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Fine della garanzia

La vostra garanzia locativa sta per scadere. E adesso?

Se il rendimento garantito dal vostro costruttore sta per finire, avete davanti una decisione con una data sopra. Ecco che cosa comporta quella decisione, e cosa guardare prima di prenderla.

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Cosa è appena successo

La garanzia finisce. L’immobile non cambia.

Durante il periodo di garanzia avete ricevuto una cifra fissa. D’ora in poi ricevete quello che l’immobile produce davvero, che può essere di più o di meno, e che per la prima volta diventa visibile.

  • State per vedere i numeri veri

    Un rendimento garantito nasconde il risultato per definizione. Il primo anno dopo la sua fine è il primo anno in cui potete vedere che cosa fa davvero il vostro immobile: quante notti, a quale tariffa, in quali mesi.

  • Il pool di locazione, detto onestamente

    Quasi tutti i costruttori propongono di proseguire la gestione, spesso sotto forma di un pool che fa la media dei risultati tra le unità. È un prodotto vero con un vantaggio vero: siete al riparo dal risultato della vostra singola unità. Il costo è che un’unità ben posizionata ne sovvenziona una posizionata male, e non potete sapere quale delle due sia la vostra.

  • La gestione indipendente

    Il risultato della vostra unità diventa vostro, nel bene e nel male. Va a vantaggio di un’unità buona e penalizza una debole. Quale delle due sia la vostra dovrebbe essere una questione di prove, non di ottimismo.

  • Vendere

    È una risposta legittima, e vale la pena far valutare l’unità prima di decidere. Sappiate soltanto che un’unità venduta alla fine di un periodo di garanzia, in un edificio dove molti proprietari stanno decidendo nello stesso momento, viene venduta in un mercato pieno di offerta.

Prima di decidere

Quattro cose da stabilire per prime.

  • Quanto ha prodotto davvero la vostra unità?

    Non quanto vi è stato pagato, ma quanto l’unità ha prodotto. Chiedete all’operatore il tasso di occupazione e la tariffa media della vostra unità in particolare, non la media dell’edificio. Se non ve le forniscono, anche questo è un’informazione.

  • Qual è la vera posizione della vostra unità?

    Piano, esposizione, vista, rumore, distanza dall’ascensore e dalla piscina. All’interno di uno stesso edificio il divario tra l’unità migliore e la peggiore è ampio, e lo si può prevedere già dalla planimetria.

  • Cosa consente l’edificio?

    Alcuni edifici limitano chi può gestire le unità, oppure impongono che le locazioni passino dall’operatore. Leggete il regolamento prima di dare per scontato di avere una scelta.

  • Cosa stanno facendo le unità comparabili?

    È esattamente quello di cui si occupa la nostra analisi di mercato: che cosa hanno davvero prenotato negli ultimi dodici mesi le unità comparabili alla vostra, e in quale punto di quell’intervallo si collocherebbe la vostra. È gratuita, e i dati sono gli stessi, sia che torniate a parlare con noi sia che non lo facciate.

Per essere onesti

Quando restare nel pool è la risposta giusta.

  • La vostra unità è debole all’interno dell’edificio

    Piano basso, nessuna vista, accanto al montacarichi. Un risultato medio vale per voi più del vostro risultato reale, e uscire dal pool vi costerebbe denaro.

  • Volete certezza più che potenziale

    Un pool livella l’anno. Se una cifra prevedibile conta per voi più di una cifra attesa più alta, quello ha un valore vero, e la gestione indipendente non ve lo offre.

  • L’edificio è gestito davvero bene

    Alcuni operatori lo fanno come si deve. Se i rendiconti sono dettagliati voce per voce, se le domande ricevono risposta e se i numeri tengono, forse avete già quello che andreste a cercare.

Risposte chiare

Quello che i proprietari chiedono alla fine di una garanzia.

Posso uscire dal programma di locazione del costruttore?
Di solito sì, con il preavviso previsto, ma controllate due documenti: il vostro contratto di gestione della locazione e il regolamento dell’edificio. Alcuni edifici limitano chi può gestire le unità al loro interno, ed è un vincolo distinto dal contratto che avete con l’operatore.
Perché il mio rendimento garantito era più alto di quanto produca l’unità?
A volte non lo era: certe unità producono davvero più della garanzia, ed è esattamente il motivo per cui la garanzia finisce. Dove la garanzia era più alta, in genere era già compresa nel prezzo di acquisto, il che significa che l’avete pagata in anticipo. Nessuno dei due casi è uno scandalo; entrambi vanno capiti prima di decidere che cosa viene dopo.
Come faccio a sapere se la mia unità è una buona unità?
Piano, esposizione, vista, rumore e distribuzione degli spazi, messi a confronto con quello che unità simili nella vostra zona hanno davvero prenotato. È esattamente quello che mettiamo nell’analisi di mercato gratuita. Per la vostra unità, non per la media dell’edificio.
È un buon momento per vendere?
È il momento in cui il maggior numero di proprietari del vostro edificio si sta facendo la stessa domanda, e raramente è il momento migliore per essere venditori. Procuratevi prima il quadro della locazione: vi dice a che cosa rinuncereste, ed è comunque quello che un acquirente vi chiederà.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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