Entretien en bord de mer
La corrosion saline dans une villa de bord de mer à Phuket
L’air marin est le coût récurrent le plus silencieux quand on possède une villa près de la côte à Phuket. Presque personne ne l’évoque avant l’achat, et presque tous les dégâts qu’il cause sont évitables si vous savez ce qu’il attaque, dans quel ordre, et quelles pièces cessent d’être réparables.
Jusqu’où il porte
Il n’y a pas de ligne sur la carte où le sel s’arrête.
La première chose que veulent les propriétaires est une distance : une limite à l’intérieur de laquelle on s’inquiète et au-delà de laquelle non. Nous n’allons pas vous en donner une, parce qu’elle n’existe pas et que quiconque vous cite un chiffre en mètres ne fait que deviner. Ce que nous pouvons vous dire, c’est comment la charge varie, et pourquoi deux maisons de la même rue ne sont pas dans la même situation.
Il arrive en embruns, puis il reste en film
Le vent arrache le sel aux vagues qui déferlent et le porte vers l’intérieur des terres sous forme d’aérosol si fin qu’on ne le voit jamais se déposer. Il se dépose sur toutes les surfaces extérieures en un film invisible. Le sel marin n’est pas seulement hygroscopique, il est déliquescent : au-dessus des trois quarts d’humidité relative environ, il reprend l’eau de l’air et passe à l’état liquide, et le chlorure de magnésium qui accompagne les embruns reste humide bien en dessous de ce seuil. Phuket reste au-dessus de cette ligne la plupart des jours de l’année, jour et nuit, ce qui explique que le film sur votre quincaillerie ne soit pour ainsi dire jamais sec.
Deux mécanismes, et tout ici relève de l’un ou de l’autre
Un film salin humide sur du métal fait deux choses distinctes, et savoir laquelle vous avez devant vous détermine ce qu’il faut faire. D’abord, le chlorure attaque la mince couche d’oxyde passive qui protège un métal seul, la perçant en petits points localisés qui ne peuvent plus se reformer : c’est la piqûration de l’acier inoxydable, et le farinage blanc et crayeux de l’aluminium, et cela n’a besoin d’aucun second métal pour se produire. Ensuite, là où deux métaux différents se touchent, le film humide transforme le couple en une petite pile et le moins noble des deux est discrètement consommé pour protéger l’autre : ailette d’aluminium contre tube de cuivre dans un condenseur, vis en acier dans un cadre d’aluminium. Ce sont les deux mécanismes. Tout ce qui figure sur cette page relève de l’un ou de l’autre, et aucun des deux ne s’arrête de lui-même.
La distance aide, l’exposition décide
La charge diminue bien à mesure qu’on s’éloigne de la côte, fortement au début. Mais une villa haut perchée sur une pente, ouverte sur la mer, prend un vent qu’une maison plus proche de l’eau, abritée derrière une crête et un rideau d’arbres, ne voit jamais. L’orientation compte autant que la distance : la face au vent d’une maison se corrode visiblement plus vite que sa face abritée. Si vous voulez connaître votre propre exposition, regardez la quincaillerie de portail et les luminaires extérieurs de vos voisins plutôt qu’une carte.
La mousson le concentre
De mai à octobre environ, la mousson du sud-ouest pousse le vent vers la côte ouest pendant des mois d’affilée, et une mer agitée projette bien plus d’embruns dans l’air qu’une mer plate. Les propriétaires supposent que la pluie lave tout cela, et parfois c’est le cas. Mais une pluie poussée par le vent arrive chargée de sel et l’enfonce dans des endroits que les embruns seuls n’atteignent jamais : dans les rails, derrière les bandeaux de rive, dans l’interstice entre un cadre et son joint. Une maison peut sortir de la saison humide plus salée qu’elle n’y est entrée.
La côte orientale est différente, pas épargnée
De mai à octobre, le côté est de l’île est sous le vent, une eau abritée produit très peu de déferlantes, et il y a donc en proportion très peu de sel en suspension. De novembre à février, la mousson du nord-est ramène le vent vers la côte de ce côté aussi, mais le fetch à travers la baie de Phang Nga est court : vous avez donc le vent sans les vagues. Ce que la côte est possède, en toute saison, c’est un air qui bouge moins et des surfaces qui restent humides plus longtemps après la pluie. Le profil change donc plutôt qu’il ne disparaît : moins de chlorures, une humidité plus durable, davantage de moisissure et de taches sur la même quincaillerie. Elle a aussi son propre agresseur, dont personne ne parle. Les vasières et la mangrove dégagent du sulfure d’hydrogène à marée basse, ce qui noircit le cuivre et l’argent et s’en prend aux contacts électriques, aux bornes d’interrupteurs et de prises, et aux contacts argentés à l’intérieur des luminaires extérieurs et des coffrets de commande de piscine. Les propriétaires le sentent et le classent au rayon des marées plutôt qu’à celui de l’entretien. Nous travaillons sur toute l’île de Phuket, et le calendrier n’est vraiment pas le même sur les deux côtes.
