Coûts de fonctionnement
Le coût réel de fonctionnement d’une villa à Phuket
Personne ne vous fait asseoir au Land Office pour vous lire cette liste. Une villa ici coûte de l’argent tous les mois, qu’elle soit occupée, vide, louée ou non. Voici la liste complète, et ce qui fait bouger chaque ligne.
À lire d’abord
Pourquoi il n’y a aucun chiffre sur cette page.
Toutes les autres pages sur ce sujet ouvrent sur un montant mensuel. Nous n’allons pas vous en donner un, et cela vaut la peine d’expliquer pourquoi avant que vous lisiez la liste.
L’écart entre deux villas est énorme
Une villa de trois chambres dans une résidence avec un petit bassin et une villa de cinq chambres isolée avec pelouses, palmiers adultes et logement du personnel ne relèvent pas du même budget. Même île, même année, et des coûts qui diffèrent d’un multiple, pas d’une marge. Un chiffre unique doit forcément choisir l’une des deux et prétendre valoir pour l’autre. Ce n’est pas le cas.
Une moyenne masque la forme de l’année
Les coûts d’une villa n’arrivent pas régulièrement. Onze mois tranquilles, puis le compresseur, la pompe et la remise en peinture tombent sur le même trimestre, en général celui qui précède les pluies, parce que c’est là que le travail repoussé cesse d’être facultatif. Un propriétaire qui budgète sur une moyenne mensuelle lissée s’en tire bien jusqu’à l’année où les équipements arrivent en bout de course, et cette année-là finit par arriver pour toutes les villas. La question utile n’est pas ce que cela coûte par mois, mais ce que cela coûte sur une décennie.
Les chiffres publiés périment en silence
Les tarifs de l’électricité sont révisés. Les charges de résidence sont fixées par celui qui contrôle la résidence : un comité de propriétaires sur quelques programmes de Phuket, la société de gestion du promoteur sur la plupart. Les salaires montent. Les assurances revoient leurs tarifs après une mauvaise année de sinistres, parfois à l’échelle de l’île entière, sans que vous y soyez pour quoi que ce soit. Un chiffre écrit une fois reste sur la page longtemps après avoir cessé d’être vrai, et rien sur la page ne vous le signale.
Que faire au lieu de lire une moyenne
Chiffrez votre propre villa. Demandez au vendeur ou au promoteur la dernière année complète de factures de consommation. Demandez à la résidence son budget, la base de répartition des charges et la date du dernier appel de fonds exceptionnel. Faites chiffrer votre piscine réelle et votre terrain réel par des sociétés de piscine et de jardin. Cela prend un après-midi et cela vaut mieux que toutes les moyennes que vous trouverez.
Eau et énergie
L’électricité, l’eau et les machines qui ne s’arrêtent jamais.
C’est la catégorie que les nouveaux propriétaires sous-estiment le plus, parce que chez eux la même maison ne se comporterait pas ainsi.
La vraie surprise, c’est l’électricité
Une pompe de piscine et une série de climatiseurs qui tournent dans un climat chaud et humide placent une villa dans une autre catégorie qu’un appartement. Les tarifs domestiques en Thaïlande sont progressifs : plus vous consommez, plus chaque unité supplémentaire coûte cher, et une villa se trouve en haut de cette échelle, pas en bas. Ce qui fait bouger la ligne : la taille de la pompe et ses heures de fonctionnement quotidiennes, le nombre et l’âge des climatiseurs, l’isolation de la toiture, et la présence de quelqu’un pour fermer une porte.
La pompe de piscine tourne sur une minuterie que personne ne vérifie
Les heures de filtration sont réglées une fois à la livraison puis oubliées, en général sur une valeur qui arrange l’installateur plutôt que votre bassin. Des heures trop longues ne se voient que sur la facture, des heures trop courtes se voient dans l’eau une semaine plus tard. Une fuite lente, c’est la même histoire : invisible en surface, évidente dans la consommation d’eau, et coûteuse aussi longtemps que personne ne relève le compteur.
La climatisation pendant que la villa est vide
Fermer la villa et tout éteindre, c’est le réflexe, et sous ce climat c’est le mauvais. Entre mai et octobre, une maison close développe des moisissures dans les placards, aux plafonds et à l’intérieur des matelas. Faire tourner les appareils en mode déshumidification quelques heures par jour coûte de l’électricité ; ne pas les faire tourner coûte les textiles. Quelqu’un doit trancher cela pour votre villa, et ce devrait être une décision délibérée plutôt qu’un réglage par défaut.
