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Zweitmeinung

Eine Zweitmeinung dazu, wie Ihre Villa verwaltet wird

Sie haben bereits einen Verwalter, und seit Monaten nagt etwas an Ihnen an Ihnen an Ihnen. Aus einem anderen Land lässt sich schwer beurteilen, ob das ein echtes Problem ist oder nur die Entfernung. Wir sehen es uns kostenlos an und sagen Ihnen, was wir finden, auch dann, wenn Ihr Verwalter in Ordnung ist.

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Warum Eigentümer nachsehen

Was einen Eigentümer dazu bringt, Fragen zu stellen.

Nichts davon bedeutet für sich genommen, dass Ihr Verwalter schlecht ist. Zwei oder drei davon zusammen bedeuten meist, dass etwas nicht getan wird.

  • Die Abrechnung, die zusammenfasst statt aufzuschlüsseln

    Ein Monat, auf drei Zeilen reduziert (Einnahmen, Ausgaben, Saldo), ist keine Berichterstattung. Das ist ein Fazit. Eine Abrechnung, die Sie prüfen können, führt jede Buchung mit Zeitraum und Nettoertrag auf und jede Ausgabe auf einer eigenen Zeile, mit verfügbaren Belegen. Wenn Ihre das nicht tut, hat man Sie nicht beruhigt. Man hat Ihnen nichts gesagt.

  • Alle sechs Monate ein neuer Name

    Personalwechsel gibt es überall, und für sich genommen ist er kein Skandal. Es kommt darauf an, was mit der Person verloren geht. Wenn sich Ihr dritter Kundenbetreuer in zwei Jahren vorstellt, fragen Sie, was er über Ihre Villa gelesen hat. Die Antwort ist meist eine Akte und keine Vorgeschichte, und was Ihr letzter Ansprechpartner einfach wusste, ist weg.

  • Kosten, von denen Sie hinterher erfahren

    Eine Reparatur wird ausgeführt, dann berechnet, dann erklärt. Manchmal ist das richtig: Eine Poolpumpe, die um zehn Uhr abends ausfällt, sollte nicht darauf warten, dass in Europa eine E-Mail geöffnet wird. Aber es sollte die Ausnahme sein, und Ihr Vertrag sollte einen Betrag festlegen, ab dem niemand ohne Rückfrage Geld ausgibt. Wenn alles ein Notfall ist, war nie etwas vereinbart.

  • Ein ruhiger Januar, ohne Begründung

    Die Hochsaison läuft hier ungefähr von November bis April, und eine Villa mit Lücken in diesen Monaten hat einen Grund dafür: ein zu hoch angesetzter Preis, Fotos, die das Haus unter Wert zeigen, ein Inserat, das in der Platzierung abgerutscht ist, Bewertungen, die niemand beantwortet hat. Ein Verwalter, der seine Arbeit macht, kann Ihnen sagen, welcher es ist. Einer, der sagt, der Markt sei ruhig, kann es nicht.

  • Ein Inserat, das bei der Übergabe stehen geblieben ist

    Die Fotos stammen noch aus der Zeit vor Ihrem Kauf, die Beschreibung erwähnt noch einen Beachclub, der geschlossen hat, und unter den letzten Bewertungen steht keine Antwort. Gäste nehmen das wahr, bevor sie ein Wort des Textes lesen. Die Plattformen merken es ebenfalls: Antwortquote, aktuelle Bewertungen und Antworten fließen alle in die Platzierung eines Inserats ein.

Die Durchsicht

Was wir uns tatsächlich ansehen.

Fünf Dinge, in dieser Reihenfolge. Das ist Schreibtischarbeit und Fotos, kein Verkaufsgespräch.

  • Zwölf Monate Abrechnungen

    Wir lesen sie so, wie ein Buchhalter sie lesen würde, und nicht wie ein Verkäufer: was berechnet wird, wie oft, in welchem Abstand, und ob dieselbe Position im Lauf des Jahres unter drei verschiedenen Namen auftaucht. Zwölf Monate sind das Minimum, weil die Insel eine Saison hat. Alles Kürzere sagt Ihnen etwas über das Wetter.

