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Phuket Property Manager
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Den Verwalter auswählen

Eine Immobilienverwaltung auf Phuket auswählen

Jedes Unternehmen in dieser Branche wird Ihnen sagen, dass es die richtige Wahl ist. Hier steht, woran Sie es selbst erkennen, ohne jemandem aufs Wort zu glauben, uns eingeschlossen.

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Hier anfangen

Vier Fragen, mit denen sich Verwalter schnell unterscheiden lassen.

Den größten Teil dieser Liste arbeiten Sie schon im ersten Telefonat ab. Bleibt eine Antwort vage, dann ist das die Antwort.

  • Wie viele Objekte verwalten Sie, und wie viele Menschen kümmern sich darum?

    Das Verhältnis der beiden Zahlen sagt mehr als jede von ihnen für sich. Fünfhundert Objekte mit vierzig Beschäftigten heißt, dass ein paar Mal im Jahr jemand nach Ihrer Villa sieht. Fragen Sie nach beiden Zahlen, und fragen Sie außerdem, wie viele Objekte im vergangenen Jahr dazugekommen sind. Ein Unternehmen, das schnell wächst, ist ein Unternehmen, dessen Betreuung dünner wird.

  • Wie weit sind Sie von meiner Immobilie entfernt, und wie oft wird jemand dort sein?

    Phuket ist auf der Karte klein, aber die Fahrzeiten sind lang. Ein Unternehmen mit Sitz in Rawai steht nicht in einer Stunde vor Ihrer Villa in Layan, was auch immer die Website behauptet. Lassen Sie sich die tatsächliche Fahrzeit und die tatsächliche Häufigkeit der Besuche nennen, schriftlich.

  • Kann ich eine echte Eigentümerabrechnung sehen, mit geschwärzten Beträgen?

    Das ist der schnellste Test bei der ganzen Auswahl. Ein Verwalter, der ordentlich berichtet, zeigt Ihnen das Format in dreißig Sekunden. Einer, der zusammenfasst, erklärt Ihnen, warum das nicht geht. Worauf Sie achten: jede Buchung einzeln aufgeführt, jede Ausgabe aufgeschlüsselt, Belege auf Anfrage verfügbar.

  • Was passiert, wenn ich gehen will?

    Kündigungsfrist, wem das Inserat gehört, bei wem die Gästehistorie liegt, was mit dem Personal geschieht. Ein Unternehmen, das eine lange Bindung braucht, um Sie zu halten, sagt Ihnen damit, was es von seiner eigenen Leistung hält.

Warnzeichen

Antworten, bei denen Sie stutzig werden sollten.

Keine davon bedeutet, dass ein Unternehmen unredlich ist. Jede davon bedeutet, dass eine zweite Frage fällig ist.

  • „Wir garantieren Ihnen X Prozent Rendite“

    Eine Garantie ist eingepreist. Entweder sie liegt niedrig genug, dass das Unternehmen im guten Jahr den Überschuss behält, oder sie ist eine Zahl, die jemand zu treffen hofft und neu verhandelt, sobald er sie verfehlt. Fragen Sie, was in dem Jahr passiert, in dem die Garantie nicht erreicht wird, und wer das trägt. Die Antwort steht meistens in einer Klausel, die Sie noch nicht gelesen haben.

  • „Wir decken die ganze Insel ab“

    Das sagen alle. Fragen Sie, wo die Mitarbeiter tatsächlich wohnen. Abdeckung heißt eine Reinigungskraft und ein Haustechniker, die heute bei Ihrer Immobilie sein können, und nicht ein Unternehmen, das bereit ist, Ihre Immobilie auf der Karte anzunehmen.

  • Ein Verwaltungsanteil, der ohne Bemessungsgrundlage genannt wird

    Ein Anteil am Bruttobuchungswert und derselbe Anteil auf das, was nach Plattformgebühren, Reinigung und Zahlungskosten übrig bleibt, sind sehr verschiedene Beträge. Fragen Sie, welcher von beiden gemeint ist, und fragen Sie, was abgezogen wird, bevor der Prozentsatz angewendet wird.

  • Kein Wort zum Hotelgesetz

    Wenn ein Verwalter Ihre Villa bereitwillig für Aufenthalte von drei Nächten einstellt und die Frage der Lizenz nie anspricht, kennt er sie entweder nicht, oder es ist ihm recht, dass Sie das Risiko tragen. Beides ist nicht das, was Sie wollen.

  • Fotos von Objekten, die sie nicht verwalten

    Stockfotos auf der Website einer Verwaltungsgesellschaft sind verbreitet und für sich genommen kein Beweis. Bitten Sie trotzdem darum, drei Objekte zu sehen, die das Unternehmen derzeit verwaltet, und mit einem dieser Eigentümer zu sprechen.