Votre propre piscine y contribue, et le local derrière aussi
Une piscine au sel fonctionne à une petite fraction de la salinité de l’eau de mer, et un bassin calme sans jeu d’eau en projette très peu dans l’air. Le transfert est plus ordinaire que ne le suggère l’histoire de l’aérosol : les éclaboussures, les pieds mouillés, les maillots mouillés posés sur une rambarde, et l’eau qui s’évapore sur la margelle et la plage en laissant son sel. Cela suffit à atteindre l’échelle de piscine, le garde-corps de la terrasse, la douche extérieure, les piètements de mobilier et les fixations qui tiennent les bains de soleil. Il y a une seconde cause à laquelle les propriétaires de l’intérieur des terres ne pensent presque jamais, et elle est souvent la plus lourde : le local technique. L’acide et le chlore stockés dans un espace non ventilé dégagent des vapeurs qui corrodent tout ce qui est enfermé avec eux, y compris le corps de pompe, le coffret de commande et les enveloppes des équipements qu’ils sont censés servir. Rien de tout cela n’est un argument contre une piscine au sel. C’est un argument pour ventiler le local technique, pour ranger les produits ailleurs que sur les coffrets électriques, et pour ne pas mettre de métal bon marché près de l’eau.
Ce qui part en premier
L’ordre dans lequel les choses lâchent réellement.
À peu près cet ordre-là, sur les maisons que nous tenons et sur celles qu’on nous demande d’inspecter pour des propriétaires qui envisagent de changer. Rien de spectaculaire. C’est une érosion lente qui ne devient visible que lorsque quelque chose cesse de fonctionner, en général avec des voyageurs dans la maison.
Les groupes extérieurs de climatisation
C’est presque toujours la première vraie panne. La batterie du condenseur est faite d’ailettes d’aluminium serties sur du tube de cuivre, deux métaux différents en contact permanent, ce qui est précisément la configuration dont l’air salin tire parti. Les ailettes se réduisent en poudre et l’unité perd sa capacité à évacuer la chaleur : le compresseur travaille donc plus fort et plus chaud pour la même température de pièce, puis lâche le mois où cela vous arrange le moins. La carrosserie rouille à partir du bas, et le support de fixation, en général en acier peint, rouille par l’arrière, là où personne ne regarde.
La protection des batteries a trois niveaux, et deux seulement sont réels
Cela se décide le jour de l’achat de l’unité, donc cela a sa place ici plutôt que dans une liste d’entretien. Le traitement d’ailettes bleu ou doré posé en usine sur la plupart des machines de milieu de gamme vendues en Thaïlande est standard, mince, et vaut très peu de chose face à un aérosol salin : ce n’est pas une spécification bord de mer et il ne faut pas vous le vendre comme tel. Un modèle bord de mer ou anticorrosion du fabricant est un vrai cran au-dessus avec un vrai prix, et c’est le bon choix partout en première ligne. Un traitement de batterie appliqué, posé par l’installateur avant la mise en service, est la troisième voie, et l’essentiel tient au moment : il coûte bien moins cher sur une batterie neuve que sur une batterie qui commence à partir, et il ne sert plus à rien du tout une fois les ailettes dégradées. Traitez-la le jour de la pose ou ne le faites pas.
Charnières, poignées, serrures et toute la quincaillerie
La première chose que vous voyez réellement. Les portes commencent à s’affaisser, les serrures durcissent, une poignée laisse une trace orange sur un mur blanc, et une porte de salle de bain donnant sur la terrasse ne ferme plus correctement. Le laiton chromé et la quincaillerie non marquée vendue comme inox peuvent y passer en une seule saison à cette distance de l’eau. Une porte qui ne verrouille plus, les voyageurs la remarquent bien avant qu’un propriétaire à l’étranger n’en entende parler, et ils le mentionnent dans les avis : voilà comment une charnière devient un problème commercial plutôt qu’un problème d’entretien.
Les rails et les galets de baies coulissantes
Le poste le plus coûteux de la liste et celui que les propriétaires comprennent en dernier. Le sel se combine au sable et aux poussières dans le rail bas pour former une pâte abrasive. Les roulements des galets durcissent, puis se bloquent, et une fois qu’un galet cesse de tourner, la porte est traînée au lieu de rouler : la roue laboure alors une rainure dans le rail. Jusqu’au moment où le galet se bloque, c’est un petit chantier. Après, le coût de la solution dépend entièrement du moment où vous vous en apercevez, et toute une section plus bas explique pourquoi.
