Gestion de maison
La gestion d’une maison à Phuket
Toutes les sociétés de gestion publient la même liste de services. Cette page est l’autre chose : ce que quelqu’un fait réellement à votre maison, dans quel ordre, à quel mois, et ce qui se passe quand il trouve quelque chose qui ne va pas.
La ronde
Ce qui se passe réellement quand quelqu’un vient chez vous.
Une visite est soit une ronde complète avec un compte rendu écrit à la clé, soit une photographie de votre portail prise depuis la voiture. La différence est invisible depuis l’étranger, et c’est pourquoi elle demande à être décrite.
Un parcours fixe, pour que rien ne soit sauté
La ronde suit le même ordre à chaque fois : la ligne de toiture et les gouttières d’abord, tant que les tuiles sont sèches, puis la clôture et le terrain, puis le local technique, puis la maison pièce par pièce avec les pièces d’eau en dernier. L’ordre compte, parce que la mémoire n’est pas une méthode. Un parcours fixe veut dire que ce qui a été regardé en mars est ce qui est regardé en septembre, et que deux personnes différentes rendent compte de la même maison de la même façon. Cela veut dire aussi que le recoin ennuyeux que personne n’aime vérifier est quand même vérifié.
On ouvre, on ne se contente pas d’un coup d’œil
Sous chaque évier, derrière les placards, dans le coffre qui abrite la pompe à eau, le capot du tableau électrique, l’arrière de la cuisine extérieure. La plupart des pannes d’une maison ici s’annoncent quelque part où personne ne regarde : une auréole humide sous un siphon, une croûte verte sur une borne, un goutte-à-goutte qui dure depuis un mois. On fait couler robinets et douches pour que les siphons ne sèchent pas et ne renvoient pas les égouts dans la salle de bains.
Les machines tournent en charge
La photographie d’un climatiseur ne prouve rien. Chaque unité tourne assez longtemps pour refroidir la pièce, et son évacuation de condensats est vérifiée. Un bouchon à cet endroit arrive sous la forme d’une tache au plafond d’une chambre, pas d’une panne de climatisation. La pompe de piscine, la pompe à eau, le moteur de portail et, s’il y en a un, le groupe électrogène sont tous démarrés, parce qu’un compresseur qui démarre dur ou une pompe qui siffle à la garniture vous alerte des mois avant la panne. S’il y a une voiture, elle tourne aussi.
Les compteurs, et la fuite que personne n’entend
Les relevés d’eau et d’électricité entrent dans le compte rendu à chaque visite. Maison fermée et rien en marche, un compteur d’eau qui continue d’avancer signifie une fuite enterrée ou un robinet de chasse qui fuit discrètement dans la cuvette. C’est le défaut le moins cher du monde à trouver de cette façon et l’un des plus chers à découvrir en recevant la facture. Les relevés d’électricité font le même travail pour un congélateur que personne ne savait encore branché.
Des photographies datées et une note écrite
Les mêmes angles à chaque visite, pour que le changement se voie plutôt qu’il ne se discute. Tout ce qui est trouvé reçoit une photographie, un emplacement, une cause probable et une recommandation, pas une ligne disant « entretien effectué ». Le compte rendu est envoyé, qu’il se soit passé quelque chose ou non, parce que la visite où rien n’allait mal est précisément celle dont vous payez la certitude.
La pluie, le sel et le sol
Ici, trois choses abîment une maison plus vite que les gens.
Les propriétaires se préparent aux dégâts des voyageurs. À Phuket, le climat et le sol font davantage, et ils s’attaquent à la maison, que quelqu’un y séjourne ou non.
L’humidité, à partir de mai
Pendant les mois humides, l’air reste saturé des semaines durant, et c’est dans une pièce fermée et immobile que les moisissures commencent : le dos d’un placard, la doublure d’un rideau, le cuir, le côté frais d’un mur extérieur. Le travail est ingrat. Ouvrir la maison et faire circuler l’air à chaque visite, faire tourner les unités en mode déshumidification, laisser les portes de placard entrouvertes, poser un déshumidificateur là où l’air ne bouge jamais. Prises dans les premières semaines, elles s’enlèvent d’un coup de chiffon. Laissées une saison entière, elles sont dans la mousse et dans l’enduit, et c’est alors un remplacement plutôt qu’un nettoyage.
