Maisons vides
Moisissure et humidité dans une villa vide à Phuket
Demandez à un propriétaire qui laisse une villa ici ce qui l’inquiète le plus : c’est rarement la toiture ou la piscine. C’est d’ouvrir une penderie en novembre. Voici ce qui se passe réellement dans la maison pendant votre absence, comment l’arrêter, et ce qu’il faut exiger comme preuve que quelqu’un est bien entré.
Le mécanisme
Ce qui se passe vraiment dans une maison que personne n’ouvre.
La moisissure n’est ni de la malchance ni de la saleté. C’est un ensemble de conditions réunies au même moment, et une maison fermée sur cette île les fournit toutes.
Les spores sont déjà dans la maison
Elles sont dans toutes les maisons du monde : dans la poussière, dans le tissu du canapé, sur les murs. Rien de ce que vous ferez ne les empêchera d’entrer et aucun produit ne les élimine durablement. Elles attendent simplement de l’eau. Ce qui change ici, c’est la dose. Une villa se trouve dans un jardin qui reste humide six mois par an, avec un comble ouvert sur l’air extérieur et des feuilles mortes à quelques mètres des portes : la charge qui arrive par chaque ouverture n’a rien de commun avec celle d’un appartement européen. Vous ne gagnerez pas cette partie en nettoyant. Tout le sujet, c’est l’humidité.
C’est l’humidité de surface qui compte, pas celle de la pièce
La moisissure ne lit pas l’hygromètre accroché au mur. Elle réagit à la mince couche d’air en contact avec une surface, et cette couche peut être bien plus humide que la pièce où elle se trouve. Les surfaces froides ici ne sont pas celles qu’un propriétaire européen imagine. La dalle du rez-de-chaussée et le bas des murs sont de quelques degrés plus froids que l’air ambiant parce qu’ils sont couplés au sol. Un mur en maçonnerie qui vient de prendre une averse est plus froid encore, et il restitue cette eau vers l’intérieur pendant des jours. Et si une pièce est climatisée, le sens s’inverse : la face intérieure refroidie du mur devient la surface froide, et la vapeur arrive vers elle depuis l’extérieur. Chacun de ces trois cas place l’air contre cette surface bien plus près de la saturation que ne l’indique le relevé pris au milieu de la pièce. C’est pourquoi une seule penderie se dégrade et pas le reste de la chambre.
Une maison fermée s’humidifie elle-même chaque nuit
Aucune fuite n’est nécessaire pour qu’une villa fermée atteigne un niveau dangereux. L’eau contenue dans l’air y reste pendant que le bâtiment se refroidit la nuit, et l’humidité relative est un rapport : elle monte donc à mesure que la température baisse. Un air à 70 % par trente et un degrés l’après-midi dépasse quatre-vingt-dix pour cent à quatre heures du matin, dans chaque pièce, chaque nuit de l’année. Le développement démarre quand l’air en contact avec une surface se maintient assez longtemps au-dessus de 80 % environ, ce qui explique pourquoi une cible de 55 à 60 % dans la pièce laisse une vraie marge, et pourquoi un relevé pris par un visiteur à midi vous apprend très peu de chose sur ce qu’a fait la maison à l’aube.
L’air immobile est l’accélérateur
Dans une maison habitée, l’air est brassé toute la journée par les portes, les ventilateurs, la climatisation et les corps. Dans une maison fermée, il cesse de bouger. Les surfaces chaudes et froides n’échangent plus avec la pièce, des couches limites humides stagnent contre le bois et l’enduit, et l’humidité se dépose là où elle tombe. Le mouvement de l’air ne retire pas un gramme d’eau, mais il empêche la formation des zones humides localisées où le développement commence.
