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Instandhaltung und Housekeeping

Instandhaltung und Housekeeping für Villen auf Phuket

Jeder Eigentümer fragt dasselbe: Wird das Haus tatsächlich betreut, oder wird es nur besucht. Die ehrliche Antwort ist ein Plan, der festhält, was getan wird, wie oft und wer es geprüft hat.

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Das laufende Programm

Was eine Villa hier wirklich braucht, und wie oft.

Keine Checkliste, die in einem Büro geschrieben wurde. Das ist der Rhythmus, in dem eine bewirtschaftete Villa hier läuft, mit den Häufigkeiten, die die meisten Prospekte nach unten runden.

  • Der Pool, der die meiste Arbeit macht

    Die Sonne baut Chlor schnell ab, und ein heftiger Regennachmittag verschiebt die Werte innerhalb von Stunden. In der Regenzeit wird häufiger gemessen und nicht seltener. Dann der Rest: Skimmer von Laub befreien, Filter rückspülen, Salzzelle entkalken, die Wasserlinie schrubben, bevor sie Flecken hinterlässt. Ein Pool, der im August eine Woche steht, wird grün, und ihn wieder klar zu bekommen, kostet Tage.

  • Klimaanlagen, im tatsächlich nötigen Turnus

    Die Filter einer Villa, die vermietet wird, wollen alle paar Wochen gewaschen werden und nicht zweimal im Jahr. Der Ausfall, mit dem Eigentümer nie rechnen, ist der Kondensatablauf: Staub und Algen setzen ihn zu, das Wasser staut sich, und es zeigt sich als Fleck an der Schlafzimmerdecke und nicht als Störung der Klimaanlage. Ein Gerät, das jedes Jahr Kältemittel braucht, ist undicht.

  • Ein Garten, der wächst, während Sie zusehen

    Von Mai bis Oktober will der Rasen wöchentlich geschnitten und die Hecken monatlich in Form gebracht werden, sonst wirkt der Garten nicht mehr gepflegt, sondern verlassen, und Gäste fotografieren das. Tote Wedel und Kokosnüsse über einem Pooldeck sind eine Frage der Sicherheit und nicht der Ordnung. Im Februar kehrt sich das um: gießen oder eine Bepflanzung verlieren, die Jahre gebraucht hat.

  • Schädlinge, bevor ein Gast einem begegnet

    Termiten arbeiten hier von unten und von innen, durch Türzargen und Sockelleisten, und man sieht nichts, bis etwas nachgibt. Deshalb ist die Behandlung eine laufende Vereinbarung und keine Reaktion. Ameisen finden irgendwann jede Küche. Mücken vermehren sich in Pflanzuntersetzern, Dachrinnen und allem, in dem sich Regenwasser sammelt, und die eigentliche Bekämpfung besteht deshalb darin, dass jemand nach dem Regen über das Grundstück geht.

Housekeeping

Zwischen zwei Gästen zu reinigen ist nicht dieselbe Arbeit wie das Reinigen der Villa.

Ein Wechsel hält eine Villa vorzeigbar. Eine Grundreinigung sorgt dafür, dass sie das wert bleibt, was Sie bezahlt haben. Objekte, die verfallen, bekommen das eine und nicht das andere.

  • Der Wechsel

    Ein paar Stunden zwischen Abreise und Anreise, nach einer schriftlichen Checkliste abgearbeitet und am Ende fotografiert, sodass die Arbeit ein Nachweis ist und keine Behauptung. Betten, Bäder, Böden, Glas, Poolmöbel, der Kühlschrank geleert. Es ist zugleich die Kontrolle: Die Reinigungskraft findet das gesprungene Glas und das Handtuch, das nie zurückkam.

  • Die Grundreinigung

    Alle paar Monate geht die Villa für einen Tag aus dem Kalender. Möbel werden gerückt. Schrankrückwände und die Wand dahinter, die Filter der Dunstabzugshaube, Duschsilikon, Fugen, Kissenbezüge, die Unterseite von allem. Die Luftfeuchtigkeit setzt den Flächen zu, die niemand ansieht, und eine Villa, die immer nur Wechsel bekommt, entwickelt einen Geruch, bevor sie ein Problem entwickelt.