Le sel, si vous êtes près de la côte
Le vent de mer porte le sel plus loin dans les terres que les propriétaires ne l’imaginent, et il s’attaque d’abord aux petites pièces métalliques : charnières, vis, rails de moteur de portail, luminaires extérieurs, ailettes d’un groupe extérieur de climatisation, et un inox qui n’en est pas vraiment un. La fixation lâche en général avant la pièce qu’elle tient, et c’est pourquoi une équerre rouillée sur un garde-corps relève de la sécurité et non de l’esthétique. Rincer à l’eau douce la quincaillerie exposée et traiter une marque quand elle apparaît plutôt que quand elle s’étend : voilà l’essentiel de la défense.
Les termites travaillent par en dessous
Ils remontent du sol dans des galeries de terre le long des fondations et de l’extérieur des murs, puis entrent dans les huisseries, les plinthes et tout bois qui touche le sol. Rien ne se voit jusqu’à ce que quelque chose cède : la ronde consiste donc aussi à sonder les bois exposés et à longer le pied des murs à la recherche de galeries. Le traitement est un contrat permanent plutôt qu’une réaction, parce qu’une maison laissée tranquille pendant des mois offre à une colonie exactement les conditions qu’elle cherche.
La saison sèche est la saison difficile du jardin
À partir de décembre la pluie s’arrête et le problème s’inverse. Des plantations qui ont mis des années à pousser meurent en quelques semaines sans arrosage, la pelouse grille, et le niveau de la piscine baisse assez vite pour passer sous le skimmer et faire tourner la pompe à sec. Mars et avril sont les semaines les plus dures de toutes. La chaleur culmine juste avant le retour de la mousson, et c’est là qu’un jardin qui avait tenu en janvier abandonne. L’arrosage doit être vérifié plutôt que supposé, parce que les programmateurs dérivent après une coupure et qu’une ligne de goutteurs se bouche sans bruit. À partir de mai tout se retourne : tondre chaque semaine, ramasser ce qui tombe, tenir la végétation à l’écart du dallage et des margelles.
Gouttières, tuiles et l’orage que vous n’avez pas entendu
Une fuite de toiture ne s’annonce presque jamais ici. Cela commence par une tuile soulevée, une gouttière bourrée de feuilles, un joint silicone devenu cassant au soleil. Le premier signe est une tache au plafond, et la plaque de plâtre est alors mouillée depuis un moment. Les gouttières sont dégagées avant la saison plutôt qu’après, et la ligne de toiture est parcourue après tout orage sérieux plutôt qu’à la visite suivante.
La piscine
L’équilibre est une plage de valeurs, pas une couleur.
La piscine est le plus gros travail récurrent de la plupart des maisons de Phuket, et celui où un travail presque bien fait se termine quand même par une piscine verte un jour d’arrivée.
Ce que veut dire l’équilibre
Chlore libre, pH, alcalinité totale, stabilisant, et taux de sel s’il y a un électrolyseur. Ils ne sont pas indépendants : laissez le pH monter et le chlore présent dans l’eau cesse d’agir, laissez le stabilisant s’accumuler et il cesse d’agir pour une autre raison. Tester suppose une vraie trousse d’analyse et une mesure consignée avec sa date, pas un coup d’œil à l’eau. N’importe qui peut rendre une piscine claire pour une journée ; la tenir dans les valeurs sur toute une saison est le vrai savoir-faire.
Pourquoi les tests augmentent à la saison des pluies
Les propriétaires supposent que la pluie fait le travail. Elle fait l’inverse : un après-midi de grosse pluie dilue l’eau, déplace le pH et lessive les débris du jardin vers la surface, et le soleil du lendemain matin brûle le chlore qui reste. Les baigneurs, la crème solaire et l’antimoustique en consomment par-dessus, et une maison restée calme en septembre peut être pleine dès novembre. C’est pourquoi un rythme d’une fois tous les quinze jours fixé en saison sèche, quand l’eau reste stable plusieurs jours, n’est pas le rythme dont la saison des pluies a besoin.
Le local derrière la piscine
Pression du filtre relevée et lavage à contre-courant quand elle monte, cellule à sel inspectée à la recherche de tartre, garniture de pompe contrôlée pour repérer le suintement qui précède une casse, paniers de skimmer vidés, ligne d’eau brossée avant qu’elle ne tache définitivement. Le détail qui piège tout le monde : après une coupure, l’horloge du programmateur se remet à zéro, la pompe cesse discrètement de faire son cycle et personne ne s’en aperçoit avant que l’eau ne tourne. Vérifier cette horloge coûte quelques secondes.