Die Unterlagen

Was Sie vor der Unterschrift lesen.

  • Die Klausel zur Vergütung

    Welcher Anteil, auf welcher Bemessungsgrundlage, und was vorher abgezogen wird. Lassen Sie sich ein Rechenbeispiel anhand einer echten Buchung geben: Der Gast zahlt diesen Betrag, die Plattform nimmt jenen, bei Ihnen kommt dieser an.

  • Die Freigabegrenze

    Der Betrag, ab dem der Verwalter Sie fragen muss, bevor er etwas ausgibt. Ohne sie werden kleine Reparaturen zu unsichtbaren Positionen. Ist sie zu niedrig angesetzt, werden Sie wegen Glühbirnen gefragt.

  • Eigene Aufenthalte

    Wie viel Vorlauf, wie viele Nächte, und ob Ihnen eine Reinigung oder ein Wechsel berechnet wird, wenn Sie Ihre eigene Immobilie nutzen.

  • Beendigung

    Die Kündigungsfrist in beide Richtungen, und was an Sie zurückgeht: Inserate, Bewertungen, Gästehistorie, Kalender, Arbeitsverträge, Schlüssel.

  • Wer das Geld verwahrt

    Ob die Mieteinnahmen über das Konto des Verwalters laufen oder über Ihres, wann ausgezahlt wird, und was mit Kautionen geschieht, die gegen Schäden einbehalten werden.

Fair bleiben

Wann ein großes Unternehmen die bessere Wahl ist.

Wir sind ein Boutiquebetrieb, und wir sagen das Offensichtliche: Klein ist nicht immer richtig.

  • Sie besitzen mehrere Objekte über die Insel verteilt

    Ein Bestand, der von Mai Khao bis Rawai verteilt liegt, braucht Personal, das genauso verteilt ist. Das ist ein Geschäft, das Größe voraussetzt, und ein Boutiqueverwalter, der Ihnen etwas anderes erzählt, verkauft.

  • Sie wollen einen hotelartigen Betrieb

    Markenresidenzen, Rezeption, Zimmerservice, ein Vermietungspool, der die Erträge über alle Einheiten hinweg mittelt. Das sind echte Produkte, und wir bieten sie nicht an.

  • Ihnen ist das System wichtiger als die Person

    Ein großes Unternehmen gibt Ihnen einen Ablauf, der Personalwechsel übersteht. Ein kleines gibt Ihnen über Jahre dieselbe Person. Bis diese Person geht. Beides ist eine echte Abwägung.

Klare Antworten

Was Eigentümer uns in dieser Phase fragen.

Was verlangen Immobilienverwalter auf Phuket üblicherweise?
Die Verwaltung einer langfristig vermieteten Immobilie wird in der Regel niedriger vergütet als die einer kurzfristig vermieteten, weil die Arbeit leichter wird, sobald ein Mieter im Haus ist. Die Kurzzeitvermietung liegt deutlich darüber: Alle paar Nächte kommen eine Reinigung, ein Check-in und ein Gast dazu, um den sich jemand kümmern muss. Die Zahl, auf die es ankommt, ist aber nicht der genannte Prozentsatz, sondern worauf er angewendet wird und was vorher abgezogen wird. Lassen Sie sich ein Rechenbeispiel anhand einer echten Buchung geben, bevor Sie zwei Unternehmen vergleichen.
Soll ich den günstigsten Anteil nehmen?
Nicht für sich genommen. Ein niedrigerer Anteil an einer schlecht geführten Immobilie bringt Ihnen weniger ein als ein höherer an einer gut geführten, und der Abstand ist meistens größer als der Unterschied im Honorar. Vergleichen Sie, was Ihnen nach Einschätzung jedes Anbieters über ein Jahr netto tatsächlich zufließt. Und lassen Sie sich zeigen, woraus sich das ergibt.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Meistens ein paar Wochen, abhängig von Ihrer Kündigungsfrist. Die praktische Arbeit dauert Tage: Inserate, Bewertungen, Kalender, Schlüssel und die Regelungen mit dem Personal übergeben. Der größte Teil der Wartezeit ist vertraglich bedingt, nicht betrieblich.
Kann ich mit einem Ihrer Eigentümer sprechen?
Ja, und Sie sollten das von jedem Unternehmen verlangen, das Sie in Betracht ziehen. Ein Verwalter, der keinen einzigen Eigentümer aufbieten kann, der zu einem Telefonat bereit ist, hat Ihnen damit etwas gesagt.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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