Les luminaires extérieurs
L’enveloppe se corrode d’abord et fait négligé, ce qui est le moindre problème. Ce qui compte est à l’intérieur : les vis des bornes, le presse-étoupe d’entrée de câble et la connexion de terre. Le sel et l’humidité passent un joint dégradé, les bornes se corrodent, et le luminaire soit cesse de fonctionner, soit devient un défaut électrique autour d’une terrasse de piscine. Des luminaires bon marché sur une maison côtière sont un achat récurrent, et les traiter comme un équipement de sécurité plutôt que comme un objet décoratif change la fréquence à laquelle vous les inspectez.
Ce qui part ensuite
Plus lent, et plus coûteux quand cela arrive.
Garde-corps, mains courantes et pinces à verre
Les poteaux et les lisses inox autour d’une terrasse ou d’une piscine commencent par une coloration brune, qui est purement esthétique, et l’on dit en général avec raison aux propriétaires que ce n’est rien. Ce qu’il faut surveiller, ce n’est pas le poteau mais la pince ou la platine qui tient un panneau de verre, parce que cette pièce est structurelle et qu’elle est souvent la moins chère de l’ensemble. Inspectez les fixations et les platines à leur jonction avec le sol, là où l’eau stagne. Une main courante tachée est un travail de nettoyage. Une pince à verre piquée sur une terrasse à l’étage ne se discute pas.
Robinets extérieurs, douches et équipements de piscine
Un chromage est une barrière, et une barrière ne fonctionne que tant qu’elle n’est pas percée. Dès qu’une cloque apparaît, le métal de base en dessous se corrode vite et invisiblement : un robinet qui a simplement l’air fatigué se bloque définitivement la saison suivante. Les mitigeurs de douche extérieure sont les victimes habituelles, suivis des robinets de jardin qui ne se ferment plus complètement. Les corps de pompe de piscine, les carrosseries de pompe à chaleur et les cellules d’électrolyseur sont tous dehors dans le même air, et leurs coffrets électriques méritent le même contrôle annuel que les luminaires.
Vis, boulons et tout ce qui tient quelque chose d’autre
Les défaillances que personne ne voit venir sont celles qui mêlent les métaux : une vis en acier au carbone dans un cadre d’aluminium, un boulon de nuance inconnue dans une patte inox, une fixation choisie par celui qui était sur le chantier ce jour-là. C’est la moitié galvanique du mécanisme, et elle travaille à l’intérieur de l’assemblage, là où vous ne pouvez rien voir : le métal le moins noble se corrode préférentiellement, discrètement, de l’intérieur vers l’extérieur. L’ensemble paraît parfait jusqu’au moment où il ne tient plus. Quand on remplace quelque chose sur une maison côtière, les fixations doivent être remplacées en même temps, dans une nuance que vous avez réellement spécifiée.
Les armatures dans le béton
Le problème le plus lent et le seul qui soit vraiment structurel. Les chlorures traversent l’enrobage et atteignent l’acier, l’acier rouille, et la rouille occupe plus de volume que le métal qu’elle remplace : elle pousse donc le béton de l’intérieur. Les signes sont une coulure couleur rouille sur une sous-face, une fissure fine qui court en ligne droite en suivant une barre, et une zone qui sonne creux au marteau. Un enrobage insuffisant, un béton mal vibré et une position en front de mer sont la combinaison qui produit cela. Peindre par-dessus une trace de rouille la cache une saison et vous fait payer la réparation deux fois.
304, 316 et 201
Trois nuances, et toute la différence près de la côte.
Elles se vendent toutes comme de l’acier inoxydable. Elles paraissent toutes identiques sur un présentoir. Sur une maison en première ligne, elles ne se comportent en rien de la même façon, et la spécification se décide à la construction ou à la rénovation, par quelqu’un qui n’aura peut-être jamais à entretenir le résultat.
Ce que veulent dire les chiffres
Le 304 comme le 316 sont des inox au chrome-nickel, et les deux reposent sur une mince couche d’oxyde passive qui se reforme quand on la raye. Le 316 contient du molybdène, ce que le 304 n’a pas, et le molybdène est précisément ce qui résiste à l’attaque des chlorures. Or les chlorures sont exactement ce que l’air marin dépose, chaque jour, en un fin film humide. C’est toute la différence : le 304 est un très bon acier dans les terres et le mauvais acier dans un aérosol salin.
Ce que fait le 304 quand il commence à partir
Cela commence par une coloration brune de surface, ce que le métier appelle tea staining, qui s’essuie et revient. À ce stade, c’est réellement superficiel, et c’est pourquoi les propriétaires sont rassurés et cessent de regarder. Sous la tache, la piqûration peut démarrer : de petits trous localisés et profonds, là où la couche passive s’est rompue sans pouvoir se reformer. La piqûration ne se polit pas et elle retire de la matière là où cela compte : une pièce qui paraît simplement fatiguée en surface peut avoir perdu de la section à l’intérieur. C’est le point à partir duquel le nettoyage cesse d’être une option.