Une piscine verte n’est pas un dépannage, c’est une réservation perdue
Laissée à elle-même dans la chaleur, une piscine tourne en une semaine environ, et la ramener demande des jours de travail plutôt qu’un après-midi : choc, filtration, brossage, nouveau test, et on recommence. Si cette semaine se termine le jour d’arrivée d’un voyageur, aucune excuse ne rattrape l’avis, et si le niveau est descendu sous le skimmer pendant que la pompe tournait, la pompe fait désormais partie du chantier.
Quand ça lâche
La climatisation tombe en panne un dimanche après-midi.
C’est la partie que les propriétaires achètent vraiment, et celle qu’il est impossible de juger depuis un site web. Voici à quoi ressemble la première heure.
Quelqu’un décroche, puis trie
Avant d’appeler un technicien : est-ce l’unité, le disjoncteur ou une évacuation bouchée qui la coupe sur son flotteur ? Une bonne part des appels de climatisation que nous prenons le dimanche ne concernent pas du tout une unité en panne, mais un disjoncteur qui a sauté ou une ligne de condensats qui reflue et arrête l’unité sur son flotteur. Savoir cela fait la différence entre une chambre réparée et un après-midi perdu. Si c’est l’unité, le travail immédiat est le confort pendant que la réparation s’organise : un climatiseur mobile, ou déplacer les gens dans une autre chambre. La réparation est le second problème, pas le premier.
La coupure, et le disjoncteur que personne n’a relevé
Les coupures sont banales en saison des orages, et un disjoncteur qui saute pendant l’une d’elles le reste jusqu’à ce que quelqu’un se tienne devant lui. Cela veut dire un congélateur qui dégivre dans la chaleur, la pompe de piscine à l’arrêt, le déshumidificateur à l’arrêt, le moteur de portail mort et un programmateur d’arrosage qui a oublié l’heure qu’il est. La plupart des maisons ici n’ont pas de groupe électrogène : la reprise est donc entièrement manuelle. Quelqu’un doit se tenir au tableau, relever ce qui a sauté, redémarrer la pompe, remettre les horloges à l’heure et décider de ce qui, dans le congélateur, est encore sain. Là où il y a un groupe électrogène, il faut le faire tourner en charge de temps en temps, sinon il ne démarrera pas la nuit où vous en aurez besoin. Après un orage sérieux, la maison est vérifiée, qu’une visite soit prévue ou non.
Les pièces viennent de Bangkok
Le chiffre qui fait mal n’est pas la facture, ce sont les jours. Un condensateur, une garniture de pompe, un filtre précis ou une carte électronique doivent souvent être expédiés depuis le nord, ce qui fait des jours plutôt que des heures, et plus encore pendant un jour férié. C’est tout l’intérêt de repérer avant la saison quels équipements ont un long délai d’approvisionnement, et pour garder les consommables bon marché en réserve : filtres, joints, condensateurs, lampes.
Ce que nous faisons des dégâts que nous trouvons
Ils sont photographiés, localisés et décrits avec une cause probable et les options, y compris celle de ne rien faire jusqu’à votre prochaine venue. Tout ce qui dépasse le seuil de dépense que vous avez fixé vous est soumis avec un devis avant le début des travaux. Tout ce qui est en dessous est simplement fait, et apparaît sur votre relevé comme sa propre ligne, avec la facture derrière. Une réparation qui vous parvient sous forme de ligne résumée, des mois plus tard, est précisément ce que ce dispositif est fait pour éviter.
Un second devis n’est pas une insulte
Pour tout ce qui est structurel, tout ce qui touche à la toiture, ou tout ce dont le premier chiffre nous surprend, nous demandons plus d’un devis et vous les voyez tous, y compris celui que nous n’aurions pas retenu. Demandez à n’importe quel gestionnaire comment il choisit ses artisans et si vous voyez la facture d’origine. La réponse à cette seconde question vous dit l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur la façon dont les réparations vous seront facturées.
La maison vide
S’occuper d’une maison où personne ne vit.
Une maison détenue depuis l’étranger reste vide pendant de longues périodes, et les plus longues tombent en général dans les mois humides, quand le propriétaire est chez lui dans un été du nord. Une maison vide n’est pas une maison au repos. C’est une maison sans personne pour remarquer les choses.
Une maison qui a l’air abandonnée attire l’attention
Herbe non coupée, une pile de prospectus au portail, des poubelles que personne ne bouge, des volets fermés depuis des mois : cette combinaison se repère depuis la route, et c’est ce qui fait d’une maison une cible facile. Garder le jardin tondu, l’entrée dégagée et des lumières sur programmateur est une mesure de sécurité autant qu’une mesure d’apparence. Des visites à des heures irrégulières valent mieux que des visites à la même heure chaque semaine, pour la même raison.