L’eau est bon marché jusqu’à ce qu’elle arrive en camion
Là où le réseau atteint la parcelle, l’eau est une petite ligne. Toute l’île n’y est pas raccordée, et pendant les mois secs la pression baisse et les livraisons par citerne deviennent normales dans certains secteurs. Ajoutez le remplissage de la piscine contre l’évaporation, l’arrosage d’un jardin qui ne tient pas sans eau, et des voyageurs qui utilisent la douche d’une villa comme celle d’un hôtel. Certaines résidences fournissent et facturent l’eau elles-mêmes, selon leur propre grille.
Internet, télévision, gaz de cuisine
Un abonnement fibre, les abonnements de streaming que les voyageurs s’attendent désormais à trouver déjà connectés, et les bouteilles de gaz pour la cuisine. Petits pris un à un, permanents pris ensemble. L’un d’eux pèse plus lourd que les autres : les voyageurs qui travaillent depuis la villa testent la connexion dans la première heure, et une villa qui rate ce test récolte l’avis correspondant. Sur un grand terrain, cela veut en général dire payer aussi des points d’accès en maillage en plus de la ligne, et payer quelqu’un pour remarquer quand l’un d’eux décroche.
Le bâti
Ici, l’entretien n’est pas un chantier. C’est un abonnement.
La chaleur, les ultraviolets, l’air salin et une saison des pluies qui court de mai à octobre vieillissent un bâtiment plus vite que les propriétaires ne l’imaginent. Voici ce qu’une villa consomme simplement parce qu’elle est debout à Phuket.
La piscine
La chimie de l’eau se contrôle selon un calendrier, et un après-midi de fortes pluies la réécrit en une heure. Le soleil consomme le chlore plus vite que les propriétaires ne le croient. Au-delà du service hebdomadaire, il existe un cycle de remplacement dont personne ne parle à l’achat : les masses filtrantes, les cellules à sel quand le bassin est au sel, la pompe elle-même, et à terme les joints, le carrelage ou une réfection complète. Ce qui fait bouger la ligne : le volume, l’exposition du bassin au soleil ou à l’ombre, et le nombre de voyageurs qui l’utilisent.
Le jardin
À la saison des pluies, un jardin tropical pousse plus vite que ne le permettent quinze jours d’absence. Le travail est saisonnier plus que constant : tailler avant les pluies, garder les évacuations dégagées parce qu’elles sont ce qui sépare un gros orage d’après-midi de l’eau dans la maison, et faire descendre les noix de coco avant qu’elles ne tombent sur une voiture. La taille du terrain, le nombre d’arbres adultes et la présence d’une pelouse font bouger cette ligne plus que tout le reste.
La climatisation et tout ce qui a un moteur
Sous ce climat, les appareils doivent être nettoyés plusieurs fois par an et non une seule, et un appareil qui n’est pas nettoyé travaille plus et consomme plus avant de tomber en panne. Près de la côte, l’air salin corrode les groupes extérieurs, les charnières, la robinetterie, les rambardes et les moteurs de portail à un rythme visiblement plus rapide. L’entretien programmé est la forme la moins chère de ce coût ; l’intervention au moment de la panne est la plus chère, et elle survient toujours avec des voyageurs dans la maison.
Termites, fourmis et moustiques
Les termites sont un vrai risque structurel en Thaïlande et se traitent ici par un contrat permanent plutôt que par une intervention ponctuelle, en particulier quand il y a une terrasse en bois, des menuiseries en teck ou un jardin contre les murs. Les fourmis arrivent dans une cuisine du jour au lendemain. Le traitement anti-moustiques avant un séjour est la routine sur la plupart des villas qui louent, et s’en dispenser revient à écrire soi-même la réclamation.
L’enveloppe du bâtiment
La peinture extérieure, les terrasses en bois, la toiture et les gouttières, les joints de salle de bains et le silicone autour de chaque pièce humide. Le cycle de remise en peinture sous ce soleil et cette pluie est plus court qu’en Europe, et une terrasse qui n’est pas huilée à temps ne se répare pas, elle se remplace. Toitures et gouttières sont peu coûteuses à vérifier avant les pluies et chères à découvrir une fois qu’elles ont commencé. C’est la catégorie la plus facile à repousser et celle dont le report coûte le plus cher.
Les factures à votre nom
Charges de résidence, assurance, impôt et la structure qui détient la maison.
Elles arrivent que la villa soit pleine, vide ou fermée, et la plupart arrivent ici, sur place : c’est précisément pour cela que les propriétaires installés à l’étranger les découvrent tard.