Il y a de la nourriture sur toutes les surfaces
La moisissure ne mange pas le béton. Elle mange ce qui est posé dessus : la poussière déposée, les traces de sébum, l’apprêt du coton, la colle du contreplaqué et des reliures, le finissage du cuir tanné, le film de savon sur le carrelage. C’est pourquoi les premières choses touchées sont en général celles que vous décririez comme propres, et la structure de la maison ne vient qu’ensuite.
Ici, rien n’a de saison creuse
Dans un pays tempéré, le développement s’interrompt quelques mois par an. Sous un toit fermé à Phuket, la température se tient dans la plage où ces organismes sont les plus actifs, toute l’année. Une colonie à l’intérieur d’une penderie est en général l’affaire de deux semaines, pas d’une saison entière d’absence.
La partie qui surprend les propriétaires
Une maison vide se dégrade plus vite qu’une maison habitée.
Les gens produisent de l’humidité. Les douches, la cuisine, les serviettes mouillées, une piscine utilisée en permanence. Et pourtant, c’est la villa où vit une famille qui reste propre. Une maison occupée n’est pas sèche. Elle est ventilée, et elle est surveillée.
Les portes s’ouvrent, sans raison particulière
Personne vivant dans une maison ne l’ouvre pour contrôler l’humidité. On l’ouvre parce qu’on la traverse. Chaque ouverture casse les couches immobiles, et chaque ventilateur laissé en marche par confort fait la même chose. Rien de tout cela n’est délibéré et tout cela fonctionne.
La climatisation tourne parce que quelqu’un a chaud
C’est le point important. Un climatiseur ne retire de l’eau que pendant que son compresseur tourne réellement, et dans une maison occupée il tourne des heures. Les gens sont une charge humide : les corps, les douches, la cuisine, les serviettes mouillées, une porte tenue ouverte sur un jardin brûlant. La machine doit continuer de tourner malgré tout cela, et chacune de ces heures envoie de l’eau dans le tuyau de condensats et hors du bâtiment. Retirez les gens et la charge humide part avec eux. Il reste la chaleur qui traverse la toiture et les vitrages, dont la machine vient à bout rapidement : elle satisfait donc le thermostat et s’arrête bien avant d’avoir retiré beaucoup d’eau de l’air. Même unité, même réglage, une fraction de l’eau extraite.
On retourne les choses, on ne fait pas que les regarder
Les vêtements sortent de la penderie, un livre quitte l’étagère, les coussins bougent, un drap est retiré d’un lit. Ce que cela produit n’est pas de la ventilation. Cela casse la couche immobile contre l’objet et expose la face qui ne voit jamais l’air. Tout ce qui est rangé a une face cachée permanente : le dessous, l’arrière, le pli. Cette face ne sèche jamais, et c’est là que cela commence. La consigne utile pour qui visite une maison fermée n’est donc pas d’ouvrir la penderie, c’est de retourner ce qu’il y a dedans. Regarder le devant d’une pile de linge plié ne prouve rien sur le bas de la pile.
Quelqu’un le sent dès la première semaine
La moisissure s’annonce par l’odeur longtemps avant d’être visible. Une personne présente dans la maison le remarque au troisième jour et ouvre le placard. Une maison vide n’a aucun témoin : la première personne à la détecter, c’est donc vous, à l’arrivée, au moment où cela a cessé d’être un travail pour devenir une facture.
Les petites défaillances durent des mois
Un mitigeur qui goutte, une fuite lente sous un évier, une fente dans l’isolant d’une liaison frigorifique au-dessus d’un faux plafond, une toiture qui laisse passer l’eau pendant un orage de juin. Dans une maison occupée, on repère chacun de ces défauts dans la journée. Dans une maison fermée, chacun se déverse dans le même mètre carré d’enduit jusqu’à ce que quelqu’un arrive.
Ventilation
Quand ouvrir la maison aide, et quand cela aggrave les choses.
L’instinct veut qu’une maison ait besoin de respirer. Ici, c’est vrai à certains moments et franchement faux à d’autres, parce que l’air extérieur transporte souvent plus d’eau que l’air que vous cherchez à remplacer.