Le courrier, les avis et la facture qui vous coupe l’eau
Les factures de services arrivent ici sur papier, les avis de résidence et d’immeuble arrivent sur papier, et les uns comme les autres se moquent allègrement du fait que vous soyez dans un autre hémisphère. Une facture d’eau impayée se termine par une coupure et un rétablissement à organiser en personne. Relever ce qui arrive, payer ce qui est dû et vous dire ce qu’il y avait dans l’enveloppe, c’est ingrat, et c’est l’essentiel de la valeur de la première année.
Ce que l’on fait à une maison fermée
Ouvrir chaque robinet et tirer chaque chasse pour que les siphons restent en eau, parce qu’un siphon sec est un tuyau ouvert et que l’odeur qui suit met des jours à partir. Ouvrir la maison et créer un courant d’air. Décoller les textiles des sols froids avant la saison des pluies, caler le réfrigérateur ouvert s’il est éteint, retirer les piles de tout ce qui va rester des mois, et couvrir ce qui se trouve sous la lumière la plus forte. Rien de tout cela n’est difficile. Tout cela doit être réellement fait.
Nous ne sommes pas une société de gardiennage
Nous détenons les clés, nous passons, nous remarquons ce qui a changé, et nous sommes les gens que votre voisin ou le bureau de votre résidence appelle. Nous ne fournissons ni gardiens, ni levée de doute sur alarme, ni vidéosurveillance, et un gestionnaire qui laisse entendre le contraire vous vend quelque chose qu’il ne peut pas tenir à trois heures du matin. Là où votre résidence a sa propre sécurité, nous travaillons avec elle ; là où vous voulez une présence humaine, nous vous dirons à qui parler et ne prendrons rien pour la mise en relation.
Quand des voyageurs y séjournent
La moitié du travail que la maison ne voit jamais.
Si la maison rapporte, tout ce qui précède doit quand même se faire, et se faire entre deux arrivées, aux heures où personne ne regarde.
L’arrivée, en personne
Quelqu’un accueille le voyageur, lui fait faire le tour de la maison, lui montre quelle télécommande fait quoi, lui explique la piscine, le portail, la route et où manger. Cela ressemble à du théâtre hôtelier. C’est en réalité l’entretien le moins cher que vous achèterez jamais : le voyageur à qui l’on a montré comment marche la climatisation ne la laisse pas à fond portes ouvertes pendant une semaine, et le voyageur que vous avez rencontré se comporte autrement avec la maison. C’est aussi le moment où la déclaration des voyageurs étrangers à l’immigration se fait au lieu de s’oublier.
Pendant le séjour, un numéro auquel on répond
Les problèmes dans une maison louée ne se mesurent pas à leur taille, ils se mesurent au temps que le voyageur a passé avec eux. Une ampoule grillée remplacée le même après-midi n’a jamais existé. La même ampoule au quatrième jour est une phrase dans un avis qui vous coûte des réservations pendant un an. Ce qui compte n’est pas une promesse de disponibilité mais qui décroche physiquement, et si cette personne peut envoyer quelqu’un sur place aujourd’hui.
Le départ, inspecté avant que le ménage ne commence
La maison est inspectée le matin même, pas à la visite prévue ensuite : une recherche de dégâts, un comptage de ce qui doit être là, des photographies de ce qui a changé. Le faire avant le ménage est délibéré, parce qu’une fois la pièce remise en état, plus personne ne peut dire quand la marque est apparue. C’est aussi le moment où une panne est repérée avant que le voyageur suivant n’en hérite.
La rotation, qui est aussi une inspection
Lits, salles de bains, sols, vitres, mobilier de piscine, réfrigérateur vidé, linge changé, consommables réapprovisionnés : le tout mené selon une liste écrite et photographié à la fin pour que le travail soit une trace plutôt qu’une affirmation. Le personnel de ménage trouve plus de défauts que quiconque dans ce métier, parce qu’il est le seul à toucher chaque surface de la maison. Ce qu’il trouve doit vous parvenir, pas seulement au bureau.
Les dégâts : ce qui se facture, et ce qui ne se facture pas
Un verre ébréché et une serviette tachée sont des coûts d’exploitation, pas des dégâts, et poursuivre un voyageur pour cela vous vaut un mauvais avis pour rien. Une plaque de cuisson fêlée, un plan de travail brûlé ou un transat cassé, c’est autre chose. Cela demande des photographies, l’horodatage du départ et une explication simple au voyageur, et tout cela doit être signalé à la plateforme avant l’arrivée du voyageur suivant, ce qui, sur une villa de haute saison qui tourne le jour même, se compte en heures et non en jours. C’est ce délai qui explique vraiment pourquoi le tour de la maison au départ se fait avant le ménage plutôt qu’après. Avec les preuves jointes et un ton mesuré, la plupart des voyageurs paient.