Charges de résidence et parties communes
Dans une résidence gérée, vous contribuez à la sécurité, au personnel du portail, à l’éclairage des voies, aux jardins communs, au drainage et aux équipements communs, quels qu’ils soient. La base de répartition change d’une résidence à l’autre (par villa, par surface de terrain, par surface construite), donc deux voisins sur des parcelles différentes ne paient pas pareil. Une villa isolée ne paie rien de tout cela et achète les mêmes services un par un, en général plus cher. Demandez le budget de la résidence, pas seulement le montant de la charge.
Le fonds de réserve
La réserve pour ce qui se remplace au lieu de s’entretenir : la réfection des voies, le portail principal, les pompes et transformateurs communs. Il est normalement appelé en plus de la charge courante, et quand la réserve est mince il arrive sous la forme d’une lettre appelant une contribution plutôt que d’une ligne mensuelle. Avant d’acheter, demandez quand le dernier appel a eu lieu, pour quoi, et ce qui vient ensuite. Posez la question à celui qui dirige réellement la résidence, ce qui, sur la plupart des programmes de villas de Phuket, est la société de gestion du promoteur et non un comité de propriétaires.
L’assurance, et la question de déclaration qu’elle contient
La garantie incendie et dommages aux biens est la base. Ce que les propriétaires comprennent de travers, c’est qu’un contrat rédigé pour une habitation privée peut ne pas jouer dès lors que des voyageurs payants séjournent dans la maison, et vous vous en apercevez au moment où vous déclarez un sinistre. Déclarez l’usage réel. Regardez séparément la responsabilité civile, parce que des inconnus utilisent votre piscine et vos escaliers, et regardez ce que le contrat dit des infiltrations et des dégâts de tempête.
L’impôt sur les terrains et les bâtiments
La Thaïlande prélève un impôt annuel sur les terrains et les bâtiments, assis sur une valeur d’évaluation et variable selon la classification et l’usage du bien. L’usage résidentiel et l’usage commercial ne sont pas traités de la même façon, et une villa qui loue soulève cette question. Les avis sont notifiés sur place et il est facile de les manquer depuis l’étranger, où un délai dépassé se transforme en majoration. C’est une question pour un comptable thaïlandais sur votre bien précis, pas pour le site d’une société de gestion.
Si une société thaïlandaise détient la villa
La société a alors ses propres coûts annuels : la tenue de comptabilité, les comptes audités, les dépôts légaux et ce que votre prestataire facture pour la maintenir en règle. Ils continuent chaque année où la villa ne rapporte rien. Les propriétaires les oublient régulièrement dans le tableau des coûts de fonctionnement, parce qu’ils leur font l’effet d’une formalité d’achat plutôt que d’un coût de détention. C’est un coût de détention, chaque année.
Les personnes
Le personnel coûte plus que son salaire.
La plupart des villas finissent par avoir quelqu’un qui s’en occupe. Le salaire est la part que tout le monde budgète, et la plus petite part de l’engagement.
Les salaires et le calendrier autour d’eux
Le droit du travail thaïlandais prévoit en règle générale un jour de repos hebdomadaire, des congés payés une fois une période d’ancienneté acquise, et des jours fériés payés. La Thaïlande en compte plus que la plupart des pays européens, et plusieurs se déplacent chaque année avec le calendrier lunaire. Songkran tombe à la mi-avril, quand Phuket est chargée et que les remplacements sont les plus difficiles à trouver. Un remplacement est un coût, et il tombe dans les semaines qui vous arrangent le moins.
Paie et sécurité sociale
Les employeurs sont ici généralement tenus d’affilier leurs salariés à la sécurité sociale et de cotiser à leurs côtés, en retenant la part salariale sur la paie. L’emploi purement domestique, sans activité économique derrière, a historiquement été traité différemment de l’emploi dans une entreprise, et une villa qui loue est une activité économique. Savoir de quel côté de cette ligne vous vous situez est une question pour un comptable thaïlandais, et cela change le montant.
L’indemnité de licenciement surprend tout le monde
Selon le droit du travail thaïlandais, un salarié licencié sans faute grave a en principe droit à une indemnité qui augmente par paliers selon l’ancienneté. Au bout de plusieurs années, cela représente une somme importante qui arrive un jour que vous n’aviez pas prévu. C’est souvent le jour où vous vendez, ou le jour où vous changez la façon dont la villa est tenue. Traitez-la comme une provision qui s’accumule discrètement dès le premier jour plutôt que comme un événement, et faites confirmer par un avocat thaïlandais en droit du travail dans quel palier se situe réellement votre personnel de maison. Posez la question avant le jour où vous avez besoin de la réponse, pas ce jour-là.
