente las propiedades comparables a la suya y a dónde se situaría la suya dentro de ese rango. La segunda opinión mira hacia dentro, a sus propias liquidaciones, a su anuncio, a su calendario y a su contrato. Si ya está en gestión y algo no le termina de encajar, esta es la que quiere.
¿Qué pasa si decido dejar a mi gestor?
Esa es otra cuestión, y nuestra página sobre cambiar de gestor en Phuket la desarrolla como corresponde: los preavisos, quién es el dueño del anuncio, qué pasa con sus reseñas, con sus reservas futuras y con su personal, y en qué meses un cambio sale bien. La revisión en sí no obliga a cambiar, ni a cambiarse a nosotros.

Revisado en . Actualizamos estas páginas cuando cambia la práctica sobre el terreno, no en una fecha fija.

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