La distance
La distance à laquelle se trouve votre gestionnaire décide de ce que vaut le service.
Phuket paraît petite et se traverse lentement. C’est le temps de trajet, pas une carte de couverture, qui détermine si un problème est traité aujourd’hui ou demain.
Demandez le temps de trajet, par écrit
Une société vous dira qu’elle couvre toute l’île, et c’est peut-être vrai. Mais demandez combien de temps il faut à l’un de ses employés pour arriver à votre portail à cinq heures de l’après-midi, et de combien d’autres maisons cette personne a la charge. Ces deux réponses prédisent votre expérience mieux que tout ce qui figure sur une page de services. Nous travaillons sur toute l’île de Phuket, et nous vous donnerons les deux chiffres pour votre adresse avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Une villa et un appartement ne sont pas le même travail
Dans une copropriété, la personne morale fixe des règles avec lesquelles il faut composer, et l’immeuble fait déjà une partie du travail : les parties communes, souvent la sécurité, parfois la piscine. Une maison n’a rien de tout cela. Tout, de la toiture au moteur de portail, est à vous, et c’est pourquoi la gestion d’une maison est un programme permanent quand celle d’un appartement est une liste plus courte et plus nette.
Les mêmes visages, pas un roulement
Nous sommes une petite société, délibérément. La conséquence pratique est que la personne qui inspecte votre bien est celle qui y était la fois précédente et qui se souvient de la tache qui n’était pas là en avril. Le coût honnête de ce choix, c’est le manque de bras disponibles : une grande structure a plus de monde à envoyer quand trois choses arrivent en même temps. Les deux sont réels, et lequel vous convient dépend de la valeur que vous accordez à la continuité.
Pour être clair
Quand vous n’avez pas besoin d’une société de gestion.
Nous préférons le dire ici plutôt que prendre en charge une maison où nous n’apportons rien.
Vous vivez ici, ou presque
Si vous êtes sur l’île la plus grande partie de l’année, dans le même secteur que la maison, et que les appels téléphoniques ne vous dérangent pas, vous pouvez le faire vous-même. Ce qu’un gestionnaire vend, c’est surtout de la présence et un carnet d’artisans, et vous pouvez construire les deux. Le moment où cela change est en général celui où la maison commence à rapporter, ou celui où vous commencez à voyager.
Votre résidence en fait déjà la moitié
Certaines résidences tondent les jardins, assurent la sécurité et entretiennent la piscine commune au titre des charges. Si c’est le cas du vôtre, vous n’avez pas besoin d’un programme complet posé par-dessus. Vous avez besoin que les manques soient couverts, en général l’intérieur de la maison, les machines, les factures et quelqu’un pour ouvrir à un artisan. Payez ce qui manque, pas un forfait.
Un gardien peut suffire
Si la maison ne rapporte jamais et que vous venez souvent, un gardien de confiance qui habite à côté et un bon technicien de piscine peuvent suffire. Ce à quoi vous renoncez, c’est la trace écrite, la discipline d’achat et quelqu’un à qui demander des comptes quand un travail est mal fait. C’est un échange raisonnable pour certains propriétaires et un mauvais échange pour d’autres ; cela dépend de votre capacité à distinguer le bon travail du mauvais à distance.
Nous ne sommes pas une entreprise de construction
Sur un remplacement de toiture, des travaux structurels ou une rénovation complète, nous mènerons la consultation, tiendrons l’entreprise à son cahier des charges et contrôlerons les travaux, ou nous vous dirons franchement que le chantier demande un constructeur et un maître d’œuvre plutôt que nous. Une société de gestion qui dit oui à tout finit par superviser des corps de métier qu’elle ne comprend pas, à vos frais.
Réponses directes
Ce que les propriétaires nous demandent sur l’entretien d’une maison ici.
Que comprend réellement la gestion d’une maison à Phuket ?
À quelle fréquence quelqu’un doit-il passer chez moi ?
Ma maison n’est jamais louée. La gestion vaut-elle quand même la peine ?
Qui choisit l’artisan, et comment savoir que le prix est juste ?
Détenez-vous les clés, et qui a accès ?
Pouvez-vous à la fois entretenir la maison et la louer ?
Que se passe-t-il si quelque chose de grave arrive et que je suis injoignable ?
Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.
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