Acheter la prestation plutôt qu’employer
Le travail de piscine et de jardin s’achète souvent auprès d’une société qui envoie une équipe selon un calendrier et vous facture, et le ménage peut s’organiser de la même façon. Pas de passif social, pas de question d’indemnité, facile à changer quand la qualité baisse. Cela coûte plus cher par passage, et l’arbitrage est réel : personne ne se sent responsable de la maison, donc la tuile tombée reste où elle est tombée jusqu’à ce que quelqu’un lève les yeux par hasard.
Ce que la location ajoute
Les coûts qu’une villa n’a que parce que des voyageurs y dorment.
Ceux-là s’ajoutent à tout ce qui précède. Un propriétaire qui compare ses revenus locatifs aux seuls honoraires de gestion ne compare pas les bons chiffres.
Linge, serviettes et consommables
Le lavage à haute température au rythme des courts séjours détruit draps et serviettes avec une régularité que l’on pourrait presque marquer sur un calendrier. Une villa a besoin d’assez de jeux en rotation pour encaisser un départ et une arrivée le même jour, et d’un endroit vraiment sec où les ranger, parce que du linge rangé humide sous cette hygrométrie ressort en sentant le placard. Puis les consommables : les produits d’accueil, les produits d’entretien, le café, et l’eau potable, qui s’achète ou se fait livrer ici plutôt que de sortir du robinet, et tout ce que l’annonce a promis. Peu par séjour, parfaitement prévisible sur une année, et presque jamais dans le premier budget d’un propriétaire.
Le mobilier vieillit sur une autre horloge
Une villa louée à un nouveau groupe toutes les quelques nuits s’use bien plus vite que la même villa habitée par une famille. Les matelas et le tissu des canapés partent les premiers, le mobilier d’extérieur et les coussins ont une durée de vie brutalement courte sous ce soleil et cette pluie, et la verrerie, la vaisselle, les bouilloires, les télécommandes et les sèche-cheveux disparaissent simplement. Budgétez le renouvellement comme une ligne récurrente, pas comme une rénovation que vous ferez un jour.
Chaque arrivée a un coût avant de rapporter quoi que ce soit
Le grand ménage, la blanchisserie, la mise en route de la piscine, le réapprovisionnement, le transfert depuis un aéroport situé à l’extrémité nord de l’île aussi loin au sud que se trouve la villa, la personne qui accueille le voyageur et relève les données du passeport qu’exige la déclaration à l’immigration, et la personne qui répond à onze heures du soir quand le portail refuse de s’ouvrir. Que ces coûts soient refacturés au voyageur, absorbés par vous ou intégrés à un contrat de gestion, ils existent. Demandez à n’importe quel gestionnaire laquelle des trois solutions s’applique à chacun, et obtenez la réponse par écrit.
Ce qui est prélevé avant que vous le voyiez
Les plateformes de réservation prennent une part de chaque réservation, le traitement du paiement en prend une autre, et sortir de l’argent de Thaïlande coûte un écart de change que les propriétaires regardent rarement avant de comparer deux années de relevés. Rien de tout cela n’est caché, et tout cela se place entre le tarif que paie un voyageur et le montant qui vous parvient. C’est pourquoi un tarif à la nuit affiché vous apprend beaucoup moins que les propriétaires ne le supposent.
La conformité fait partie du tableau des coûts
Déclarer les voyageurs étrangers à l’immigration est une obligation attachée au bien, pas au voyageur. La question de la licence sur les séjours de moins de trente nuits est encore autre chose, et elle a sa place dans votre préparation plutôt que dans une note de bas de page. Ni l’une ni l’autre n’est une facture mensuelle, et les deux sont réelles, ce qui est exactement le genre de coût qu’on oublie dans un tableur.
Les mois creux
Basse saison, et le coût d’une villa où il n’y a personne.
Phuket a une vraie saison et une vraie basse saison. Les coûts ne suivent pas ce calendrier.
Rien sur cette page ne se met en pause
Les charges de résidence, l’assurance, l’impôt, le personnel, le service de piscine, le jardin, internet et la consommation électrique de fond continuent pendant les mois creux exactement comme en février. Les revenus, non. Les propriétaires qui planifient sur la moyenne annuelle de leurs propres recettes rencontrent cela la deuxième année et le décrivent comme une surprise, ce que ce n’est pas. Mettez délibérément de l’argent de côté sur les mois forts, par décision et non par accident.
