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Contacter une société de gestion immobilière à Phuket
Votre message est lu par les deux dirigeants, et c’est l’un des deux qui y répond. Il n’est ni enregistré par un assistant ni traité avec une réponse type. Vous recevez cette réponse par écrit sous un jour ouvré, y compris si nous ne sommes pas la bonne société pour votre bien.
Qui répond
Deux personnes lisent votre message. L’une des deux y répond.
Phuket Property Manager est la branche gestion d’Empire Estates Phuket Co., Ltd, une société immatriculée en Thaïlande. Elle compte deux dirigeants, et il n’y a personne entre eux et vous.
Silvain, directeur général
Français, installé à Phuket depuis 2019. Il s’occupe des échanges avec les propriétaires, de la stratégie locative et du reporting que vous recevriez chaque mois, en français ou en anglais. Si vous êtes propriétaire et que vous vivez à l’étranger, c’est lui qui lit votre premier message et lui qui écrit la réponse. Pas un assistant, pas une lettre type avec son nom en bas.
Pattama, directrice des opérations
Thaïlandaise, et la raison pour laquelle les choses se font vraiment sur l’île. Elle dirige les équipes de ménage et de maintenance, traite avec les artisans et avec la personne morale de votre résidence, et gère les démarches locales qui viennent à bout de la plupart des propriétaires étrangers. Elle travaille en thaï et en anglais. Quand votre question porte sur le personnel, sur l’état d’une maison ou sur ce qu’un comité acceptera, la réponse vient d’elle même si c’est Silvain qui la tape.
C’est votre question qui décide lequel des deux vous répond
Une question sur les calendriers, les prix, le reporting ou la façon dont la saison se déroule vraiment ici va à Silvain. Une question sur le personnel, les réparations, une pompe qui fuit ou une règle de résidence va à Pattama. La plupart des premiers messages touchent aux deux, donc la plupart des premiers messages reçoivent une réponse écrite à deux. À aucun moment vous ne serez confié à un chargé de clientèle que vous n’avez jamais rencontré.
Ce que nous faisons de ce que vous nous envoyez
Les propriétaires nous envoient des choses qu’ils ne voudraient pas voir circuler : le contrat de gestion qui ne leur convient pas, un relevé de la société qu’ils n’ont pas encore quittée, le règlement de leur résidence, des photographies d’une maison qui reste vide. Cela reste entre nous deux. Nous ne le transmettons pas, nous ne parlons pas de votre bien à la société que vous quittez, et nous ne mettons pas votre adresse sous les yeux de la branche agence de cette société sauf si vous nous le demandez. Si vous ne nous choisissez pas, rien de tout cela ne sort d’ici. Cela mérite d’être dit à voix haute, parce que faire relire ses papiers par un second gestionnaire est précisément l’étape devant laquelle la plupart des propriétaires hésitent.
Quand vous aurez une réponse
Un jour ouvré, à l’heure de Phuket.
Nous sommes sur l’île, ce qui est tout l’intérêt de nous engager et aussi ce qui décide du moment où votre réponse arrive. Autant le savoir avant de rester à l’attendre.
L’engagement
Chaque message, qu’il arrive par le formulaire, par e-mail ou sur WhatsApp, reçoit une réponse de l’un des deux dirigeants sous un jour ouvré. Pas un accusé de réception : une vraie réponse, ou une seule question précise s’il nous manque une chose pour répondre correctement. Si nous ne pouvons pas vous aider sur votre bien, cette réponse le dit plutôt que de vous laisser sans nouvelles. Et si vous nous dites que c’est non, vous cessez d’avoir de nos nouvelles le jour même, sans séquence de relances et sans reprise de contact six mois plus tard. Le silence est la chose la moins chère qu’une société de gestion puisse vous offrir. Cela revient dans presque toutes les conversations que nous avons avec un propriétaire qui envisage de changer, et ce n’est pas ce que vous trouverez ici.
Les horaires de bureau, heure de Phuket
Du lundi au vendredi, de neuf heures du matin à six heures du soir. Le samedi, de neuf heures à midi et demi. Fermé le dimanche. Phuket vit en GMT+7 toute l’année, sans changement d’heure pour compliquer le calcul.