Le critère est le point de rosée, pas l’heure
L’air extérieur sur cette île se tient à un point de rosée de 23 à 25 °C presque tous les jours de l’année. Toute surface plus froide que cela tire l’eau de l’air dès que vous ouvrez les portes : une dalle de rez-de-chaussée, un mur qui vient de prendre une averse, une pièce climatisée la veille. N’ouvrez donc pas dans les heures qui suivent une pluie, et n’ouvrez pas une maison qui vient d’être refroidie. La nuit est également à éviter, mais pas pour la raison que l’on répète : l’air nocturne ici est plus frais que le bâtiment, pas plus chaud, et il ne condensera pas sur un mur tiède. Le problème est qu’il arrive proche de la saturation et refroidit le bâti, ce qui prépare exactement la condensation que vous constaterez le lendemain matin.
Le bon moment est un après-midi de saison sèche
Pendant les mois secs, l’air extérieur transporte réellement moins d’eau : un après-midi de février peut se tenir près de 60 % à 33 °C, ce qui est aussi sec que cette île puisse l’être. C’est la fenêtre. Si quelqu’un est sur place, c’est le moment de tout ouvrir, penderies et débarras compris, et de laisser l’air traverser pendant deux heures. La saison sèche ici est aussi la saison calme, ne comptez donc pas sur une brise pour faire le travail. Placez à une extrémité de la maison un ventilateur dans l’embrasure d’une porte, qui souffle vers l’extérieur, et le reste suit. Cela ne coûte rien et fait plus de bien qu’une semaine de climatiseur tournant au ralenti sur un réglage bas.
Brasser l’air n’est pas le renouveler
Faire circuler l’air déjà présent ne retire pas un gramme d’eau. Cela compte quand même, parce que cela casse la couche humide qui stagne contre les surfaces froides et égalise la température entre les pièces. Un ventilateur de plafond sur sa plus petite vitesse, ou un petit ventilateur dirigé vers le coin qui se dégrade toujours en premier, fait un vrai travail pour très peu d’électricité.
Les ouvertures permanentes sont une question de sécurité, et la moitié est déjà en place
La plupart des maisons ici en possèdent déjà une partie : des claustras dans un mur de service, un extracteur statique qui tourne sur la toiture en tuiles, une porte de service à persiennes qui se verrouille derrière une grille. Ce qui rend tout cela efficace, c’est une ouverture basse d’un côté et une ouverture haute de l’autre, pas deux grilles côte à côte. C’est ce qui met en mouvement le comble et le débarras au lieu de les laisser stagner. L’acceptabilité dépend du mur d’enceinte et de la rue, mais il vaut la peine de faire chiffrer une grille et un extracteur de toiture avant d’acheter une machine pour résoudre un problème que le bâtiment peut en partie résoudre seul.
Les volumes qu’aucun air n’atteint
L’intérieur d’une penderie fermée, et l’arrière de cette penderie. Le débarras porte close, le vide au-dessus d’un faux plafond, l’espace sous un lit poussé contre un mur. Quoi que vous fassiez aux pièces principales, ces volumes gardent leur propre climat. Les ouvrir est une action distincte, et si elle ne figure pas nommément sur la liste de quelqu’un, elle n’a jamais lieu.
Les machines
La climatisation, le mode déshumidification et le déshumidificateur.
C’est là que part l’essentiel de l’électricité gaspillée, et l’essentiel du faux confort. Les trois ne sont pas interchangeables et un seul est conçu pour ce travail.
Laisser la climatisation en marche fait moins que vous ne le croyez
La machine poursuit une température, et dans une maison vide c’est la mauvaise cible. Il y a bien de la chaleur à retirer ici, qui arrive par la toiture et les vitrages tout l’après-midi, mais presque pas d’eau avec elle : le thermostat est donc satisfait par le refroidissement de l’air bien avant qu’on en ait essoré grand-chose. Le compresseur tourne ensuite par courtes salves, et sur beaucoup d’unités le ventilateur continue de balayer une batterie encore mouillée entre deux salves, ce qui renvoie dans la pièce une partie de l’eau qu’il venait de recueillir. Vous payez une machine qui tourne et vous n’obtenez qu’une fraction du séchage que vous croyiez avoir acheté.