  • Wäsche verschleißt schneller, als Sie denken

    Sonnencreme und Mückenschutz hinterlassen Spuren auf weißer Baumwolle, und der Fleck geht selten wieder heraus. Bettwäsche und Handtücher in einer vermieteten Villa sind früher verschlissen, als Eigentümer es einkalkulieren. Die Antwort sind Sollbestände (so viele Garnituren pro Bett, dass ein Wechsel nie auf die Wäscherei wartet) und geplanter Ersatz, statt ihn am Morgen einer Anreise zu entdecken.

  • Inventar, gezählt statt angenommen

    Weingläser, Teelöffel, Poolhandtücher, Fernbedienungen, der Sonnenschirm. Das verschwindet nach und nach, und niemand merkt es, bis ein Gast um acht Uhr abends ein sechstes Weinglas möchte. Bei der Grundreinigung gezählt, fotografiert, unauffällig ersetzt. Das klingt nebensächlich. Es ist der größte Teil des Unterschieds zwischen einer Villa, die betreut wirkt, und einer, die müde wirkt.

Handwerker und Reparaturen

Das günstigste Angebot der Insel ist meistens das teuerste.

Die Hälfte der Instandhaltung einer Villa besteht darin, zu wissen, welchen Techniker man ruft. Die andere Hälfte besteht darin, zu prüfen, was er getan hat, bevor jemand bezahlt wird.

  • Wie ein Handwerker auf die Liste kommt

    Drei Prüfungen, alle unspektakulär. Er geht sonntags ans Telefon. Er hält den Leistungsumfang vor der Arbeit schriftlich fest und nennt nicht erst danach eine Zahl. Er kommt für Gewährleistungsarbeiten ohne Diskussion zurück. Der Preis ist die vierte Prüfung und nicht die erste. Ein Handwerker, der an den ersten drei scheitert, kostet Sie am Ende einen Gast, und ein Gast ist nicht zurückzuholen.

  • Warum das niedrige Angebot mehr kostet

    Ein günstiges Angebot ist meist deshalb günstig, weil etwas weggelassen wurde: die Ursache und nicht das Symptom. Silikon über eine schadhafte Dichtung, statt sie zu ersetzen. Kältemittel nachfüllen, statt das Leck zu suchen. Eine Pumpe in der falschen Größe, weil gerade die im Wagen lag. Sie zahlen innerhalb eines Jahres noch einmal, meist in der Hochsaison.

  • Was ausfällt, und was es an Zeit kostet

    Poolpumpen, Kondensatoren in Klimaanlagen, Torantriebe nach einem Stromausfall, Generatoren, die seit dem letzten Ausfall niemand laufen ließ, Beschläge, die in Salzluft korrodieren. Teile müssen oft aus Bangkok kommen: Tage statt Stunden, über einen Feiertag länger. Und die Fahrt ist nie die Fahrt, mit der Sie gerechnet haben. Die Zahl, auf die es ankommt, ist nicht die Reparaturrechnung, sondern die Zahl der Stunden, die Ihr Gast ohne Klimaanlage verbracht hat.

Fairerweise

Wo ein großes Unternehmen uns schlägt, und wo nicht.

Wir betreuen bewusst wenige Objekte. Für manche Eigentümer ist das die falsche Antwort, und wir sagen es lieber jetzt.

  • Ein großer Betrieb hat eine Reservebank

    Es ist immer jemand frei, auch in der Woche, in der unsere Leute Urlaub haben, und an dem Tag, an dem drei Objekte gleichzeitig ausfallen. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, die von Mai Khao bis Rawai verteilt liegen, ist diese Personaldecke für Sie mehr wert als Vertrautheit, und ein Boutiquebetrieb, der Ihnen etwas anderes erzählt, will Ihnen etwas verkaufen.

  • Ein kleiner Betrieb schickt Ihnen immer dieselben Leute

    Die Person, die Ihre Villa im letzten Monat gereinigt hat, reinigt sie auch in diesem Monat und bemerkt den Wasserhahn, der jetzt tropft und damals nicht tropfte. Niemand lernt Ihr Haus neu. Das hat seinen Preis: Wenn diese Person geht, spüren Sie es, während ein großes Unternehmen es auffängt. Unsere Bewertungen legen nahe, dass sich dieser Kompromiss lohnt (5,0 bei 48 Bewertungen).

