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Regeln und Lizenz

Regeln für Kurzzeitvermietung auf Phuket: die 30-Tage-Frage

Das ist die Frage, die Eigentümern die meisten Sorgen macht und auf die sie am seltensten eine klare Antwort bekommen. Hier steht, was die Regeln sagen, was sie in der Praxis bedeuten und wo die Unsicherheit wirklich liegt.

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Zuerst lesen

Wir sind keine Anwälte, und das hier ist keine Rechtsberatung.

Im Folgenden steht, wie Verwalter auf Phuket die Regeln verstehen und in der Praxis anwenden. Bevor Sie sich auf eine Vermietungsstrategie festlegen, lassen Sie sich von einem thailändischen Anwalt zu Ihrer konkreten Immobilie und Ihrer Eigentumsstruktur beraten. Wir nennen Ihnen gern Kanzleien, die nach unserer Erfahrung gute Arbeit leisten, ohne dass zwischen uns eine Vereinbarung besteht.

Die Regel selbst

Warum immer wieder von dreißig Tagen die Rede ist.

Thailand regelt das Beherbergungsgewerbe über das Hotelgesetz. Eine Immobilie für kurze Aufenthalte zu vermieten, gilt als Beherbergungsbetrieb, und deshalb stellt sich die Frage der Lizenz überhaupt erst.

  • Was das Hotelgesetz erfasst

    Es regelt Räumlichkeiten, die Reisenden gegen Entgelt für kurze Zeit Unterkunft bieten. Einen solchen Betrieb ohne die passende Lizenz oder Ausnahme zu führen, ist eine Straftat, und auf Phuket wird in den letzten Jahren spürbar strenger kontrolliert.

  • Woher die dreißig Tage kommen

    Eine monatsweise Vermietung wird im Allgemeinen als Mietverhältnis behandelt und nicht als Beherbergungsbetrieb. Deshalb legen sich so viele Eigentümer und Anlagen auf eine Mindestdauer von dreißig Nächten fest: Damit bleibt die Frage der Lizenz vollständig außen vor.

  • Warum die meisten Villen keine Lizenz haben

    Eine Hotellizenz bringt Anforderungen an Bau, Sicherheit und Nutzungsart mit sich, für die eine private Villa nie gebaut wurde. Manche Anlagen wurden von vornherein so errichtet, dass sie eine bekommen können; die meisten einzelnen Villen nicht.

  • Ihr Gebäude kann strenger sein als das Gesetz

    Die juristische Person eines Condominiums oder der Beirat einer Anlage kann kurze Aufenthalte untersagen, unabhängig davon, was das nationale Recht erlaubt. Das wird in der Hausordnung Ihres Gebäudes entschieden und nicht in Bangkok, und es ändert sich.

In der Praxis

Was Eigentümer tatsächlich tun.

Drei Wege, und was jeder davon wirklich kostet.

  • Erst ab dreißig Nächten vermieten

    Die klarste Position. Weniger Buchungen, ein niedrigerer Preis pro Nacht, weit weniger Wechselkosten und keine Frage der Lizenz. In der Praxis passt das besser zu Phuket, als viele erwarten, denn die Insel hat von November bis April einen echten Markt für lange Aufenthalte.

  • Eine Ausnahme oder eine Lizenz anstreben, sofern die Immobilie dafür in Frage kommt

    Manche kleineren Objekte können den Weg über eine Ausnahme gehen, und manche Anlagen verfügen bereits über eine Lizenz, die auch die einzelnen Einheiten abdeckt. Es lohnt sich zu prüfen, bevor Sie annehmen, dass es für Ihre Immobilie nicht geht: Wenn es geht, verändert das Ihre Möglichkeiten vollständig.

  • Kurzfristig vermieten und das Risiko tragen

    Weit verbreitet, und wir behaupten nichts anderes. Aber es ist eine Entscheidung, die ein Risiko birgt, und der Eigentümer trägt es, nicht der Verwalter und nicht die Plattform. Wer Ihnen sagt, es gebe kein Risiko, ist nicht ehrlich zu Ihnen.

Der andere Papierkram

TM30 und die Meldung von Gästen.

Unabhängig vom Hotelgesetz und meistens vergessen, bis daraus ein Problem wird.

  • Was TM30 ist

    Die thailändische Einwanderungsbehörde verlangt, dass derjenige, der einen ausländischen Staatsangehörigen beherbergt, dessen Aufenthalt meldet. Die Pflicht trifft Eigentümer und Verwalter und nicht den Gast.

  • Wer verantwortlich ist

    Die Pflicht liegt beim Hausherrn, beim Eigentümer oder beim Besitzer der Immobilie. Wenn Sie an ausländische Gäste vermieten, ist es Ihre Pflicht, es sei denn, jemand erfüllt sie für Sie.

  • Warum es nicht nur wegen des Bußgelds wichtig ist

    Lücken in der Meldung tauchen später auf, bei der Verlängerung eines Visums und bei einer Immobilientransaktion, und dann ist der Zeitpunkt weit ungünstiger, als wenn sie gleich aufgefallen wären.

Klare Antworten

Was Eigentümer uns dazu fragen.

Ist Airbnb auf Phuket verboten?
Die Plattform ist nicht verboten. Problematisch wird es, wenn eine Immobilie für Aufenthalte von weniger als dreißig Nächten angeboten wird, ohne dass eine passende Lizenz oder Ausnahme vorliegt, und das betrifft die Unterkunft und nicht die Plattform, auf der Sie sie einstellen. Dieselbe Frage stellt sich bei Booking.com, bei Agoda und bei einer Buchung, die Sie direkt annehmen.
Meine Anlage sagt, kurze Aufenthalte seien in Ordnung. Reicht das?
Das bedeutet, dass das Problem nicht von Ihrem Gebäude kommen wird, womit eine Ebene wegfällt. Am nationalen Recht ändert es nichts. Wenn Ihnen kurze Aufenthalte wichtig sind, ist das die Stelle, an der die Einschätzung eines Anwalts zu Ihrem konkreten Gebäude mehr wert ist als die Beruhigung durch einen Verwalter.
Stellen Sie meine Villa für kurze Aufenthalte ein?
Wir sagen Ihnen klar, in welcher Situation Ihre Immobilie ist, bevor Sie sie einstellen, und wir verlieren das Geschäft lieber, als Sie in eine Position zu bringen, in der Sie sich unwohl fühlen. Wo die Lage unklar ist, sagen wir das. Wenn Sie sich dafür entscheiden, tun Sie es in dem Wissen, was Sie da entscheiden.
Trägt sich der Weg über dreißig Tage finanziell?
Häufiger, als Eigentümer erwarten. Ein Monatspreis liegt pro Nacht niedriger, aber die Immobilie ist die gesamte Hochsaison über durchgehend belegt, bei kaum Wechselkosten, ohne Reinigung zwischen Gästen und mit deutlich weniger Verschleiß. Bei vielen Villen liegen die Ergebnisse am Ende näher beieinander, als die genannten Preise vermuten lassen. Wir rechnen Ihnen beide Fälle für Ihre Immobilie durch, bevor Sie sich entscheiden.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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