Le mode déshumidification fait mieux, et n’est toujours pas la réponse
Sur une unité inverter, un vrai cycle de déshumidification maintient le compresseur à un régime bas et continu derrière un ventilateur lent, ce qui favorise la condensation plutôt que le refroidissement. Celui-là vaut la peine d’être laissé en marche dans une seule pièce d’une maison fermée. Sur une unité ancienne à vitesse fixe, encore fréquente dans les villas d’ici, le mode déshumidification s’apparente à un court cycle de compresseur derrière un ventilateur en petite vitesse, et il fait beaucoup moins. Renseignez-vous sur ce que vous avez. Dans les deux cas, il est piloté par une sonde de température et non par une sonde d’humidité, il ne sert que la pièce où il est posé, et il s’arrête quand cette pièce est assez fraîche. Vérifiez aussi qu’il s’agit bien d’un vrai cycle de déshumidification : sur certaines unités, cela ne dépasse guère une petite vitesse de ventilateur.
Le déshumidificateur est la machine faite pour cela
Même physique, régulation différente. Il fait passer l’air sur une batterie froide, l’eau s’écoule dans un bac ou dans une évacuation, et il vise une consigne d’humidité plutôt qu’une température. La chaleur qu’il produit retourne dans la pièce, ce qui réchauffe légèrement l’air et fait baisser davantage l’humidité relative. Dans une pièce fermée, il tiendra une valeur stable qu’aucun climatiseur ne tiendra dans une maison vide.
Le tuyau d’évacuation, et ensuite la coupure de courant
La défaillance que nous trouvons le plus souvent, c’est une bonne machine, correctement réglée, à l’arrêt avec un bac plein et un voyant allumé. Toute unité s’arrête quand son bac se remplit, et en saison humide un bac se remplit en un jour ou deux. À moins d’être raccordée à une évacuation permanente, un siphon de sol ou un tuyau conduit jusqu’à une salle de bain, elle protège la maison environ deux jours puis ne fait plus rien pendant trois mois. La seconde défaillance est celle que personne n’anticipe. Les coupures de courant sont ordinaires ici pendant les mois humides, et la plupart des déshumidificateurs domestiques ne redémarrent pas seuls : ils reviennent en veille et attendent que quelqu’un appuie sur le bouton. Achetez-en un qui reprend son dernier réglage après une coupure, ou acceptez que la machine ne vaille que ce que vaut la visite suivante.
Sur quoi le régler, et ce qu’il coûte vraiment à faire tourner
Une cible autour de 55 à 60 % convient à une maison au repos. Viser une valeur très basse ne vaut pas mieux : cela coûte plus cher, sollicite davantage le compresseur et peut assécher le bois et les instruments sans bénéfice. La pièce doit être fermée, faute de quoi la machine passe la saison à déshumidifier le jardin. Pour connaître le coût de fonctionnement, lisez la puissance sur la plaque signalétique, estimez les heures par jour où elle tournera réellement, et multipliez par le prix du kilowattheure sur votre propre facture d’électricité. Cela vous donne un chiffre réel plutôt qu’un chiffre trouvé sur un site, et il est en général plus petit que ce que les propriétaires redoutent.
Où cela commence
Les endroits où cela débute toujours, dans le bâti de la maison.
Au bout d’un certain nombre de villas fermées, on cesse de chercher partout et on va directement à cinq endroits. Ce sont les mêmes cinq à chaque fois.