Là où le 316 vaut la différence
Tout ce qui est structurel, tout ce qui est exposé, et tout ce qui est pénible à remplacer : poteaux de garde-corps, pinces et platines de verre, échelles et mains courantes de piscine, quincaillerie de portail, ancrages extérieurs et toute fixation qui porte une charge au-dessus de gens. L’écart de prix à l’achat est modeste face au coût d’acheter deux fois le même article, et le second achat comprend la main-d’œuvre, l’accès et une maison hors service pendant les travaux. C’est l’une des rares décisions de l’entretien d’une villa où payer plus au départ revient simplement moins cher.
Même le 316 n’est pas sans entretien
Il est vendu comme qualité marine, et les propriétaires comprennent : définitif. Il ne l’est pas. Le 316 dans une position côtière non rincée présentera quand même une coloration brune, et dans un interstice où le sel se concentre et où l’oxygène n’arrive pas, il peut encore se piquer. La couche passive a besoin d’une surface propre et d’air pour continuer à se réparer, et c’est ce que le rinçage lui apporte. Un meilleur métal vous donne une marge d’erreur plus large, pas une dispense de routine.
La troisième nuance, celle que personne ne vous annonce
Une grande partie de ce qui se vend sur ce marché simplement comme inox est de la nuance 201 : un acier austénitique où l’essentiel du nickel a été remplacé par du manganèse pour faire baisser le prix. Il se tache en une saison près de l’eau et se pique ensuite, et il se retrouve le plus souvent dans les pièces importées sans marque utilisées pour les rambardes, les pattes et le mobilier. Le piège, c’est qu’un aimant ne le trouvera pas. Le 201 est austénitique comme le 304 et le 316, donc le test de l’aimant qu’on conseille aux propriétaires ne dit presque rien, et un 304 travaillé peut de toute façon être légèrement magnétique. Si quelqu’un vous fait une démonstration à l’aimant comme preuve de qualité, c’est le moment de demander des documents à la place.
Comment savoir ce que vous avez réellement
Demandez la nuance par écrit au métallier ou au constructeur, et pour tout ce qui est structurel demandez le certificat matière plutôt qu’une réponse orale. Un poinçon de nuance aide, mais sachez où le chercher : il est courant sur le tube et le profilé laminé, et rare sur les pièces finies, de sorte que les pinces, les platines et les embases moulées, c’est-à-dire précisément les pièces qui comptent, ne portent en général aucun marquage. C’est justement pourquoi le certificat est la demande à faire pour tout ce qui porte une charge. Quand personne ne peut vous dire ce qu’est une pièce, retenez l’hypothèse la plus défavorable et inspectez sur cette base.
L’eau douce
Le rinçage, et à quelle fréquence il doit vraiment avoir lieu.
Le rinçage coûte moins cher que n’importe quelle autre tâche sur une villa côtière et évite plus de dégâts que toutes les autres, ce qui explique aussi qu’il soit le premier à cesser discrètement d’avoir lieu quand personne ne vérifie. C’est la différence entre une quincaillerie qui dure des années et une quincaillerie qui dure des saisons. Il vaut aussi la peine de savoir ce qui sort du tuyau avant de commencer.
À quoi sert vraiment un rinçage
Ce n’est pas un nettoyage d’apparence. C’est le retrait du film salin avant qu’il ait le temps de rester humide contre le métal et de faire son travail. L’eau douce ordinaire suffit à l’essentiel, et aucun produit n’est nécessaire sur la majorité des surfaces. Ce qui compte, c’est que la corrosion ne revient jamais en arrière et que le rinçage ne se capitalise pas. Rien de ce que vous avez fait l’an dernier ne protège le métal ce mois-ci. Trois mois sans rinçage pendant la mousson font leurs dégâts à eux seuls, et rien de tout cela ne se rattrape ensuite. C’est pourquoi le calendrier compte plus que la technique.
Sachez sur quoi tourne votre tuyau
Une page sur le sel qui ne demanderait jamais d’où vient votre eau aurait sauté la première question qu’un plombier d’ici poserait. Une bonne partie de Phuket fonctionne sur un forage plutôt que sur le réseau : cette eau est dure, souvent chargée en fer, et sur la bande côtière elle peut se saler d’elle-même en fin de saison sèche, quand la nappe baisse et que l’eau de mer avance derrière. Rincer de l’inox avec cela laisse du tartre et des coulures couleur rouille sur le métal que vous cherchiez à protéger, et au pire dépose du chlorure frais sur une quincaillerie que vous venez de nettoyer. Sur le réseau, rincez sans hésiter. Sur un forage, faites analyser l’eau, et si elle revient dure ou saumâtre, utilisez l’eau du réseau ou de l’eau filtrée pour la quincaillerie et essuyez derrière vous plutôt que de la laisser s’évaporer sur place. C’est l’analyse la moins chère de cette page et presque personne ne la fait.
