Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Правила и лицензии

Правила краткосрочной аренды на Пхукете: вопрос о тридцати днях

Это вопрос, из-за которого владельцы беспокоятся больше всего и на который реже всего получают прямой ответ. Вот что говорят правила, что это значит на практике и где действительно остаётся неопределённость.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Сначала прочтите это

Мы не юристы, и это не юридическая консультация.

Дальше — то, как эти правила понимают и применяют на практике управляющие, работающие на Пхукете. Прежде чем выбирать стратегию сдачи, проконсультируйтесь с тайским юристом по вашему конкретному объекту и вашей структуре владения. Мы охотно назовём фирмы, чью работу видели своими глазами, — и никакой договорённости с ними у нас нет.

Само правило

Почему всё время всплывают тридцать дней.

Деятельность по размещению в Таиланде регулирует гостиничный закон. Сдача объекта на короткие сроки трактуется как предоставление размещения — отсюда и берётся вопрос о лицензии.

  • Что охватывает гостиничный закон

    Он регулирует помещения, где путешественникам за плату предоставляют размещение на короткий срок. Вести такую деятельность без соответствующей лицензии или освобождения — правонарушение, и в последние годы на Пхукете за этим следят заметно активнее.

  • Откуда взялись тридцать дней

    Сдача помесячно обычно трактуется как аренда, а не как деятельность по размещению. Именно поэтому столько владельцев и домов останавливаются на минимуме в тридцать ночей: так вопрос о лицензии не возникает вовсе.

  • Почему у большинства вилл лицензии нет

    Гостиничная лицензия тянет за собой требования к зданию, пожарной безопасности и зонированию, под которые частная вилла никогда не проектировалась. Часть комплексов строили специально под её получение; большинство отдельных вилл — нет.

  • Ваш дом может быть строже закона

    Юридическое лицо кондоминиума или комитет посёлка вправе запретить короткие заезды независимо от того, что разрешает национальный закон. Это решается в правилах вашего дома, а не в Бангкоке, и эти правила меняются.

На практике

Что владельцы делают на самом деле.

Три подхода — и то, во что каждый из них вам действительно обходится.

  • Сдавать на срок от тридцати ночей

    Самая ясная позиция. Меньше бронирований, ниже ставка за ночь, гораздо меньше расходов на смену гостей и никакого вопроса о лицензии. На практике Пхукету это подходит лучше, чем принято думать: с ноября по апрель на острове есть настоящий рынок долгих заездов.

  • Получить освобождение или лицензию там, где объект подходит

    Часть небольших объектов может пойти по пути освобождения, а у некоторых комплексов лицензия уже есть и распространяется на объекты внутри. Проверить стоит до того, как решить, что вашему дому это недоступно: если доступно, ваши варианты меняются полностью.

  • Сдавать посуточно и принять риск

    Так делают многие, и мы не станем притворяться, что это не так. Но это решение с риском, и несёт его владелец — не управляющий и не площадка. Тот, кто говорит вам, что риска нет, с вами не откровенен.

Другие бумаги

TM30 и уведомление о гостях.

Тема отдельная от гостиничного закона, и вспоминают о ней обычно тогда, когда она уже создала проблему.

  • Что такое TM30

    Иммиграционная служба Таиланда требует, чтобы тот, кто разместил у себя иностранца, сообщил о его проживании. Обязанность относится к владельцу и управляющему, а не к гостю.

  • На ком обязанность

    Она лежит на хозяине дома, владельце или на том, кто фактически владеет объектом. Если вы сдаёте иностранным гостям, это ваша обязанность — если только этого не делает за вас кто-то другой.

  • Почему дело не только в штрафе

    Пробелы в уведомлениях всплывают позже — при продлении визы и в сделках с недвижимостью, и обнаруживать их тогда куда неудобнее, чем в сам день заезда.

Прямые ответы

О чём владельцы спрашивают нас по этой теме.

Airbnb на Пхукете вне закона?
Сама площадка законна. Вопрос возникает тогда, когда объект предлагается на срок короче тридцати ночей без соответствующей лицензии или освобождения, и относится он к размещению, а не к площадке, на которой стоит объявление. Тот же вопрос стоит и для Booking.com, и для Agoda, и для прямого бронирования.
В моём доме говорят, что короткие заезды разрешены. Этого достаточно?
Это значит, что источником проблемы ваш дом не станет, и одним вопросом становится меньше. Национальный закон это не меняет. Если короткие заезды для вас важны, здесь стоит получить мнение юриста именно по вашему дому, а не заверения управляющего.
Вы поставите мою виллу на короткие заезды?
Мы прямо скажем вам, в какой ситуации находится ваш объект, до того как он появится в объявлениях, и скорее откажемся от работы, чем поставим вас туда, где вам будет неуютно. Там, где позиция неясна, мы так и говорим. Если вы решите идти дальше, вы делаете это, понимая, что именно решаете.
Схема с тридцатью днями вообще работает по деньгам?
Чаще, чем владельцы ожидают. Помесячная ставка в пересчёте на ночь ниже, но объект занят непрерывно весь высокий сезон, почти без расходов на смену гостей, без уборок между заездами и с гораздо меньшим износом. У многих вилл итог оказывается ближе, чем подсказывают объявленные ставки. Мы посчитаем оба сценария по вашему объекту, прежде чем вы выберете.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Куда дальше

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486