La penderie contre un mur extérieur
Une porte fermée, aucun mouvement d’air, un panneau de fond à un centimètre de l’enduit, et des vêtements qui sont une nourriture idéale. Si une maison a un seul problème, c’est celui-là. Ce qui fait la différence, c’est le mur derrière : une pièce de rez-de-chaussée, une façade qui prend la pluie de l’après-midi, ou une chambre climatisée dès que quelqu’un s’y trouve. Chacun de ces cas fait de ce panneau de fond la surface la plus froide de la pièce. Il vaut la peine de repérer sur un plan quelles penderies s’adossent à un mur extérieur et lesquelles sont sur des murs intérieurs. Les intérieures ne posent en général pas de problème.
Les salles de bains, les joints silicone et les siphons de sol
Les propriétaires supposent qu’une salle de bain inutilisée est une salle de bain sèche. Elle ne l’est pas. Le siphon de sol retient de l’eau stagnante, la pièce est souvent la plus sombre et la moins ventilée de la maison, et la porte est fermée. Ajoutez un vieux film de savon dans les joints et vous obtenez quelque chose qui a commencé en juin et se remarque en octobre. Une fois qu’un silicone est devenu noir, il reste noir : c’est un remplacement, pas un nettoyage.
Le vide au-dessus d’un faux plafond
C’est celui qui coûte de l’argent. Les liaisons frigorifiques, les bacs à condensats et les gaines se trouvent dans un espace sombre et non ventilé, entre une toiture chaude et un plafond refroidi. Une fente dans l’isolant en caoutchouc d’une ligne d’aspiration, un bac lentement obstrué, un tuyau d’évacuation sorti de son embout. Le premier signe est en général une tache qui s’étend au plafond, et à ce moment-là cela dure depuis des semaines. Quiconque inspecte correctement une villa fermée ouvre une trappe d’accès et y passe une lampe.
Sous et derrière les meubles
Le dessous d’un canapé en rotin, l’arrière d’une tête de lit plaquée contre un mur, la base d’une armoire posée à plat sur le carrelage, le dessous d’une table de salle à manger. Du bois brut ou du cannage, dans un air immobile, sans lumière dessus. Écarter les meubles de quelques centimètres du mur avant de fermer une maison semble trop simple pour changer quoi que ce soit, et évite une quantité surprenante de dégâts.
Les unités de climatisation elles-mêmes
Une unité intérieure qui n’a pas tourné depuis des mois a une batterie poussiéreuse, un bac humide et une conduite d’évacuation qui se bouche : poussière et biofilm à l’intérieur, fourmis, geckos ou nid de guêpes à la sortie en façade. Sur les gainables au-dessus d’un faux plafond, le siphon s’assèche aussi, et le bac se met à aspirer de l’air au lieu de s’écouler. Dans les deux cas, l’unité devient une source d’odeur et un distributeur de spores dès que quelqu’un l’allume pour des voyageurs qui arrivent. Une unité restée à l’arrêt pendant une saison humide doit être entretenue avant que la maison soit utilisée, pas après la première réclamation.
Où cela commence
Et dans les choses qui ne se remplacent pas simplement.
Le bâtiment survit en général. Ce que les propriétaires perdent réellement dans une maison fermée, c’est le contenu, et presque toujours les mêmes catégories.
Les matelas
Le problème est le dessous, jamais le dessus. Un matelas posé sur un sommier plein n’a pas d’air en dessous, et c’est la seule surface fraîche, immobile et confinée de la pièce qui se trouve en plus être faite de mousse et de coton. Défaites le lit avant de fermer la maison et faites passer de l’air dessous : sur chant contre un mur, ou surélevé au-dessus du sommier. L’emballer dans une bâche plastique est pire que de ne rien faire.
Le cuir
Les canapés et les fauteuils, mais aussi les ceintures, les chaussures et les sacs laissés dans une penderie. La peau tannée porte des huiles et des finitions dont la moisissure se nourrit directement : le cuir est donc souvent la première chose de la maison à moisir, avant que quoi que ce soit de structurel n’apparaisse. Un voile gris ou blanc en surface, pris tôt, s’essuie et l’objet survit intact. Après des mois, la tache est dans la peau, et l’odeur aussi.