Une fréquence réaliste, pas une fréquence de principe
Sur une maison de première ligne, ouverte sur la mer, la quincaillerie, les rails et les carrosseries des groupes extérieurs demandent un rinçage hebdomadaire. Quelques rues en retrait et à l’abri, tous les quinze jours à une fois par mois tient très bien. Après tout coup de vent prolongé venant du large ou tout orage qui a manifestement porté des embruns, rincez quelle que soit votre place dans le calendrier, parce que cet unique événement dépose davantage que plusieurs semaines ordinaires. Quiconque vous dit qu’une maison côtière a besoin de cela deux fois par an n’en a jamais entretenu une.
Les groupes extérieurs demandent une méthode précise
Coupez l’unité au sectionneur avant toute chose. Puis passez de l’eau à basse pression à travers les ailettes, en suivant le sens dans lequel elles sont orientées, et jamais un nettoyeur haute pression : la haute pression couche les ailettes à plat et réduit définitivement la capacité de l’unité que vous cherchiez à protéger. Quand la batterie est grasse plutôt que salée, c’est un vrai produit de nettoyage de batterie suivi d’un rinçage, et cela revient à un technicien plutôt qu’à un tuyau d’arrosage. Laissez sécher avant de remettre sous tension.
Les endroits que le rinçage n’atteint jamais
Le rail haut d’une baie coulissante autant que le rail bas. Le dessous des platines de garde-corps. L’arrière d’un groupe extérieur posé près d’un mur. L’intérieur des luminaires et le carter du moteur de portail. Ce sont précisément les positions qui lâchent en premier, parce qu’elles sont à l’abri de la pluie mais pas du sel en suspension : elles accumulent le sel et ne se rincent jamais. Une routine qui ne couvre que ce qui est visible depuis la terrasse n’est pas une routine.
Cela ne compte que si quelqu’un le vérifie
C’est là que les propriétaires à l’étranger perdent la partie. Le calendrier existe, la personne est payée, et personne ne confirme jamais que cela a eu lieu. Nous photographions le travail, nous le datons, et nous le mettons dans le relevé que vous recevez, de sorte que la trace existe que vous la demandiez ou non. Demandez à n’importe quel gestionnaire, nous compris, de vous montrer cette trace pour un bien dont il s’occupe aujourd’hui. Une société qui n’en produit aucune vous a dit ce que vaut son calendrier.
Une fois par an
Ce qui doit être traité, que quelque chose paraisse anormal ou non.
Le préventif sur une maison côtière est ingrat par nature : bien fait, il ne se passe rien, et cela donne l’impression d’avoir dépensé pour un problème qu’on n’a jamais eu. C’est à cela qu’il sert. Une précision avant la liste : annuel veut dire ici la version approfondie de travaux qui ont aussi lieu plus souvent, et non la seule fois où ils ont lieu.
Climatisation : l’entretien approfondi, en plus de l’entretien courant
Commençons par ce que l’entretien annuel n’est pas. Sous ce climat, un split demande un nettoyage tous les trois à quatre mois, et un groupe extérieur près de l’eau demande un rinçage au même rythme que le reste de la quincaillerie. La visite annuelle vient par-dessus, pas à la place, et un technicien qui ne vient qu’une fois par an n’entretient pas une villa tropicale. Ce que l’entretien approfondi ajoute : un nettoyage chimique de la batterie plutôt qu’un lavage, les raccords à collet battu et les vannes de service contrôlés, les pattes de fixation inspectées par l’arrière, et l’isolant de la liaison frigorifique examiné sur toute sa longueur plutôt qu’aux extrémités. Cette mousse se fend sous les ultraviolets et la chaleur, pas sous l’effet du sel, et une fois ouverte elle retient l’eau contre le cuivre au lieu de le garder au sec, ce qui vous donne une corrosion le long de la ligne plutôt qu’à un raccord, et de la condensation qui repart dans le plafond. Une unité lourde posée sur une patte qui rouille au-dessus d’une terrasse est une question de sécurité et non de confort. Sur les unités les plus proches de la mer, faites chiffrer un traitement de batterie appliqué lors de cette visite, tant que la batterie est encore saine. Et demandez au technicien quelles unités ne passeront pas, selon lui, deux saisons de plus, puis croyez-le.
