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Livraison du neuf

La livraison d’une villa sur plan à Phuket : la visite de réception

Une villa neuve n’est pas une villa finie. La livraison est le dernier moment où vous disposez d’un vrai levier, et la première mousson est l’épreuve que la maison n’a pas encore passée.

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Le moment lui-même

Ce qu’est réellement une livraison.

L’achèvement veut dire que le solde est dû. Il ne veut pas dire que la maison a été habitée.

  • Le mot fini n’a pas le même sens pour le promoteur et pour vous

    Le jour de la livraison, rien n’a été éprouvé par l’usage. La piscine a été remplie une fois. Personne n’a fait tourner trois douches et une machine à laver ensemble, ni fermé la maison quinze jours en août. L’essentiel de ce qui tourne mal la première année est invisible ce matin-là.

  • La livraison est le moment où le levier est de votre côté

    Le solde est ce que le promoteur attend, et il est libéré quand vous signez le procès-verbal de réception. Avant votre signature, un point non résolu est son problème. Après, il devient une demande, en file d’attente derrière la phase suivante du projet. Rien ne change dans le bâtiment pendant cette heure-là. Ce qui change, c’est qui devra relancer l’autre.

  • Parcourez la maison aux heures où vous y vivrez

    L’image de synthèse donnait sur la vue. La maison construite est posée sur une vraie parcelle, avec une limite, un voisin et un soleil qui se déplace. Venez à quatre heures de l’après-midi et repérez quelle terrasse est inutilisable sans ombre. Puis regardez la parcelle d’à côté. Elle ne restera pas vide.

L’inspection, première partie

Ce qu’il faut vérifier sur le bâtiment.

À peu près dans l’ordre où la pluie les trouvera.

  • Les pentes de terrasse, et où l’eau est censée aller

    Montez un seau d’eau sur chaque terrasse et versez-le. L’eau doit partir en quelques secondes, vers un caniveau, jamais vers un seuil de porte ni vers un rail de baie coulissante. Une terrasse qui retient une flaque peu profonde après un seau d’eau en retiendra une profonde en septembre, et cette eau finit par s’infiltrer à l’intérieur.

  • L’étanchéité, aux jonctions

    Les membranes ne lâchent presque jamais en pleine surface. Elles lâchent là où une toiture-terrasse rejoint un acrotère, là où une jardinière repose sur une dalle, là où une descente d’eau traverse. Demandez ce qui a été prescrit, qui l’a appliqué, si un essai de mise en eau a été fait, et quelle est la durée de la garantie de l’applicateur. Obtenez-le par écrit à la livraison.

  • Le carrelage, les joints et le son qu’ils rendent

    Tapotez tous les sols carrelés avec une pièce de monnaie. Un son creux signifie que le carreau a été mal collé et qu’il finira par se décoller, en général sous un lit ou sous un voyageur. Vérifiez les micro-fissures dans les joints, le silicone des pièces humides et les joints de dilatation sur les longues terrasses. Peu coûteux à corriger maintenant, très gênant une fois que vous louez.

  • Le bois, l’humidité et ce qui vit dans le sol

    L’hygrométrie ne reste pas immobile ici, et la menuiserie non plus. Testez chaque porte climatisation éteinte et maison fermée, l’état dans lequel elle passe l’essentiel de sa vie. Vérifiez que les panneaux coulissants glissent sans se soulever et que les moustiquaires ferment bien. Puis demandez quel traitement anti-termites a été mis dans le sol avant la dalle, et à quelle date le suivant devra être refait.

L’inspection, deuxième partie

Ce qu’il faut vérifier sur les équipements.

Là où est l’argent, et là où une économie de chantier est la plus difficile à voir.

  • La piscine, et le local qui est derrière

    Ne vous arrêtez pas à l’eau. Ouvrez le local technique et passez en revue la pompe, le filtre, l’horloge, la cellule au sel s’il y en a une, et le bac tampon si le bassin a une lame débordante. Vérifiez où part l’eau de contre-lavage, et écoutez la pompe depuis la chambre la plus proche, la nuit.

  • La climatisation, et son dimensionnement pièce par pièce

    Les unités sont prescrites à partir d’un plan, et un plan ne montre pas un mur de verre exposé à l’ouest. Demandez la puissance de chaque unité en regard de la pièce qu’elle dessert, puis faites tout fonctionner en même temps à deux heures de l’après-midi. Suivez aussi les évacuations de condensats : une conduite posée sans pente se traduit par une tache au plafond dès la première saison des pluies.

  • Le tableau électrique et la terre

    Ouvrez le tableau. Les circuits doivent être repérés, les protections doivent correspondre à ce qu’elles protègent, et le dispositif différentiel doit déclencher quand on le teste. Puis posez la question de la terre : un piquet de terre, un procès-verbal de mesure, et la liaison équipotentielle de la piscine, de la pompe et des parties métalliques. Dans une maison pleine d’eau, une terre traitée par-dessus la jambe est le seul point réellement dangereux de cette liste.

  • L’eau : origine, citerne et pression

    Demandez ce que la villa boit réellement. Les résidences sont alimentées ici par le réseau, par un forage ou par camion-citerne, et la citerne qu’on vous a posée a été dimensionnée pour une de ces réponses. Vérifiez qu’elle est fermée aux eaux de ruissellement et aux insectes, que le surpresseur ne démarre pas sans arrêt, et que la pression tient avec trois douches ouvertes.