Le linge et les vêtements rangés
Tout ce qui est rangé doit être sec avant d’être rangé, et sec à Phuket veut dire sec et non presque sec. Du linge plié légèrement humide dans un placard fermé en mai est une certitude en août. Des boîtes hermétiques avec un dessiccant fonctionnent bien pour ce que vous tenez vraiment à protéger, une étagère ouverte dans la pièce sèche vient juste après, et un placard étanche au contenu humide est la pire de toutes les options.
Les livres et le papier
Le papier prend et rend l’humidité avec la pièce, la colle de reliure est une nourriture, et les piqûres brunes qui apparaissent sur les pages ne s’en vont pas. Des livres empilés à plat sur une étagère basse contre un mur extérieur sont la perte classique. Si une maison est fermée pour une saison, les livres ont leur place dans la pièce du déshumidificateur, debout et avec de l’espace autour.
Les tableaux, les photographies et tout ce qui est sur toile
Ceux-là demandent un restaurateur, pas un produit ménager, et l’erreur des propriétaires est d’essayer d’abord et de demander ensuite. Essuyer une toile enfonce la moisissure dans la couche picturale et emporte la surface au passage. Décrochez les œuvres des murs extérieurs avant de fermer la maison. Leur place est dans la pièce sèche, mais pas dans son coin chaud : un déshumidificateur chauffe la pièce où il se trouve, tenez donc les toiles à distance de la machine, ou laissez aussi la climatisation à cette pièce. Si quelque chose est déjà atteint, photographiez-le et demandez l’avis d’un professionnel avant d’y toucher.
Les dégâts
Ce qui revient, et ce qui est perdu.
Les propriétaires veulent une règle. Il y en a une, et elle tient à deux choses : la porosité du matériau, et le temps que cela a duré avant que quelqu’un regarde.
Les surfaces dures reviennent presque toujours
Le carrelage, le verre, le béton peint, le bois vernis, le stratifié, l’acier inoxydable. Sur une surface non poreuse, le développement reste posé dessus, et le nettoyage l’élimine réellement. Ce qui compte ensuite, c’est l’humidité, parce que sur une surface dure elle reviendra au même carré de mur. Une tache qui revient au même endroit est un diagnostic, pas un nettoyage raté.
Le silicone se remplace, et les joints de carrelage en général aussi
Le silicone toujours. Le développement passe sous la surface et s’y tient, l’eau de Javel l’éclaircit quelques semaines et il revient plus foncé qu’avant. Dans une maison préparée pour des voyageurs, découper le cordon et en poser un neuf est rapide, peu coûteux et la seule chose qui marche. Un joint de carrelage au ciment se comporte de la même façon s’il n’a pas été imperméabilisé, et là la solution est de le dégarnir et de le refaire plutôt que de continuer à le frotter. Un joint époxy, si la maison en a, n’est pas poreux : il se nettoie vraiment et reste propre. Renseignez-vous sur celui qui se trouve dans la salle de bain avant que quiconque vous chiffre sa dépose.
Les plaques de plâtre, les plafonds en plâtre et les panneaux de particules ne se récupèrent pas
Une fois que l’eau et le développement sont dans la plaque, en nettoyer la face n’est qu’un traitement de surface. La plaque se dépose, avec tout ce qui la nourrissait, et on ne la repose pas avant d’avoir trouvé la fuite. Un caisson en panneau de particules qui a gonflé est fini : il ne reviendra jamais d’équerre, quel que soit le traitement.
Les textiles en général, le cuir parfois, la mousse presque jamais
Les cotonnades et les lins survivent à un vrai lavage professionnel, sauf si la tache a pris dans la fibre. Pour le cuir, tout dépend de la rapidité avec laquelle on s’en aperçoit. Les matelas et la mousse de garnissage sont la vraie mauvaise nouvelle : une fois que le développement a traversé le coutil et gagné la mousse, aucun nettoyage ne l’atteint, et la bonne décision est de remplacer plutôt que de payer deux fois.