Ce que GMT+7 veut dire depuis chez vous
Quand nous ouvrons à neuf heures, il fait encore nuit en Europe de l’Ouest et c’est la veille au soir sur la côte est de l’Amérique du Nord. Quand nous fermons à dix-huit heures, il est environ midi en Europe de l’Ouest. Un e-mail écrit à Paris après le déjeuner est donc lu ici le lendemain matin, ce qui reste dans le jour ouvré même si cela paraît plus long. Si vous préférez parler plutôt qu’écrire, dites-nous quelles heures vous arrangent et nous décalerons les nôtres plutôt que de vous demander de décaler les vôtres. Une matinée européenne est déjà notre après-midi, donc cela se règle tout seul. Pour la côte est de l’Amérique du Nord, il faut notre soirée, et nous prenons un appel jusqu’à neuf heures du soir. La côte ouest est la vraie difficulté : votre après-midi tombe à notre lever du jour, alors l’un de nous prend cet appel tôt plutôt que de prétendre que cela arrange qui que ce soit.
Si c’est vraiment urgent
Passez par WhatsApp. Nous y sommes joignables hors des horaires de bureau, soirées et dimanche compris. Nous n’allons pas prétendre tenir une permanence vingt-quatre heures sur vingt-quatre, parce que nous n’en tenons pas et que vous vous en apercevriez. Les propriétaires dont nous gérons déjà le bien, c’est autre chose : être joignable à toute heure fait partie de la gestion d’une maison, pas de la réponse à un premier message.
Ce qu’il faut nous dire
Quatre détails qui transforment une réponse polie en réponse utile.
Écrivez-nous sans rien de tout cela et nous répondrons quand même. Mais un message qui contient ces quatre éléments obtient une vraie réponse du premier coup, au lieu de trois e-mails passés à établir de quoi nous parlons.
Où se trouve le bien
L’adresse, ou le nom de la résidence, ou simplement la route et la plage la plus proche. La résidence compte autant que le secteur : chaque programme a ses propres règles sur les courts séjours, sa propre manière de traiter avec les artisans, et son propre comité ou sa propre personne morale, quand il en a une. Ce dernier point n’a rien d’acquis, quoi que laisse entendre la brochure. Une copropriété enregistrée a une personne morale de plein droit, et une résidence vendue sous le régime du lotissement en a une également. Beaucoup de programmes de villas à Phuket ne sont ni l’un ni l’autre, et sont administrés à la place par la société du promoteur, par un comité informel de propriétaires, ou par personne en particulier. Déterminer auquel des trois vous avez affaire, et qui autorise réellement un artisan à passer le portail, fait partie du travail et n’est pas un détail. Ces connaissances ne se transposent pas d’une résidence à l’autre. Nous travaillons sur toute l’île de Phuket, de Mai Khao jusqu’à Rawai et Nai Harn, donc il n’y a pas d’adresse qu’il serait inutile de nous envoyer.
Combien de chambres, et ce qui va avec
Le nombre de chambres change presque toutes les réponses que nous pouvons vous donner, c’est donc la première chose que nous cherchons. Ajoutez la piscine, la taille du terrain, l’existence d’un logement de personnel, et le nombre de personnes que la maison couche confortablement plutôt qu’à l’étroit. Si vous avez un plan, une série de photographies ou le lien vers une annonce existante, envoyez-les : cela nous évite l’équivalent d’une visite entière en questions.
Si elle est déjà louée, et par qui
Avec une société de gestion, dans le programme locatif d’un promoteur, mise en ligne par vous sur Airbnb, louée à des occupants de longue durée, ou vide. Dites-nous dans quel cas vous êtes, et à peu près quand l’accord se termine ou quel préavis vous devez donner. Cela ne change rien au fait que nous répondrons, et cela change tout à la réponse que nous pouvons vous faire : une comparaison, un plan de reprise, ou une première annonce construite à partir de rien. Nous nous adaptons à votre préavis en cours plutôt que de vous encourager à rompre un contrat.
Ce que vous attendez vraiment de la maison
Ce sont trois objectifs différents, et ils tirent chacun dans un sens différent. Le revenu, c’est la louer autant que le calendrier le permet. L’état, c’est la maintenir en ordre pendant qu’elle est vide. La disponibilité, c’est qu’elle reste à vous dès que vous décidez de venir. La plupart des propriétaires veulent un mélange, et ce mélange est toute la conversation : dites-nous lequel des trois vous protégeriez si vous ne pouviez en garder qu’un.
Ce qui se passe ensuite
Quatre étapes, et vous pouvez vous arrêter après n’importe laquelle.
Rien ici ne vous engage jusqu’à la dernière étape, et la dernière étape est un document que vous lisez chez vous, sans personne assis en face.
1. Le premier échange
Le plus souvent par écrit, parfois par téléphone si c’est plus rapide pour vous. Nous posons des questions sur le bien et vous en posez sur nous, et tout l’objet est de voir si nous sommes faits pour travailler ensemble. Certaines maisons ne se prêtent pas à ce que nous faisons, certaines résidences interdisent les courts séjours, et certains propriétaires veulent une organisation de type hôtelier que nous ne proposons pas. Le découvrir maintenant nous coûte vingt minutes à chacun ; le découvrir après signature coûte une saison.
