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Scegliere un gestore

Come scegliere una società di gestione immobiliare a Phuket

In questo mestiere vi diranno tutti di essere la scelta giusta. Ecco come capirlo da soli, senza credere sulla parola a nessuno, noi compresi.

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Da qui si comincia

Quattro domande che separano i gestori in fretta.

Quasi tutto questo elenco lo potete percorrere in una prima telefonata. Se una risposta è vaga, quella è la risposta.

  • Quanti immobili gestite, e quante persone se ne occupano?

    Il rapporto tra i due numeri conta più di ciascuno dei due. Cinquecento immobili con quaranta persone significa qualcuno che guarda la vostra villa qualche volta all’anno. Chiedete entrambe le cifre, e chiedete quanti immobili nuovi hanno preso in carico l’anno scorso. Un’azienda che cresce in fretta è un’azienda il cui servizio si sta assottigliando.

  • Quanto siete lontani dal mio immobile, e ogni quanto ci sarà qualcuno?

    Phuket è piccola sulla carta e lenta da attraversare. Un’azienda con base a Rawai non sarà alla vostra villa di Layan in un’ora, qualunque cosa dica il suo sito. Chiedete il tempo di percorrenza reale e la frequenza reale delle visite, per iscritto.

  • Posso vedere un rendiconto vero di un proprietario, con gli importi coperti?

    È la prova più rapida di tutto il processo. Un gestore che rendiconta come si deve vi mostra il formato in trenta secondi. Uno che riassume vi spiegherà perché non può. Quello che cercate: ogni prenotazione elencata, ogni spesa voce per voce, le ricevute disponibili su richiesta.

  • Cosa succede se voglio andarmene?

    Il termine di preavviso, di chi è l’annuncio, chi tiene lo storico degli ospiti, cosa ne è del personale. Un’azienda che ha bisogno di un vincolo lungo per trattenervi vi sta dicendo cosa pensa del proprio servizio.

Segnali d’allarme

Risposte che dovrebbero farvi fermare un attimo.

Nessuna di queste significa che un’azienda sia disonesta. Tutte significano che vi conviene fare una seconda domanda.

  • «Vi garantiamo un rendimento del X%»

    Una garanzia ha un prezzo. O è fissata abbastanza in basso perché in un anno buono l’azienda tenga per sé quello che avanza, oppure è una cifra che qualcuno spera di raggiungere e che rinegozierà quando non ci riesce. Chiedete cosa succede nell’anno in cui la garanzia non viene raggiunta, e chi se lo accolla. La risposta di solito sta in una clausola che non avete ancora letto.

  • «Copriamo tutta l’isola»

    Lo dicono tutti. Chiedete dove dorme davvero il loro personale. Copertura significa una persona delle pulizie e un manutentore che possono essere al vostro immobile oggi, non un’azienda disposta ad accettare il vostro immobile sulla mappa.

  • Una percentuale dichiarata senza dire su cosa si applica

    Una quota calcolata su quanto ha pagato l’ospite e la stessa identica quota calcolata dopo le commissioni della piattaforma, le pulizie e le spese di incasso sono due importi molto diversi. Chiedete quale delle due, e chiedete cosa viene dedotto prima che la percentuale venga applicata.

  • Nessun accenno all'Hotel Act

    Se un gestore pubblica volentieri la vostra villa per soggiorni di tre notti e non solleva mai la questione della licenza, o non la conosce o è a suo agio nel lasciare il rischio a voi. Nessuna delle due cose è quella che volete.

  • Fotografie di immobili che non gestiscono

    Le immagini di repertorio sul sito di una società di gestione sono comuni e da sole non sono una condanna, ma chiedete di vedere tre immobili che gestiscono adesso, e di parlare con uno di quei proprietari.

Le carte

Cosa leggere prima di firmare.

  • La clausola sul compenso

    Quale quota, calcolata su quale base, e cosa viene dedotto prima. Fatevi dare un esempio svolto su una prenotazione reale: l’ospite paga questo, la piattaforma prende quello, a voi arriva questo.

  • La soglia di spesa

    L’importo oltre il quale il gestore deve chiedervi prima di spendere. Senza quella soglia, le piccole riparazioni diventano voci invisibili. Fissata troppo in basso, vi chiederanno delle lampadine.

  • I soggiorni del proprietario

    Con quanto anticipo dovete avvisare, quante notti, e se vi viene addebitata una pulizia o un riassetto per usare il vostro stesso immobile.

  • Il recesso

    Il preavviso in entrambe le direzioni, e cosa torna a voi: gli annunci, le recensioni, lo storico degli ospiti, i calendari, i contratti del personale, le chiavi.

  • Chi tiene il denaro

    Se i ricavi da locazione passano dal conto del gestore o direttamente dal vostro, quando vengono liquidati, e cosa succede alle caparre trattenute a garanzia dei danni.

Per essere onesti

Quando la scelta migliore è un’azienda grande.

Siamo un gestore piccolo e diciamo la cosa ovvia: piccolo non significa sempre giusto.

  • Avete più immobili sparsi sull’isola

    Un portafoglio che va da Mai Khao a Rawai ha bisogno di personale distribuito allo stesso modo. Quella è un’attività di scala, e un gestore boutique che vi dice il contrario vi sta vendendo qualcosa.

  • Volete un’operatività in stile alberghiero

    Residenze a marchio, ricevimento, servizio in camera, un pool di locazione che fa la media dei risultati tra le unità. Sono prodotti veri, e noi non li offriamo.

  • Per voi conta più il processo delle persone

    Un’azienda grande vi dà un sistema che sopravvive al ricambio del personale. Una piccola vi dà la stessa persona per anni. Finché quella persona non se ne va. Sono comunque due compromessi reali.

Risposte chiare

Quello che i proprietari ci chiedono a questo punto.

Quanto chiedono di solito i gestori immobiliari a Phuket?
Gestire una locazione a lungo termine costa di solito meno che gestirne una breve, perché una volta che l’inquilino è dentro il lavoro è più leggero. Il breve è nettamente più caro: ogni pochi giorni ci sono una pulizia, un check-in e un ospite di cui occuparsi. Il numero che conta però non è la percentuale dichiarata, ma la base su cui si applica e ciò che viene dedotto prima. Chiedete un esempio svolto su una prenotazione reale prima di confrontare due aziende.
Devo scegliere il compenso più basso?
Non da solo. Una percentuale più bassa su un immobile gestito male vi lascia meno di una percentuale più alta su uno gestito bene, e lo scarto è di solito più grande della differenza di compenso. Confrontate quello che ciascun gestore prevede che riceverete davvero, netto, nell’arco di un anno. E chiedetegli di mostrarvi perché.
Quanto ci vuole a cambiare gestore?
Di solito qualche settimana, e a decidere il calendario è il vostro termine di preavviso. Il lavoro pratico si fa in giorni: trasferire annunci, recensioni, calendari, chiavi e accordi con il personale. Quasi tutta l’attesa è contrattuale, non operativa.
Posso parlare con uno dei vostri proprietari?
Sì, e dovreste chiederlo a ogni azienda che state valutando. Un gestore che non riesce a produrre un solo proprietario disposto a rispondere al telefono vi ha già detto qualcosa.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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