La liste

Écrire les réserves pour qu’elles soient levées.

Une liste vague se discute. Une liste précise se traite.

  • Écrivez-la pour qu’elle survive six mois

    Pièce par pièce. Numérotez chaque point, décrivez-le en une phrase, photographiez-le avec un objet qui donne l’échelle, et notez la date. N’en faites qu’un seul document, envoyez-le par écrit, et notez ce qui change à chaque visite. Six mois plus tard, les deux parties ne se souviendront pas de la conversation de la même façon.

  • Ce qu’un promoteur reprend sans discuter

    Tout ce qui est peu coûteux, bien défini et manifestement en dessous du descriptif. Une peinture, un carreau ébréché, une porte qui frotte, un silicone déjà rétracté, une moustiquaire manquante. Mettez-les sur la liste même quand ils vous paraissent dérisoires. Les petits points sont concédés vite, et une liste composée uniquement de gros griefs a tendance à rester bloquée.

  • Ce qu’il ne reprendra pas, quoi que vous écriviez

    Les partis pris de conception. Si la climatisation est sous-dimensionnée mais installée exactement comme prescrit, si la terrasse s’écoule là où le plan le prévoyait, si le petit bassin passe à l’ombre à partir de deux heures, ce ne sont pas des défauts. C’est la maison que vous avez achetée. Faites tôt la part entre les vrais défauts et ce qui vous déplaît.

Ensuite

Les clés, la pluie, et l’année qui suit.

La période de garantie court à partir du jour de la livraison, que quelqu’un occupe la maison ou non.

  • Ce qu’il faut récupérer avant de signer

    Les garanties avec leur date de départ, les notices des appareils, les plans de récolement montrant où passent réellement l’eau, les évacuations et l’électricité, les coordonnées des artisans, toutes les clés, toutes les télécommandes, les codes du portail et de l’alarme. Vérifiez que les abonnements d’électricité et d’eau sont à votre nom plutôt qu’à celui du projet. Un an plus tard, vous courrez après une équipe qui est partie ailleurs.

  • La première mousson est la vraie inspection

    De mai à octobre, le bâtiment vous dit la vérité. La pluie trouve la jonction bâclée, l’humidité trouve le bois jamais protégé, et la terrasse qui paraissait plate révèle de quel côté elle penche vraiment. Des traces d’humidité, de la moisissure dans un placard, une porte qui ne ferme plus.

  • Gardez une partie de la période de garantie en réserve

    La partie utile de votre période de garantie est celle qui recouvre une saison des pluies complète. Prenez livraison en décembre et la maison se tient impeccablement des mois durant, pendant que le compteur tourne au sec. Programmez une seconde visite en septembre plutôt que la semaine où la période expire.

Réponses directes

Ce que les nouveaux propriétaires nous demandent après la livraison.

Quand la visite de réserves doit-elle avoir lieu ?
Avant de signer le procès-verbal de réception et avant que le solde soit libéré : c’est tout son intérêt. Demandez l’accès une ou deux semaines à l’avance, avec les réseaux en service, pour que la piscine, la climatisation et le circuit d’eau puissent tourner plutôt que d’être admirés. Si l’accès n’est donné que le jour même, inspectez ce jour-là. Avant d’envisager de retarder la signature, regardez ce que votre contrat prévoit en cas de retard de votre côté, car certains contrats appliquent une pénalité.
Combien de temps dure la garantie des défauts sur une villa neuve à Phuket ?
C’est d’abord dans votre contrat de vente qu’il faut regarder : il fixe en général la durée et la façon dont une réclamation doit être présentée. La structure est souvent traitée séparément des finitions, et le droit thaïlandais prévoit des règles par défaut là où le contrat se tait. Cela dépend de ce que vous avez signé : faites lire cette clause par un avocat thaïlandais avant la livraison.
Puis-je commencer à louer la villa juste après la livraison ?
Physiquement, en général oui. Raisonnablement, laissez-la d’abord vivre et tourner à plein quelques semaines. La pression d’eau, la couverture wifi, le bruit de la pompe la nuit, le comportement de la piscine après une grosse pluie : mieux vaut que ce soit vous qui les découvriez, et non un voyageur. Vérifiez séparément quelle est la situation de votre bien pour les séjours de moins de trente nuits.
Le promoteur ignore ma liste de réserves. Que faire ?
Restez factuel et passez par l’écrit, en citant la clause de votre contrat et les photographies datées. Un point précis et daté est plus difficile à ignorer qu’une plainte. S’il reste une échéance de paiement à verser, c’est votre levier ; s’il n’en reste pas, remontez au-dessus de l’équipe de chantier. Si les sommes sont importantes et que rien ne se débloque, prenez l’avis d’un avocat thaïlandais.
Je ne vis pas à Phuket. Qui surveille la villa la première année ?
Quelqu’un doit le faire, parce que la première année est celle où les défauts apparaissent et où la période de garantie s’épuise discrètement. Une villa laissée fermée pendant la saison des pluies se dégrade plus vite qu’une villa en service, et un défaut que personne ne photographie est un défaut dont le promoteur n’entend jamais parler. Que ce soit un ami, un gardien ou un gestionnaire importe moins que le fait que la maison soit ouverte, mise en route et surveillée à intervalles réguliers.

Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.

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