  • Wir sind kein Bauunternehmen

    Routinereparaturen, Ersatz und die Gewerke, die eine Villa am Laufen halten, sind unsere Arbeit. Eine vollständige Sanierung, ein bauliches Problem oder ein Pool, der ab der Schale neu gebaut wird, ist ein Projekt, und dafür braucht es einen Projektsteuerer und einen richtigen Vertrag. Wir sagen das, helfen Ihnen, jemanden zu finden, und halten die Villa neben den Arbeiten am Laufen.

Klare Antworten

Was Eigentümer uns zu Instandhaltung und Reinigung fragen.

Wie oft sollte ein Villenpool auf Phuket gewartet werden?
Die meisten Villenpools, die genutzt werden, müssen zwei- bis dreimal pro Woche betreut werden, und in den Regenmonaten von Mai bis Oktober eher mehr als weniger. Regen verschiebt die Wasserwerte innerhalb von Stunden, und Laub setzt die Skimmer in den nassen Monaten schneller zu. Ein wöchentlicher Service ist verbreitet und meist zu wenig: Am sechsten Tag ist das Gleichgewicht gekippt, und ein grüner Pool braucht Tage, bis er sich wieder erholt.
Wie oft brauchen Klimaanlagen auf Phuket eine Wartung?
Die Filter einer vermieteten Villa wollen alle paar Wochen gewaschen werden. Eine umfassendere Wartung (Lamellen reinigen, Kondensatablauf spülen, Elektrik prüfen) ist alle drei bis sechs Monate je Gerät fällig. In Küstennähe korrodieren die Außeneinheiten schneller und müssen früher kontrolliert werden. Ein Gerät, das jedes Jahr neu befüllt werden muss, ist undicht, und jedes Jahr Kältemittel zu bezahlen kostet mehr, als das Leck zu finden.
Was ist der Unterschied zwischen einem Wechsel und einer Grundreinigung?
Ein Wechsel setzt die Villa in wenigen Stunden zwischen zwei Gästen zurück: Wäsche, Bäder, Böden, Glas, Küche. Eine Grundreinigung nimmt die Immobilie für einen Tag aus dem Kalender und erreicht, was ein Wechsel nie berührt (hinter den Schränken, die Filter der Dunstabzugshaube, Fugen, Silikon). In diesem Klima ist das Zweite nicht optional: Eine Villa, die nur Wechsel bekommt, zeigt es in den Bewertungen, bevor eine Kontrolle es zeigt.
Wie oft muss eine Villa gegen Termiten behandelt werden?
Die meisten Häuser hier laufen in einem festen Programm, statt einmalig behandelt zu werden, denn unterirdische Termiten kommen durch den Boden herauf, und der Boden hört nicht auf, tropisch zu sein. Wo die Behandlung eine beim Bau eingebrachte Bodensperre ist, hat sie eine Lebensdauer und muss irgendwann erneuert werden, ein Punkt, den man bei der Übergabe eines Neubaus ansprechen sollte. Köderstationen werden stattdessen in einem Turnus kontrolliert. Wichtiger als das Intervall ist, dass jemand die Deckel anhebt und hinsieht, und dass Erdröhren an einer Wand in der Woche gemeldet werden, in der sie auftauchen, und nicht in der Saison danach.
Wer bezahlt Instandhaltung und Reparaturen?
In den meisten Verwaltungsverträgen bezahlt der Eigentümer Instandhaltung und Reparaturen: Das Honorar deckt das Verwalten ab und nicht das Instandsetzen. Entscheidend ist der Rahmen, in dem das geschieht. Vereinbaren Sie eine Ausgabenschwelle, oberhalb derer Sie vorher gefragt werden, halten Sie die Originalrechnungen auf Anfrage verfügbar, und lassen Sie sich die Ausgaben auf der Monatsabrechnung einzeln ausweisen statt zu einer Zeile zusammengefasst.
Meine Villa steht die meiste Zeit des Jahres leer. Ist das dieselbe Arbeit?
Nein. Ein leeres Haus kann in diesem Klima schneller verfallen als ein bewohntes: Eine Klimaanlage, die nie läuft, lässt Feuchtigkeit sich festsetzen, Abläufe trocknen aus und riechen, und Defekte bleiben unentdeckt, weil niemand da ist, der sie findet. Pool, Garten und Schädlingsbehandlung laufen wie oben weiter, aber das Gewicht verschiebt sich von den Wechseln hin zu Kontrolle und Berichterstattungerstattung. Das ist eine andere Vereinbarung, und sie wird getrennt behandelt.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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