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Fin de garantie

Votre garantie locative arrive à son terme. Et maintenant ?

Si le rendement garanti par votre promoteur touche à sa fin, vous avez une décision à prendre, et elle a une échéance. Voici ce qu’elle recouvre, et ce qu’il faut regarder avant de la prendre.

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Ce qui vient de se passer

La garantie s’arrête. Le bien, lui, ne change pas.

Pendant la garantie, vous receviez un montant fixe. À partir de maintenant, vous recevez ce que le bien gagne réellement, ce qui peut être plus, ou moins, et qui devient visible pour la première fois.

  • Vous allez enfin voir les vrais chiffres

    Un rendement garanti masque la performance par construction. La première année après son terme est la première où vous pouvez voir ce que votre bien produit vraiment : combien de nuits, à quel tarif, sur quels mois.

  • Le programme mutualisé, honnêtement

    La plupart des promoteurs proposent de poursuivre la gestion, souvent sous la forme d’un programme qui mutualise les revenus entre les logements. C’est un vrai produit, avec un vrai avantage : vous êtes protégé de la performance de votre propre logement. Le prix à payer, c’est qu’un logement bien placé en finance un mal placé, et que vous ne pouvez pas savoir lequel est le vôtre.

  • La gestion indépendante

    La performance de votre logement devient la vôtre, à la hausse comme à la baisse. Cela convient à un bon logement et pénalise un logement faible. Savoir dans quel cas se trouve le vôtre devrait être une question de preuves, pas d’optimisme.

  • Vendre

    C’est une réponse légitime, et il vaut la peine d’en faire estimer le prix avant de décider. Sachez seulement qu’un logement vendu au terme d’une garantie, dans un immeuble où beaucoup de propriétaires décident en même temps, arrive sur un marché où l’offre abonde.

Avant de décider

Quatre choses à établir d’abord.

  • Qu’a réellement gagné votre logement ?

    Pas ce qu’on vous a versé, mais ce que le logement a produit. Demandez à l’exploitant le taux d’occupation et le tarif moyen de votre logement en particulier, pas la moyenne de l’immeuble. S’il refuse de les communiquer, c’est aussi une information.

  • Quelle est la vraie position de votre logement ?

    L’étage, l’orientation, la vue, le bruit, la distance à l’ascenseur et à la piscine. À l’intérieur d’un même immeuble, l’écart entre le meilleur et le moins bon logement est important, et il se lit entièrement sur un plan.

  • Que permet l’immeuble ?

    Certains immeubles limitent le choix du gestionnaire, ou imposent que les locations passent par l’exploitant. Lisez le règlement avant de supposer que vous avez le choix.

  • Que font les logements comparables ?

    C’est ce que couvre notre analyse de marché : ce que des logements comparables au vôtre se sont réellement loués sur douze mois, et où le vôtre se situerait dans cet éventail. Elle est gratuite, et ce sont les mêmes données, que vous nous reparliez ou non.

Pour être juste

Quand rester dans le programme est la bonne réponse.

  • Votre logement est faible dans l’immeuble

    Étage bas, sans vue, contre l’ascenseur de service. Des revenus mutualisés valent alors mieux pour vous que votre propre performance, et sortir du programme vous coûterait de l’argent.

  • Vous préférez la certitude au potentiel

    La mutualisation lisse l’année. Si un montant prévisible compte plus pour vous qu’un montant espéré plus élevé, cela a une vraie valeur, et la gestion indépendante ne l’offre pas.

  • L’immeuble est réellement bien tenu

    Certains exploitants font cela correctement. Si vos relevés sont détaillés, si vos questions obtiennent des réponses et si les chiffres tiennent, vous avez peut-être déjà ce que vous iriez chercher ailleurs.

Réponses directes

Ce que les propriétaires demandent au terme d’une garantie.

Puis-je quitter le programme locatif du promoteur ?
En général oui, sous réserve d’un préavis, mais vérifiez deux documents : votre contrat de gestion locative et le règlement de l’immeuble. Certains immeubles encadrent l’exploitation des logements qu’ils abritent, ce qui est une contrainte distincte de votre contrat avec l’exploitant.
Pourquoi mon rendement garanti était-il plus élevé que ce que le logement gagne ?
Parfois il ne l’était pas : certains logements gagnent réellement plus que la garantie, et c’est précisément pour cela qu’elle prend fin. Quand la garantie était plus élevée, elle était en général intégrée au prix d’achat, autrement dit, vous l’avez payée d’avance. Aucun des deux cas n’est un scandale ; les deux méritent d’être compris avant de décider de la suite.
Comment savoir si mon logement est un bon logement ?
L’étage, l’orientation, la vue, le bruit et la distribution, comparés à ce que des logements semblables de votre secteur se sont réellement loués. C’est exactement ce que nous mettons dans l’analyse de marché gratuite. Pour votre logement, pas pour la moyenne de l’immeuble.
Est-ce le bon moment pour vendre ?
C’est le moment où le plus grand nombre de propriétaires de votre immeuble se posent la même question, ce qui est rarement le meilleur moment pour être vendeur. Établissez d’abord la situation locative : elle vous dit ce que vous abandonneriez, et c’est de toute façon ce qu’un acheteur vous demandera.

Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.

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