2. La visite
Nous venons sur place et nous parcourons le bien, avec vous ou avec la personne qui détient les clés. Nous regardons l’état, les rangements, la piscine et le jardin, l’organisation du personnel déjà en place, et les choses qu’un voyageur remarque dans les dix premières minutes et qu’un propriétaire ne voit plus depuis des années. Cela prend environ une heure. C’est gratuit et cela ne vous engage absolument à rien : si vous ne nous recontactez jamais, vous gardez tout ce que nous vous avons dit sur place, dans votre propre jardin.
3. Le devis écrit
Après la visite, par écrit, pour votre bien précisément. Il indique ce que nous ferions, ce que nous facturerions et sur quelle base, ce qui est inclus et ce qui est facturé à part, le montant au-delà duquel nous venons vous voir avant de dépenser, comment fonctionnent vos propres séjours, et le préavis dans les deux sens. Nous chiffrons par bien parce qu’un chiffre publié avant que quiconque ait vu une maison est un chiffre de marketing. Vous le lisez à votre rythme.
4. Votre décision
Prenez le temps que vous voulez, et montrez le devis à une autre société : la comparaison qui vaut la peine porte sur le fond, pas sur la ligne d’honoraires. Il n’y aura pas d’appel de relance, et si la réponse est non, une ligne suffit. Si c’est oui, la seule question vraiment urgente est la date de démarrage, et à Phuket c’est une décision saisonnière plutôt qu’administrative. Démarrez pendant les mois creux et il y a le temps de solder la liste des réserves, de réécrire l’annonce et d’installer le personnel avant que quiconque arrive. Démarrez en janvier et nous héritons d’un calendrier tarifé par quelqu’un d’autre, avec des voyageurs déjà réservés et des acomptes déjà encaissés, et nous l’honorons tel quel plutôt que de retarifer dans leur dos. Aucun des deux n’est le mauvais choix. Ce sont deux premiers semestres différents, et cela vaut la peine de choisir délibérément plutôt qu’au gré de la date à laquelle le préavis expire.
Pourquoi les propriétaires n’écrivent pas
Les quatre que nous entendons le plus, et pourquoi aucune n’en est une.
Elles reviennent dans presque toutes les premières conversations, en général formulées comme une excuse pour le temps qu’elles nous font perdre. Aucune n’en demande une.
« Je suis déjà engagé avec un autre gestionnaire »
Alors ne rompez pas le contrat, et nous ne vous le demanderons pas. Cherchez d’abord votre délai de préavis, parce que c’est lui qui fixe le calendrier de tout le reste. Les propriétaires qui nous écrivent à ce sujet supposent en général que changer de gestionnaire est un bouleversement. L’essentiel est contractuel et ennuyeux. Deux points ne le sont pas, et ce sont les deux à vérifier en premier. L’annonce et son historique d’avis ne vous suivent pas si le compte n’est pas à votre nom, alors renseignez-vous pendant que vous y êtes, parce que cet historique n’est pas transférable et ne peut pas être reconstitué. Et le personnel de maison employé par le gestionnaire sortant a ses propres droits à préavis et à indemnité selon le droit du travail thaïlandais, ce qui est un coût et une conversation, pas une formalité. En attendant, un second avis écrit sur votre annonce, votre calendrier et vos relevés ne vous coûte rien et vous reste même si vous décidez de rester où vous êtes.
« Je ne veux pas la louer du tout »
C’est parfaitement raisonnable, et plus fréquent que ce secteur n’aime l’admettre. Une maison vide sous ce climat ne reste pas en l’état, et il vaut la peine de savoir précisément comment elle se dégrade. Climatisation éteinte, l’humidité intérieure s’installe au-dessus de 75 pour cent, et la moisissure trouve le cuir, les textiles et l’intérieur des placards bien avant d’apparaître sur un mur. Les siphons des évacuations inutilisées s’assèchent en quelques semaines, et ce qui remonte par là est l’odeur d’abord et les insectes ensuite. Une piscine perd son chlore libre en quelques heures sous ce soleil plutôt qu’en quelques jours, donc un bassin laissé sans surveillance tourne en une semaine, pas en une saison. Le teck grise sous les ultraviolets que la maison soit habitée ou non, ce qui en fait une question d’huilage et non de présence. Et le jardin se referme en un mois de mousson. Veiller sur une maison qui ne recevra jamais de voyageur est un vrai service et nous le rendons. Nous préférons de loin entretenir correctement une villa vide plutôt que de convaincre un propriétaire de partager une maison qu’il ne veut pas partager.
