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Consegna di casa nuova

Consegna di una villa acquistata sulla carta a Phuket: il sopralluogo di collaudo

Una villa nuova non è una villa finita. La consegna è l’ultimo momento in cui avete davvero potere contrattuale, e il primo monsone è la prova che la casa non ha ancora sostenuto.

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5.0 · 48 recensioni GoogleAirbnb Superhost

Il momento in sé

Che cos’è davvero la consegna.

Il completamento significa che il saldo è dovuto. Non significa che la casa sia stata abitata.

  • La definizione di finito che ha il costruttore non è la vostra

    Il giorno della consegna niente è stato messo alla prova dall’uso. La piscina è stata riempita una volta sola. Nessuno ha fatto girare tre docce e una lavatrice insieme, né ha chiuso la casa per quindici giorni in agosto. Quasi tutto quello che va storto nel primo anno, quella mattina è invisibile.

  • La consegna è il momento in cui avete potere contrattuale

    Il saldo è quello che il costruttore vuole, e viene liberato quando firmate l’accettazione. Prima della firma, un punto irrisolto è un problema suo. Dopo, diventa una richiesta, in coda dietro la fase successiva del cantiere. In quell’ora l’edificio non cambia di una virgola. Quello che cambia è chi dovrà rincorrere chi.

  • Percorrete la casa negli orari in cui la userete

    Nel rendering la casa guardava il panorama. La casa costruita sta su un lotto vero, con un confine, un vicino e un sole che si sposta. Venite alle quattro del pomeriggio e scoprite quale terrazza è inutilizzabile senza ombra. Poi guardate il lotto accanto. Non resterà vuoto.

Il sopralluogo, prima parte

Che cosa verificare sull’edificio.

Più o meno nell’ordine in cui li troverà la pioggia.

  • Le pendenze delle terrazze, e dove l’acqua dovrebbe andare

    Portate un secchio d’acqua su ogni terrazza e rovesciatelo. Deve andarsene in pochi secondi, verso una griglia di scarico, mai verso la soglia di una porta o il binario di una scorrevole. Una terrazza che trattiene una pozza bassa da un secchio ne tratterrà una profonda a settembre, e quell’acqua prima o poi trova il modo di entrare.

  • L’impermeabilizzazione, ai punti di raccordo

    Le guaine non cedono quasi mai in mezzo. Cedono dove un tetto piano incontra un parapetto, dove una fioriera appoggia su un solaio, dove passa un pluviale. Chiedete che cosa era previsto a capitolato, chi l’ha posata, se è stata provata con un allagamento e quanto dura la garanzia di chi l’ha applicata. Fatevelo dare su carta alla consegna.

  • Piastrelle, fughe e il suono che fanno

    Picchiettate con una moneta su tutto il pavimento piastrellato. Un suono vuoto significa che la piastrella è stata posata male e si solleverà, di solito sotto un letto o sotto un ospite. Controllate le microfessure nelle fughe, il silicone nei bagni e i giunti di dilatazione sulle lunghe campate di terrazza. Correggere adesso costa poco; una volta che affittate diventa un cantiere in casa.

  • Legno, umidità e ciò che vive nel terreno

    L’umidità qui non sta ferma, e nemmeno i serramenti in legno. Provate ogni porta con i condizionatori spenti e la casa chiusa, che è la condizione in cui la casa passa la maggior parte del tempo. Verificate che i pannelli scorrevoli corrano senza sollevarsi e che le zanzariere chiudano bene. Poi chiedete quale trattamento antitermiti è stato fatto nel terreno prima del getto della platea, e quando è previsto il successivo.

Il sopralluogo, seconda parte

Che cosa verificare sugli impianti.

Dove stanno i soldi, e dove una scorciatoia è più difficile da vedere.

  • La piscina, e il locale che sta dietro

    Guardate oltre l’acqua. Aprite il locale tecnico e passate in rassegna la pompa, il filtro, il temporizzatore, la cella al sale se c’è, e la vasca di compenso se la piscina ha il bordo a sfioro. Controllate dove scarica il controlavaggio, e di notte ascoltate la pompa dalla camera più vicina.

