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Premiers pas

Louer ma villa à Phuket

Vous êtes ici le propriétaire, pas un voyageur en quête d’un logement. Vous avez décidé de mettre la villa en location. Voici ce qui se passe à partir de maintenant, dans l’ordre où cela se passe.

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5.0 · 48 avis GoogleAirbnb Superhost

Avant toute mise en ligne

Ce qui doit être en place avant que votre villa puisse se louer.

La plupart de ces points se règlent en quinze jours. Un ou deux ne se régleront peut-être jamais, et il vaut mieux le savoir maintenant qu’en novembre.

  • La possibilité de louer pour des séjours de moins de trente nuits

    La loi thaïlandaise traite l’hébergement de courte durée comme une activité soumise à licence au titre de la loi hôtelière, et presque aucune villa privée ne détient cette licence. Les biens sans licence se louent en général sur des séjours de trente nuits et plus. Votre résidence fonctionne peut-être déjà ainsi sans qu’on vous l’ait dit. Nous établissons où se situe votre villa avant toute mise en ligne. Le détail est sur notre page consacrée à la location courte durée à Phuket, et votre montage à vous relève d’un avocat thaïlandais.

  • Ce que dit réellement le règlement de votre résidence

    Beaucoup de résidences de villas à Phuket restreignent la location, et cela relève du comité ou du bureau de gestion de la résidence plutôt que de la loi nationale. Certaines l’interdisent purement et simplement. D’autres l’autorisent mais tiennent les voyageurs à l’écart de la piscine et de la salle de sport communes, ce qui change ce que vous pouvez promettre. Demandez le règlement en vigueur par écrit, pas la brochure de vente.

  • Une assurance rédigée pour des voyageurs payants

    Un contrat d’habitation classique est ici rédigé pour une maison occupée par son propriétaire, et louer à des voyageurs payants peut sortir de son champ. Lisez les exclusions, puis demandez à votre courtier une garantie qui mentionne expressément l’usage locatif et inclut une responsabilité civile. Un coup de téléphone plutôt qu’un chantier, et le point que les propriétaires négligent le plus souvent.

  • Une piscine qui résisterait à un examen

    C’est de la piscine que viennent les réclamations de voyageurs, et aucun inspecteur ne viendra vérifier la vôtre : c’est votre assureur qui regardera. Marquage des profondeurs, un portillon qu’un jeune enfant ne peut pas manœuvrer, du matériel de secours au mur plutôt que dans un local, un sol antidérapant, une filtration avec un historique d’entretien. L’air salin et six mois de pluie mettent les pompes à rude épreuve.

  • L’électricité, et une connexion sur laquelle on peut travailler

    Les voyageurs travaillent de plus en plus depuis la villa, et un seul routeur au bout d’une maison à deux niveaux lâche dès que quelqu’un se connecte à une visioconférence depuis la chambre du fond. Cela se retrouve vite dans les avis. De la fibre là où elle existe, des relais wifi dans toute la maison, et un groupe électrogène (ou un onduleur sur l’essentiel) si votre secteur subit des coupures à la saison des orages.

Les premières semaines

Ce qui se passe une fois que vous avez dit oui.

Rien de tout cela ne demande votre présence à Phuket.

  • Nous parcourons la maison et nous mettons tout par écrit

    Un état des lieux complet, pièce par pièce, photographié. La liste revient en trois colonnes : à réparer avant de louer, à faire tant qu’on y est, à laisser. Nous dirons quand un point de notre propre liste ne vaut pas la dépense, parce que l’autre option est un gestionnaire qui transforme votre maison en séance de courses.

  • Le travail ingrat d’abord

    Climatisation entretenue et rechargée, moisissures traitées là où la mousson a trouvé un passage, matelas remplacés s’ils sont finis, rideaux occultants aux fenêtres des chambres, et un contrôle termites si la maison est restée fermée un moment. Rien de tout cela ne se voit sur une photographie. C’est de tout cela que parlent les avis, en fin de compte.

  • La photographie, puis l’annonce elle-même

    Prise aux heures où la maison se montre telle qu’elle est (tôt le matin, et la demi-heure avant le coucher du soleil), pas à midi avec la piscine brûlée par la lumière. Le texte de l’annonce fait ensuite ce que les images ne peuvent pas : à qui la villa convient, comment les chambres sont réparties, ce que représente le trajet vers une plage à cinq heures de l’après-midi.

  • Tarifs, calendrier, plateformes

    Saison par saison plutôt qu’un chiffre unique tenu toute l’année, avec des calendriers synchronisés sur toutes les plateformes pour qu’une semaine ne soit jamais vendue deux fois. Puis la partie qui n’a pas de date de fin : regarder ce que font les villas comparables, semaine après semaine, et ajuster vos tarifs avant que l’écart ne se creuse.

  • Les gens qui sont là quand vous n’y êtes pas

    Ménage, piscine, jardin, et un technicien qui répond un dimanche. On vous dit qui ils sont et à quelle fréquence ils viennent, par écrit, avant l’arrivée du premier voyageur. Les clés et les codes de portail sont confiés à des personnes identifiées plutôt qu’à une adresse de société, et vous êtes prévenu quand cela change.

De votre côté

Ce que cela vous demande, et ce n’est pas grand-chose.