  • Ihr Inserat, so wie ein Gast es sieht

    Auf dem Smartphone geöffnet, auf jeder Plattform, auf der Sie vertreten sind. Die ersten drei Fotos, der Titel, die Stornobedingungen, die Antwortquote, die Antworten unter den Bewertungen. Vieles von dem, was wir hier finden, ließe sich an einem Nachmittag beheben, von demjenigen, der die Zugangsdaten hat, und das ist gut zu wissen, bevor Sie zu dem Schluss kommen, dass jemand ersetzt werden muss.

  • Der Kalender, an der Saison gemessen

    Monat für Monat, belegte Nächte dem tatsächlichen Rhythmus der Insel gegenübergestellt: die Zeit von November bis April, der Monsun von Mai bis Oktober, das chinesische Neujahr, Songkran Mitte April, die europäischen Schulferien. Wir erstellen keine Prognose. Wir fragen, ob die Lücken dort liegen, wo sie liegen sollten, und ob sich der Preis bewegt hat, wenn sich die Nachfrage bewegte.

  • Der Zustand des Hauses

    Wir fragen, wann zuletzt jemand aus dem Unternehmen jede Tür geöffnet hat und nicht nur die, die Gäste benutzen. Zwischen Mai und Oktober wird ein geschlossener Raum auf Phuket von allein feucht, und der Abstellraum, das zweite Bad und der Schrank hinter dem Bett sind die Stellen, an denen das anfängt. Reinigungskräfte sind keine Prüfer.

  • Ihr Vertrag, strukturell

    Keine rechtliche Bewertung: Wir sind keine Anwälte, und alles wirklich Strittige gehört in die Hände eines thailändischen Anwalts. Was wir tun, ist, Ihren tatsächlichen Vertrag mit dem abzugleichen, was Sie unterschrieben zu haben glauben, und dort liegen die Überraschungen meistens. Eigentümer sind oft sicher, was die Vergütung angeht, und irren sich bei der Kündigungsfrist.

Was Sie bekommen

Die Ergebnisse, und was sie nicht sind.

Aufgeschrieben, in klarer Sprache, damit Sie es mit dem abgleichen können, was man Ihnen sagt.

  • Eine schriftliche Zusammenfassung, die Ihnen bleibt

    Zwei bis drei Seiten in normalem Deutsch, zu den Abrechnungen, dem Inserat, dem Kalender und dem Vertrag. Kein Dashboard, kein Punktesystem, keine farbigen Noten. Was wir gesehen haben, wo wir es für ein Problem halten, und wo nicht. Es gehört Ihnen, und Sie dürfen es direkt an Ihren Verwalter weiterschicken.

  • Was wir ändern würden, und was wir lassen würden

    Als zwei Listen geführt, weil es zwei verschiedene Entscheidungen sind. Manches kostet nichts, und Ihr jetziger Verwalter könnte es am Montagmorgen erledigen. Manches ist strukturell und bräuchte eine ganz andere Vereinbarung. Wenn Sie wissen, was wozu gehört, können Sie das Erste angehen, ohne das Zweite anzurühren.

  • Das Urteil, auch das, das uns den Auftrag kostet

    Manchmal lautet die ehrliche Antwort, dass Ihr Verwalter ordentliche Arbeit leistet und dass das, was Sie stört, die Entfernung ist und keine Vernachlässigung. Das schreiben wir auf, und damit ist es erledigt. Eine Durchsicht, die immer nur Fehler finden könnte, wäre für Sie nichts wert.

  • Es ist kein Verkaufsgespräch mit angehängtem Bericht

    Am Ende steht kein Angebot, kein Vertrag und keine Nachfassmails drei Tage später. Wenn Sie darüber sprechen wollen, dass wir die Villa übernehmen, müssen Sie es selbst ansprechen. Uns ist lieber, das Unternehmen zu sein, an das Sie sich in zwei Jahren erinnern, als das, dem Sie irgendwann nicht mehr antworten wollten.

Das Praktische

Was es kostet, und was wir von Ihnen brauchen.