Une villa fermée coûte plus cher qu’une villa ouverte
Fermez la maison complètement et les factures baissent le temps d’une saison, puis arrivent ensemble. L’humidité s’installe dans les placards et les matelas, les pompes se grippent, les piles rendent l’âme dans chaque télécommande et chaque badge de portail, la faune se glisse dans l’installation électrique, et la piscine tourne. Redémarrer une villa restée fermée pendant une saison des pluies revient systématiquement plus cher que de l’avoir maintenue en fonctionnement.
Les pluies apportent leur propre facture
Entre mai et octobre, les évacuations, la toiture et les gouttières cessent d’être de l’entretien et deviennent la différence entre l’eau dehors et l’eau dedans. Tailler avant les orages, vérifier l’écoulement et dégager ce que le vent fait tomber est un travail peu coûteux au bon moment. Le même travail après que l’eau est entrée, c’est un sinistre, un déshumidificateur et une remise en peinture.
Avant de supposer que l’année s’équilibre
La façon honnête de vérifier si votre villa porte ses propres coûts n’est pas une projection, ce sont des preuves : ce que des villas comparables partout à Phuket ont réellement enregistré en réservations sur les douze derniers mois, mois par mois, et où la vôtre se situerait dans cet éventail. Mettez cela en face de la liste ci-dessus et vous avez une année, pas un espoir. C’est ce que fait notre analyse de marché, et elle est gratuite. Les données sont les mêmes que vous nous reparliez ou non.
Ce qu’un gestionnaire vous doit ici
Anticiper, documenter, réduire, montrer.
Un gestionnaire qui ne s’occupe que des réservations a fait la moitié du travail. Chaque ligne de cette page est gérée ou ne l’est pas, et cela se voit sur un seul relevé.
Anticiper : un calendrier des coûts pour l’année
Les dates d’entretien, le contrôle avant les pluies, l’échéance d’assurance, l’avis d’imposition, la réunion de résidence où se fixe la charge de l’année suivante, et l’horizon de remplacement de la pompe, des compresseurs et de la peinture. Écrits à l’avance, aucun de ces points n’est une surprise. Demandez à un gestionnaire pressenti de vous montrer celui qu’il tient pour un bien existant, noms masqués.
Documenter : une ligne par poste, avec la facture derrière
Pas un montant mensuel intitulé entretien. Chaque dépense listée séparément, datée, avec le fournisseur nommé et la facture disponible le jour même où vous la demandez. C’est le test le plus clair qui existe sur une société de gestion, et il s’applique en trente secondes : demandez à voir un vrai relevé de propriétaire, montants masqués.
Réduire, mais seulement là où c’est honnête
Des heures de pompe corrigées pour le bassin plutôt que laissées au réglage de l’installateur. Un entretien programmé au lieu d’une intervention à la panne. Des matériaux achetés en direct plutôt qu’à travers une chaîne d’intermédiaires. Des fournisseurs remis en concurrence de temps en temps. Ce qui n’est pas une économie : sauter un entretien, décrire l’usage de la villa de façon vague à un assureur, ou employer quelqu’un de manière informelle. Ce sont des coûts reportés à un jour qui sera pire.
Fixez le seuil avant que quoi que ce soit ne casse
Le montant au-delà duquel le gestionnaire doit vous consulter avant de dépenser. Trop haut, les petites réparations deviennent des lignes invisibles que vous n’avez jamais approuvées. Trop bas, on vous parle d’ampoules depuis un autre fuseau horaire. Fixez-le dans le contrat de gestion, et convenez séparément de ce qui se passe hors des heures ouvrées quand un voyageur est dans la maison et que personne ne peut vous joindre.
Montrer : les revenus et les coûts sur la même page
Chaque réservation listée, chaque dépense imputée en face, le solde qui vous est versé, et le cumul de l’année pour que vous en voyiez la forme plutôt qu’un mois à la fois. Des coûts résumés en un seul mot sont des coûts que vous ne pouvez pas discuter. Le test est simple : si vous ne pouvez pas reconstituer votre propre année à partir des relevés qu’on vous a envoyés, le reporting ne fait pas son travail. Cela vaut pour celui qui le produit, nous compris.
Réponses directes
Ce que les propriétaires nous demandent sur les coûts.
À peu près combien coûte une villa à Phuket chaque mois ?
Quel coût surprend le plus les nouveaux propriétaires ?
Puis-je simplement tout couper pendant mon absence ?
La location couvrira-t-elle les coûts de fonctionnement ?
Les gestionnaires prennent-ils une marge sur les factures qu’ils règlent pour moi ?
Je possède la villa depuis un moment. Pouvez-vous me dire si je paie trop ?
Revu en . Nous mettons ces pages à jour quand la pratique change sur le terrain, pas à date fixe.
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