L’odeur est la dernière à partir
Une maison restée fermée et humide garde une odeur dans les textiles, les penderies et la climatisation longtemps après la disparition des traces visibles. Les voyageurs la remarquent dans les trente premières secondes et le notent par écrit. S’en débarrasser suppose de retirer la source plutôt que de vaporiser par-dessus, et c’est l’un des rares problèmes qu’il est vraiment bien moins coûteux de prévenir que de réparer.
Le protocole
Fermer une villa pour trois mois.
Voici ce que nous faisons à une maison avant de la laisser vide, dans l’ordre où cela se passe. Rien de tout cela n’est coûteux. C’est l’ordre qui fait que cela fonctionne.
Deux semaines avant : trouver l’eau
Réparez le mitigeur qui goutte, regardez sous chaque évier, vérifiez la toiture et dégagez les gouttières avant les pluies, et faites entretenir la climatisation en faisant dégager et tester chaque évacuation de condensats. Tout le reste de cette liste est de la défense, et la défense perd contre une fuite active. Si la maison a un point humide déjà connu, c’est par là qu’il faut commencer plutôt que finir.
Vider, sécher et ouvrir tout ce qui est souple
Lavez tout le linge et séchez-le complètement, puis rangez-le sous emballage hermétique avec un dessiccant, ou sur une étagère ouverte dans la pièce sèche. Défaites les lits et soulevez les matelas de leur sommier. Sortez le cuir et les livres des penderies, et décrochez les œuvres des murs extérieurs. Puis laissez chaque penderie et chaque porte intérieure ouverte : une maison fermée à l’extérieur doit être ouverte à l’intérieur.
Les appareils et les évacuations
Videz le réfrigérateur, dégivrez-le, nettoyez-le, séchez-le et calez la porte ouverte. Faites de même avec le tambour du lave-linge et son bac à produits. Versez de l’eau dans les siphons de sol et dans les éviers dont personne ne se sert, puis ajoutez une cuillerée d’huile minérale dans chacun, pour que la garde d’eau ne puisse pas s’évaporer et laisser les évacuations respirer vers l’intérieur de la maison. L’huile pour bébé fait l’affaire, l’huile alimentaire rancit. Sur trois mois, un siphon de sol non huilé dans une salle de bain de Phuket est sec bien avant votre retour, et l’odeur qu’un propriétaire attribue à la moisissure vient souvent de la fosse septique. Tranchez délibérément la question de l’arrivée d’eau : la laisser ouverte fait courir le risque qu’un flexible cède et inonde la maison pendant des semaines, la fermer suppose que quelqu’un pense à la piscine et aux plantations.
Une pièce sèche, une machine honnête
Choisissez la pièce qui accueillera le contenu fragile, et ne choisissez pas celle qui se trouve sous la partie la plus chaude de la toiture. Un déshumidificateur chauffe autant qu’il assèche : chaque watt qu’il consomme revient dans la pièce, et une pièce fermée à Phuket se stabilise plusieurs degrés au-dessus du reste de la maison, ce qui convient au linge et malmène les toiles et les instruments. Raccordez-le à une évacuation permanente, réglez-le autour de 55 à 60 %, et gardez la porte et les fenêtres fermées. Laissez un ventilateur sur minuterie pour le reste de la maison, afin que l’air ne soit pas complètement immobile. Si vous préférez utiliser ce qui est déjà installé, faites tourner un cycle de déshumidification dans une seule pièce plutôt qu’une température basse dans toute la maison, en sachant que cela fera moins.