  • Die Kosten: keine

    Null. Kein Honorar, keine Anzahlung, keine Verpflichtung und nichts, was hinterher kostenpflichtig wird. Wir können uns das leisten, weil wir klein sind und wenige Objekte übernehmen, sodass uns ein paar Stunden Lesen wenig kosten. Es zeigt außerdem besser, wie wir arbeiten, als alles, was wir auf diese Seite schreiben könnten.

  • Was Sie schicken

    Ihre Eigentümerabrechnungen der letzten zwölf Monate, einen Link zu Ihrem Inserat und Ihren Verwaltungsvertrag, falls Sie noch eine Kopie haben. Mehr ist es nicht, und es gibt kein Formular. Wenn Sie nur Abrechnungen aus sechs Monaten haben, schicken Sie diese. Ist der Vertrag verschwunden, sagen wir Ihnen, welche Teile wir nicht prüfen konnten.

  • Vertraulichkeit, und wie lange es dauert

    Wir wenden uns nicht an Ihren Verwalter, Ihr Personal, das Büro Ihrer Anlage oder Ihre Nachbarn. Niemand erfährt, dass Sie gefragt haben. Rechnen Sie ab dem Eingang der Unterlagen mit etwa einer Woche, mitten in der Hochsaison länger, und dann sagen wir das lieber, als zu hetzen und dabei etwas zu übersehen.

Klare Antworten

Fragen, die Eigentümer stellen, bevor sie etwas schicken.

Ist die Zweitmeinung wirklich kostenlos?
Ja. Kein Honorar, keine Anzahlung, und nichts, was später kostenpflichtig wird. Wir sind ein Boutiquebetrieb mit wenigen Objekten, sodass uns ein paar Stunden mit den Abrechnungen eines Eigentümers wenig kosten, und es zeigt besser, wie wir arbeiten, als ein Verkaufsgespräch es könnte. Unsere eigene Bilanz ist öffentlich: 5,0 bei 48 Google-Bewertungen und der erste Platz im lokalen Suchpaket auf Phuket.
Nehmen Sie Kontakt zu meinem jetzigen Verwalter auf?
Nein, und wir gehen auch nicht auf Ihr Personal, Ihre Anlage oder Ihre Nachbarn zu. Die Durchsicht erfolgt anhand der Unterlagen, die Sie schicken, und aus dem, was auf Ihrem Inserat öffentlich sichtbar ist. Ihr Verwalter hat keine Möglichkeit zu erfahren, dass es sie gegeben hat, solange Sie es ihm nicht sagen, und keinen Grund, es zu erfahren, solange Sie auf das Gelesene nicht reagieren.
Was, wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass mein Verwalter gute Arbeit macht?
Dann schreiben wir genau das, und der Bericht bleibt Ihnen. Das ist das Ergebnis, mit dem wir am wenigsten Mühe haben, denn eine Durchsicht, die immer ein Problem findet, ist gar keine Durchsicht. Sie bekämen trotzdem die kurze Liste der Dinge, die Sie bei Ihrem jetzigen Verwalter einfordern sollten, und das ist oft nützlicher als ein Wechsel.
Wie unterscheidet sich das von Ihrer kostenlosen Marktanalyse?
Die Marktanalyse blickt nach außen, auf das, was vergleichbare Objekte tatsächlich gebucht haben, und wo Ihres in dieser Spanne läge. Die Zweitmeinung blickt nach innen, auf Ihre eigenen Abrechnungen, Ihr Inserat, Ihren Kalender und Ihren Vertrag. Wenn Ihr Objekt bereits verwaltet wird und Sie ein ungutes Gefühl haben, ist das hier die richtige.
Was passiert, wenn ich mich entscheide, meinen Verwalter zu verlassen?
Das ist eine eigene Frage, und unsere Seite zum Wechsel des Verwalters auf Phuket legt sie ordentlich dar: Kündigungsfristen, wem das Inserat gehört, was mit Ihren Bewertungen, Ihren Vorausbuchungen und Ihrem Personal geschieht, und die Monate, in denen ein Wechsel glattgeht. Die Durchsicht selbst verpflichtet zu nichts, weder zu einem Wechsel noch zu einem Wechsel zu uns.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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