  • Quatre décisions, prises une fois

    La durée minimale de séjour, si vous acceptez les enfants, les animaux ou les événements, les semaines que vous gardez pour vous, et le montant au-delà duquel nous vous consultons avant toute dépense. Fixez ces quatre points et le reste tourne sans vous. Si vous préférez être consulté sur chaque achat, cela peut aussi figurer au contrat.

  • Un placard qui ferme à clé

    Les documents, les bons couteaux, le vin, tout ce que vous n’aimeriez pas perdre : tout cela passe derrière une serrure avant le premier voyageur. Toute villa louée a besoin d’une pièce ou d’un placard qui reste le vôtre. Cela vous donne aussi un endroit où laisser vos affaires entre deux séjours.

  • L’accès, les papiers, une signature

    Les clés et les codes, le compte de la connexion internet, les abonnements d’eau et d’électricité au nom de quelqu’un qui peut les payer, les documents de garantie de la climatisation et des équipements de piscine, et le contrat de gestion. Nous faisons aussi la déclaration TM30 que l’immigration thaïlandaise exige lorsqu’un ressortissant étranger séjourne dans votre bien. C’est toute la liste.

Pour être clair

Les villas qui se louent mal à Phuket.

Nous préférons le dire avant de prendre un bien en gestion plutôt que de vous l’expliquer en avril.

  • Une villa sans piscine

    C’est le cas difficile. À Phuket, la piscine privée explique en grande partie qu’une famille réserve une villa plutôt que deux chambres d’hôtel, et une maison qui n’en a pas se retrouve en concurrence avec les appartements sur le prix. Elle peut se louer quand même (séjours longs, locataires au mois, familles attentives au budget), mais pas aux conditions que la plupart des propriétaires ont en tête.

  • Celle en haut de la colline

    La vue qui vous a fait acheter la maison est souvent ce qui la rend difficile à louer. Sur une route d’accès raide et non éclairée, les taxis refusent le dernier tronçon après la tombée de la nuit et les livraisons cessent d’arriver. De mai à octobre, ce trajet finit par résumer les vacances. Les voyageurs avec de jeunes enfants ont tendance à ne pas réserver deux fois.

  • Des chambres qui ne correspondent pas à ceux qui réservent

    Ce sont des groupes qui réservent les villas de Phuket. Une belle chambre principale et trois petites chambres qui partagent une salle de bains se lisent bien sur un plan et se valorisent mal, parce que le tarif est fixé par la chambre la plus faible plutôt que par la meilleure. La distribution compte ici davantage que la surface.

  • La villa qui n’est près de rien

    L’île est lente à traverser. Quarante minutes jusqu’à une plage le matin peuvent devenir bien plus d’une heure à six heures du soir, et les voyageurs l’intègrent une fois qu’ils l’ont vécu. Une maison à l’intérieur des terres, sans aucun endroit où aller dîner à pied, doit être vraiment exceptionnelle ou vraiment bon marché.

Réponses directes

Ce que les propriétaires demandent avant de confier les clés.

Dans combien de temps ma villa peut-elle commencer à prendre des réservations ?
Cela dépend de la maison, pas des papiers. Une villa habitée et tenue peut être inspectée, photographiée et mise en ligne en quelques semaines. Une villa restée fermée pendant une mousson demande d’abord de traiter l’humidité, la climatisation et la piscine, et c’est ce travail-là, pas l’annonce, qui fixe la date. Nous vous disons laquelle des deux est la vôtre après la première visite, avant que vous ne vous engagiez à quoi que ce soit.
Dois-je être à Phuket pour tout cela ?
Non. Ce dont nous avons besoin, c’est de l’accès, des documents, et de réponses à une courte liste de décisions, tout cela par courriel ou lors d’un appel. Si vous pouvez venir, parcourir la maison ensemble est réellement utile et nous vous le proposerons. Ce n’est pas une condition, et rien n’en dépend.
Puis-je continuer à utiliser ma propre villa ?
Oui, et ce qu’il faut faire, c’est dire d’emblée dans quelle mesure. Bloquez les semaines que vous voulez aussi tôt que possible : une semaine que vous reprenez en décembre est une semaine autour de laquelle quelqu’un a déjà acheté ses billets d’avion. Les séjours du propriétaire ont leur place dans le contrat (délai de prévenance, et si la rotation vous est facturée), pas dans un message convenu plus tard.
Que se passe-t-il si un voyageur casse quelque chose ?
Certaines plateformes de réservation gèrent leur propre couverture des dommages, mais les plafonds et les conditions varient et rien n’est automatique ; les réservations en direct sont, elles, assorties d’un dépôt de garantie. La vraie protection se situe plus tôt. Un inventaire photographié avant le premier voyageur, et une inspection après chaque départ, pour que les dégâts soient constatés le jour même plutôt que trois voyageurs plus tard.
Et si ma villa fait partie de celles qui se louent mal ?
Nous le dirons, et nous dirons pourquoi, avant que vous n’ayez dépensé quoi que ce soit. Parfois la réponse est une autre stratégie : des locations au mois plutôt qu’à la semaine, ou un locataire de longue durée auquel la maison convient mieux. Parfois, c’est qu’une société plus grande vous convient mieux que nous. Refuser un bien dont nous ne pourrions pas nous occuper correctement coûte moins cher aux deux parties.

Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.

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