La quincaillerie, décapée et lubrifiée
Charnières, serrures, béquilles, quincaillerie de portail et compas de fenêtre, nettoyés à nu et lubrifiés avec un produit de qualité marine plutôt qu’avec un dégrippant polyvalent qui s’évapore en quinze jours. Remplacez les axes et les vis corrodés au fur et à mesure, un par un, dans une nuance que vous avez spécifiée. Faire cela chaque année coûte une matinée de main-d’œuvre. Ne pas le faire signifie remplacer des ensembles de poignées complets et, à terme, des portes qui pendent de travers depuis deux ans.
Rails, galets et évacuation
Chaque ensemble coulissant nettoyé complètement, en haut comme en bas, avec les poussières retirées plutôt que repoussées plus loin. Vérifiez que les trous d’évacuation du rail bas sont dégagés, parce qu’un rail qui retient de l’eau salée stagnante est un rail détruit à vitesse maximale. Inspectez la souplesse des galets et remplacez-les selon leur état plutôt qu’après leur rupture. Passez un doigt sur la surface de roulement pendant que vous êtes en bas : une rainure que vous sentez, c’est le moment de lire la section plus bas, pas l’an prochain.
Joints, revêtements et bois
Faites le tour de chaque cadre de fenêtre et de porte et contrôlez les cordons de mastic, parce que ce cordon est la seule chose qui empêche l’eau salée d’entrer dans la feuillure du cadre et d’atteindre les fixations à l’intérieur. Reprenez tout métal mis à nu ou tout revêtement écaillé avant que la rouille commence, pas après. Le bois se répartit ensuite en deux cas, et bien faire la distinction compte plus que le produit. Le teck, qui constitue l’essentiel du bois extérieur sur cette île, est protégé par ses propres huiles : laissez-le griser si vous aimez cet aspect, lavez-le doucement une fois par an, et ne l’huilez pas en extérieur, parce que sous cette chaleur et cette humidité un film piège l’eau, nourrit les moisissures et les taches noires, et devient poisseux. Sur le teck, ce que l’on surveille, c’est le bois de bout et les fixations, pas la couleur. Un bois non durable, ou tout ce qui est déjà lasuré ou peint, est exactement le cas inverse : traitez-le avant les pluies plutôt que pendant, parce qu’un support humide ne prendra pas ce que vous y appliquez.
Béton, structure et sécurité électrique
Parcourez une fois par an la sous-face des terrasses, des balcons et des débords de toiture avec une lampe, en cherchant les coulures de rouille et les fissures qui courent en ligne droite. Traitez-les tant que ce sont des taches, parce que le même défaut deux ans plus tard est une réparation qui suppose de piocher le béton, de traiter l’acier et de reconstituer la surface. Lors de la même visite, faites intervenir un électricien sur la piscine et les circuits extérieurs, et soyez précis sur ce que vous demandez. Appuyez sur le bouton de test du dispositif différentiel qui protège ces circuits et faites mesurer le temps de déclenchement plutôt que de le supposer, parce que beaucoup de villas anciennes ici n’ont soit aucun dispositif, soit un dispositif qui n’a pas déclenché depuis des années. Faites ensuite vérifier la liaison équipotentielle sur la structure du bassin, l’échelle, la main courante et les projecteurs immergés, que la norme d’installation thaïlandaise impose et qui manque régulièrement. L’air salin dégrade discrètement les connexions de terre et ne prévient pas. C’est la dernière des trois défaillances de cette page qui blessent une personne plutôt qu’un budget : les deux autres sont la pince à verre d’une terrasse à l’étage et la patte de condenseur au-dessus d’un passage.
Nettoyer ou remplacer
Les signes qui disent qu’une pièce est finie.
La plupart des désaccords d’entretien sur une villa côtière portent en réalité sur cette question. Voici comment nous tranchons, et comment vous pouvez trancher sans nous.
La coloration s’essuie, la piqûration non
Une coloration brune qui part sur un chiffon et laisse un métal sain en dessous, c’est du tea staining, et c’est un travail de nettoyage, si disgracieux que cela paraisse. De petits cratères rugueux que vous sentez à l’ongle, et qui restent une fois la tache retirée, sont des piqûres. La piqûration veut dire que de la matière est partie de l’intérieur de la section, pas de la surface, et aucun polissage ne la restitue. Sur une pièce décorative, vous pouvez vivre avec des piqûres ; sur une pièce qui porte une charge, non.
La rouille qui traverse une surface peinte
Quand la rouille apparaît à travers un revêtement, la corrosion est déjà installée derrière et le revêtement piège désormais l’humidité contre le métal. Repeindre par-dessus n’est pas une réparation, c’est un sursis, et cela vous fait gagner une saison. La vraie réponse est de reprendre le revêtement jusqu’au métal sain, de traiter et de remettre en peinture, ou de remplacer la pièce quand la reprise n’est pas praticable. Les pattes, les rambardes et les portails sont les endroits où cela se voit le plus.