« La villa n’est pas prête »
Celle de personne ne l’est. Réserves de livraison encore ouvertes, mobilier fatigué, pas de linge, la moitié de l’électroménager manquante, une annonce jamais écrite. Nous préférons voir la maison telle qu’elle est plutôt que telle que vous aimeriez qu’elle paraisse, parce qu’une partie de ce que produit la visite est une liste de ce qu’il faut faire avant l’arrivée d’un premier voyageur, dans l’ordre qui compte et avec une note sur ce qui peut attendre un an. Si la réponse honnête est qu’elle ne vaut pas encore la peine d’être louée, nous vous le dirons aussi.
« Je ne suis pas en Thaïlande en ce moment »
La plupart des propriétaires à qui nous parlons n’y sont pas, et vivre à l’étranger est la raison d’avoir cette conversation plutôt qu’une raison de la reporter. Tout le processus fonctionne à distance : une visite en vidéo avec la personne qui détient les clés, les photographies et les notes de la visite, le devis par e-mail, les questions traitées aux heures qui vous conviennent. Nous avons des propriétaires que nous n’avons jamais rencontrés en personne, et cela ne change rien à la façon dont la maison est tenue.
Où nous trouver
Téléphone, WhatsApp, e-mail, et un bureau avec une porte.
Le téléphone, l’e-mail et l’adresse ci-dessous sont ceux que nous utilisons partout. Une correction avant que vous alliez vérifier : notre fiche Google affiche encore le numéro de rue 37/9, et le bon est le 37/8. Nous faisons corriger cette information périmée, et nous préférons vous la signaler plutôt que vous laisser la trouver. Quand les coordonnées d’une société de gestion diffèrent d’une source à l’autre, cela mérite un second regard, quelle que soit la société, y compris quand cette société est la nôtre.
Téléphone : +66 61 516 3486
Pendant les heures de bureau, ce numéro sonne chez un dirigeant, pas sur un standard. Si personne ne décroche, c’est que nous sommes dans la villa de quelqu’un avec un artisan, et c’est exactement là que vous voudriez que votre propre gestionnaire soit. Laissez un message ou envoyez un WhatsApp au même numéro et vous aurez une réponse sous un jour ouvré.
WhatsApp : +66 61 516 3486
Le même numéro, et le moyen le plus rapide de nous joindre depuis l’étranger. Il fonctionne hors des heures de bureau, et c’est le plus simple pour envoyer des photographies. Envoyez-en sans hésiter, et de la vidéo aussi : trente secondes de marche dans une pièce nous en disent plus qu’une page de description, et la première réponse que vous recevez est déjà une réponse précise.
E-mail : contact@phuketpropertymanager.com
Le meilleur canal quand il y a quelque chose à joindre. Des plans, des photographies, un relevé de votre gestionnaire actuel, le règlement de votre résidence, ou un contrat de gestion sur lequel vous voulez un second regard. Les réponses viennent de l’un des deux dirigeants, sous un jour ouvré, et ce que vous envoyez reste entre nous.
Le bureau
Empire Estates Phuket Co., Ltd, 37/8 Srisoonthorn Rd, Choeng Thale, Thalang, Phuket 83110. La société est immatriculée en Thaïlande sous le numéro 0835564013827, que vous pouvez vérifier auprès du Department of Business Development avant de nous écrire un seul mot. Nous travaillons sur toute l’île depuis ici, donc l’adresse vous dit où est le café, pas où s’arrête notre couverture. Si vous êtes à Phuket, venez nous voir, mais appelez avant : sinon vous risquez de trouver porte close, parce que nous serons tous les deux sur un bien.
Horaires d’ouverture
Du lundi au vendredi, de 9h00 à 18h00. Le samedi, de 9h00 à 12h30. Fermé le dimanche. Heure de Phuket, GMT+7. En dehors de ces horaires, WhatsApp nous atteint quand même, et c’est le numéro à utiliser si quelque chose ne peut pas attendre le matin.
Réponses directes
Ce que les propriétaires demandent avant de nous écrire.
- Qui nous sommes, en détail
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- La location courte durée à Phuket, et la question des 30 jours
En combien de temps quelqu’un répond-il vraiment ?
Vais-je avoir affaire à un commercial ?
La visite est-elle vraiment gratuite, et m’engage-t-elle à quelque chose ?
Comment vérifier que vous êtes une vraie société avant d’écrire ?
Dans quelles langues travaillez-vous ?
Mon bien n’est pas dans votre partie de l’île. Est-ce un problème ?
Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.
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Parlez à la personne qui s’occuperait de votre bien.
Pas de centre d’appels, pas d’équipe commerciale. Nous gérons peu de biens, exprès.