Mesurer, et faire venir quelqu’un pour de bon
Laissez un hygromètre dans la pièce qui se dégrade toujours en premier, et mieux encore un petit enregistreur qui mesure en continu pendant que personne n’est là : le pic compte davantage que la valeur au moment où quelqu’un entre. Puis fixez un intervalle de visite et tenez-vous-y, hebdomadaire pendant les mois humides. Une visite, cela veut dire entrer, lire l’hygromètre avant d’ouvrir quoi que ce soit, confirmer que le déshumidificateur s’écoule toujours, regarder à l’intérieur des penderies et derrière les meubles, et passer une lampe dans le vide de plafond. Puis l’une des deux choses, jamais les deux : ouvrir la maison si le temps est sec et ensoleillé, et pas juste après la pluie, ou la laisser fermée et faire tourner la climatisation à fond une heure ou deux. Personne ne refroidit une maison portes ouvertes.
Les preuves
Ce qu’il faut exiger comme preuve que quelqu’un était vraiment dans votre maison.
C’est la partie du travail la plus facile à facturer et la plus facile à ne pas faire. Une case cochée prouve qu’une case a été cochée. Demandez plutôt ces cinq choses, à nous comme à n’importe qui.
Des photographies datées, sous les mêmes angles à chaque visite
Pas un plan large d’un salon rangé. L’intérieur de la penderie du mur extérieur, le coin derrière le canapé, le dessous d’un matelas, les joints de la salle de bain, la trappe de plafond ouverte. Les mêmes cadrages chaque mois, pour qu’on puisse poser deux mois côte à côte et qu’un changement saute aux yeux. Une photographie prise sous un angle différent à chaque fois est une décoration, pas un relevé.
Une mesure d’humidité, prise à l’arrivée
Avant l’ouverture des portes, pas après. Quarante minutes de maison ouverte rendent n’importe quel chiffre inutilisable. Une photographie de l’hygromètre avec le chiffre lisible, dans la même pièce à chaque fois, vous donne une série plutôt qu’une anecdote. Une série est la seule chose qui vous dise si la maison dérive ou si elle tient.
Qui est venu, à quelle heure, et pour combien de temps
Un nom et une heure, pas « l’équipe ». Quinze minutes, c’est une traversée de villa fermée, pas une inspection. Faire tourner les machines correctement et regarder aux endroits qui lâchent en premier prend plutôt une heure, et un compte rendu doit dire clairement lequel des deux a eu lieu.
Une chose qui n’allait pas
C’est le test que nous appliquerions à n’importe quel gestionnaire, nous compris. Un compte rendu mensuel qui n’apporte que de bonnes nouvelles depuis six mois n’est pas un compte rendu venu d’une maison, c’est un modèle type. Quiconque parcourt réellement un bien trouve une ampoule grillée, une marque, une serrure dure, un bac qu’il fallait vider. Si rien de tout cela ne vous parvient jamais par écrit, demandez pourquoi.
Le droit de demander une photographie, sans prévenir
Un mardi, d’un coin que vous choisissez, sans aucun préavis. Quelqu’un qui est régulièrement dans votre maison peut l’envoyer le jour même et ne voit rien d’extraordinaire à la demande. La réponse que vous obtenez à cette question vous en dit plus sur une société que n’importe quelle fiche d’inspection qu’elle imprime.
Réponses directes
Ce que les propriétaires nous demandent sur l’humidité et la moisissure.
Dois-je laisser la climatisation en marche pendant mon absence ?
Un déshumidificateur coûte-t-il cher à faire tourner à Phuket ?
À quelle fréquence quelqu’un doit-il passer dans une villa vide ?
Puis-je simplement calfeutrer complètement la maison ?
Il y a déjà de la moisissure sur les vêtements dans la penderie. Que faire ?
Le soin d’une maison vide fait-il partie de la gestion, ou est-ce une prestation séparée ?
Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.
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Parlez à la personne qui s’occuperait de votre bien.
Pas de centre d’appels, pas d’équipe commerciale. Nous gérons peu de biens, exprès.