Jeu, bruit et effort
Une charnière qui a pris un jeu qu’elle n’avait pas, un galet qui claque, une poignée qui vacille, une baie coulissante qui demande maintenant deux mains. Tout cela signifie que du métal a été perdu sur une surface de portée. L’usure s’accélère dès que le jeu apparaît, parce que la charge ne s’applique plus là où la pièce était conçue pour la reprendre. C’est le stade où un remplacement bon marché est encore un remplacement bon marché.
Une unité qui tourne mais ne refroidit plus, et pourquoi ce sont deux pannes
On les confond et ce n’est pas la même chose. Un condenseur qui a perdu ses ailettes démarre encore et fait encore du bruit, mais il ne peut plus évacuer la chaleur : la pression de refoulement monte, l’unité tourne sans jamais s’arrêter, la facture d’électricité augmente avant tout le reste, et la pièce ne tient plus pendant un après-midi chaud. Des appoints répétés de fluide frigorigène sont une tout autre panne : c’est une fuite, et sur la côte ce sont en général les raccords à collet battu, les vannes de service, ou du cuivre qui se corrode sous un isolant fendu. Un technicien qui se contente d’ajouter du gaz à chaque visite traite un symptôme dans le premier cas et surcharge dans le second une machine qui n’en avait pas besoin. Les deux chemins mènent au remplacement, pour des raisons différentes. Additionnez deux ou trois déplacements, l’électricité qu’une unité défaillante consomme, et une réclamation de voyageur sur une chambre qui ne refroidit pas, et le remplacement est le moins coûteux des deux chemins. Faites-le pendant les mois creux plutôt qu’en saison.
Tout ce dont la rupture a une conséquence
Une pince à verre sur une terrasse surélevée, une fixation de garde-corps, un luminaire au-dessus de l’eau, une patte au-dessus d’un passage où circulent des gens. Pour celles-là, il n’y a pas de conversation sur le nettoyage et pas d’attente jusqu’à l’an prochain. Si la fixation présente des piqûres ou si la visserie montre une perte sérieuse, on remplace, dans la bonne nuance, maintenant. C’est la seule catégorie où nous ne demandons pas à un propriétaire de peser le coût.
Le coût caché
Une baie coulissante dont le rail est mort cesse d’être un poste d’entretien.
C’est le sujet qui piège les propriétaires, et c’est la raison pour laquelle cette page existe. Tout le reste sur une maison côtière se dégrade d’une façon que l’entretien peut suivre. Celui-ci comporte un point sur la courbe où les réponses bon marché s’épuisent, et presque tout le coût du problème dépend du côté de ce point où vous le découvrez.
Un rail n’est pas une pièce détachée
Sur la plupart des villas de Phuket, les menuiseries sont un système aluminium sur mesure, fabriqué à la dimension de l’ouverture, souvent par un métallier qui a depuis changé de gamme de profilés ou cessé son activité. Le rail bas fait normalement partie du cadre, encastré dans la structure du sol et scellé dans le revêtement : ce n’est donc pas un composant qu’on déboulonne et qu’on remplace comme on remplace un galet. Une fois la surface de roulement labourée, des galets neufs s’usent simplement de nouveau dans la même rainure abîmée, ce qui explique que des propriétaires qui viennent de payer des galets soient de retour dans l’année. C’est là que l’escalade commence, et il y a une étape intermédiaire avant la partie coûteuse.
L’étape intermédiaire, et la raison de regarder tôt
Un rail rayé peut en général être recouvert. Un couvre-rail en acier inoxydable, calé et fixé dans la gorge abîmée, redonne aux galets une surface saine sur laquelle rouler. C’est un produit du commerce que tout métallier aluminium d’ici connaît, cela représente à peu près une journée de travail, les vantaux restent en place, rien n’est cassé dans le sol, et cela peut se faire entre deux séjours sans que personne le remarque. Prenez cela comme une raison de regarder vos rails tôt, pas comme une permission de les laisser. Un couvre-rail a besoin d’un rail qui ait encore une forme pour le tenir. Dès que le profilé est déformé plutôt que rayé, dès que l’évacuation à travers le rail est détruite, ou dès qu’il ne reste plus assez de métal sain pour y fixer quelque chose, la pose d’un couvre-rail cesse d’être possible et c’est le cadre qu’il faut reprendre.
Ce que suppose réellement un remplacement
Les panneaux vitrés sont déposés, le cadre est découpé, le revêtement de sol autour du seuil est cassé, un nouveau cadre est posé et étanché, le sol est repris, et les panneaux sont remontés ou refabriqués. Si la terrasse est en pierre naturelle ou en bois, retrouver l’existant devient un problème distinct avec son propre délai. Cela représente des jours de travail avec découpe, poussière et menuiserie ouverte, dans une maison qui ne peut recevoir personne pendant ce temps. La facture est la moitié la moins lourde de l’histoire.
Le vrai coût est le calendrier
Une porte découverte en décembre est un chantier qui doit avoir lieu pendant les mois où vous voulez le moins de travaux dans la maison, ou un chantier que vous repoussez pendant qu’un lourd panneau de verre continue de rouler sur un rail abîmé. Le travail ne peut pas raisonnablement être précipité, et une maison dont les menuiseries sont déposées ne peut recevoir personne. C’est pourquoi nous soulevons l’état des rails en avril et non en janvier, et pourquoi les propriétaires trouvent parfois nos relevés de basse saison ennuyeux. Un rail recouvert pendant les mois creux est un après-midi dont personne ne se souvient ensuite. Le même rail trouvé un an plus tard, au mauvais mois, c’est le chantier décrit dans l’encadré ci-dessus.
Les galets sont l’extrémité bon marché du même problème
Nettoyer le rail, garder les trous d’évacuation dégagés et remplacer les galets avant qu’ils se bloquent est peu coûteux, rapide, et se fait entre deux séjours sans que personne le remarque. Rien d’autre sur une villa côtière n’a ce rapport entre le coût de la prévention et le coût de l’alternative. Si vous ne retenez qu’une chose de cette page, retenez celle-là, et allez faire coulisser chaque porte de votre maison.
Avant d’acheter
Ce qu’il faut regarder sur une villa côtière, avant le transfert.
Les acheteurs inspectent la vue, la piscine et la cuisine. Sur une maison près de la mer, l’état qui décide de vos trois premières années de dépenses se trouve dans la quincaillerie, et son examen prend une vingtaine de minutes.
Faites coulisser chaque porte vous-même
Ne laissez personne les ouvrir pour vous. Prenez chaque vantail coulissant de la maison, en particulier ceux qui font face à la mer, et faites-le aller d’un bout à l’autre. Écoutez s’il grince, sentez s’il existe un point où l’effort change, et regardez dans le rail bas s’il y a une rainure ou de l’eau stagnante. Une maison qui a été entretenue vous le dit en dix secondes par ses poignées de porte.
Demandez la nuance du métal, par écrit
Pour les garde-corps, les pinces à verre, les pièces de piscine et les ancrages extérieurs. Demandez qui les a fabriqués et si ce métallier est toujours en activité, parce que vous en aurez besoin pour tout ce qu’il faudra assortir plus tard. Un vendeur qui a la réponse a probablement bien tenu le reste de la maison aussi. Un haussement d’épaules est en soi une information, et il devrait faire bouger votre chiffre.
Regardez en dessous et derrière
Passez une lampe sur les sous-faces, le dessous de la terrasse et les rives de balcon, en cherchant les coulures de rouille et les fissures fines qui courent en ligne. Regardez ensuite chaque condenseur extérieur : l’état des ailettes, la patte derrière, et si l’isolant de la liaison frigorifique est devenu cassant. Demandez l’âge des unités, parce que sur une revente ce sont presque toujours les unités d’origine et que ce sera la première chose que vous remplacerez.
Demandez quelle routine la maison a suivie, et d’où vient l’eau
Une villa vide restée deux ans sans rinçage pendant qu’elle était en vente est un achat complètement différent d’une villa gérée en continu, même si elles paraissent identiques le jour de votre visite. Demandez les registres d’entretien, l’historique d’intervention sur la climatisation et les factures des équipements de piscine. Demandez séparément si la maison est sur le réseau ou sur un forage, et s’il s’agit d’un forage, si quelqu’un a déjà fait analyser l’eau. S’il n’y a aucun registre, supposez que la routine n’avait pas lieu et intégrez le rattrapage dans votre offre plutôt que dans votre première année de surprises.
Construisez vous-même le budget de la première année, avant de signer
Personne ne peut vous donner un chiffre pour une maison qu’il n’a pas parcourue, et quiconque en propose un ne fait que deviner. Ce que vous pouvez faire, c’est compter, et ce comptage est propre à votre maison plutôt qu’au marché. Comptez les condenseurs extérieurs et relevez l’âge de chacun. Comptez les vantaux coulissants, et les ensembles de quincaillerie distincts sur lesquels ils roulent. Comptez les luminaires extérieurs, jardin et plage de piscine compris, là où l’on en oublie toujours. Comptez les fixations de garde-corps, les pinces à verre et les platines. Portez ces quatre comptages à un artisan et faites-les chiffrer pendant que vous pouvez encore bouger votre offre, plutôt qu’après le transfert. Vous obtenez alors un budget de première année construit à partir de votre propre maison. Rien de tout cela n’est une raison d’éviter d’acheter près de la mer. C’est une raison de savoir ce que vous achetez, pour que le travail soit un plan plutôt qu’une urgence pendant votre première haute saison. Nous parcourrons un bien avec vous avant que vous vous engagiez, et nous vous dirons ce que nous voyons.
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