  • La climatizzazione, e se è stata dimensionata sulla stanza

    Le macchine vengono scelte sulla base di una pianta, e una pianta non mostra una parete di vetro esposta a ovest. Chiedete la potenza di ogni unità rapportata alla stanza che serve, poi accendete tutto insieme alle due del pomeriggio. Seguite anche gli scarichi della condensa: una linea posata senza pendenza si presenta come una macchia sul soffitto entro una sola stagione delle piogge.

  • Il quadro elettrico e la messa a terra

    Aprite il quadro. I circuiti devono essere etichettati, gli interruttori devono corrispondere a ciò che proteggono, e il differenziale deve scattare quando lo si prova. Poi chiedete della messa a terra: il dispersore, il verbale della misura, e il collegamento equipotenziale della piscina, della pompa e delle parti metalliche. Una casa piena d’acqua con un atteggiamento disinvolto verso la terra è l’unica voce davvero pericolosa di tutta questa pagina.

  • Acqua: origine, serbatoio e pressione

    Chiedete che cosa beve davvero la villa. I comprensori qui vanno ad acquedotto, a pozzo oppure ad autobotte, e il serbatoio che vi hanno dato è stato dimensionato per una di quelle risposte. Verificate che sia sigillato contro l’acqua di ruscellamento e contro gli insetti, che la pompa di rilancio non parta e si fermi di continuo, e che la pressione tenga con tre docce aperte.

La lista

Scrivere le riserve in modo che vengano davvero sistemate.

Una lista vaga si presta a discussione. Una lista precisa viene eseguita.

  • Scrivetela in modo che regga sei mesi

    Procedete stanza per stanza. Numerate ogni voce, descrivetela in una frase, fotografatela con accanto qualcosa che dia la scala e annotate la data. Tenetela come un unico documento, inviatela per iscritto e segnate che cosa cambia a ogni visita. Sei mesi dopo, le due parti non ricorderanno la conversazione allo stesso modo.

  • Che cosa ripara il costruttore senza troppe discussioni

    Tutto ciò che è poco costoso, definito e chiaramente sotto il capitolato. Una verniciatura, una piastrella scheggiata, una porta che sfrega, un silicone già ritirato, una zanzariera che manca. Mettetele in lista anche quando sembrano piccolezze. Sulle voci piccole si cede in fretta, e una lista fatta solo di richieste grosse tende a bloccarsi del tutto.

  • Che cosa non ripareranno, qualunque cosa scriviate

    Le scelte progettuali. Se la climatizzazione è sottodimensionata ma installata esattamente come da capitolato, se la terrazza scarica dove diceva il disegno, se la vasca piccola finisce in ombra dalle due del pomeriggio, quelli non sono difetti. È la casa che avete comprato. Separate presto i difetti da ciò che semplicemente non vi piace.

Dopo

Le chiavi, la pioggia e l’anno che segue.

Il periodo di garanzia per i difetti decorre dal giorno della consegna, che ci sia qualcuno in casa oppure no.

  • Che cosa raccogliere prima di firmare

    Le garanzie con la data di decorrenza, i libretti degli elettrodomestici, i disegni as built che mostrano dove passano davvero acqua, scarichi e linee elettriche, i contatti delle imprese, ogni chiave, ogni telecomando, i codici del cancello e dell’allarme. Verificate che le utenze di elettricità e acqua siano intestate a voi e non all’impresa. Un anno dopo vi troverete a rincorrere una squadra che è andata altrove.

  • Il primo monsone è il collaudo vero

    Da maggio a ottobre è il periodo in cui l’edificio vi dice la verità. La pioggia trova il raccordo fatto in fretta, l’umidità trova il legno mai trattato, e la terrazza che sembrava piana rivela da che parte pende davvero. Macchie di umido, muffa in un armadio, una porta che non chiude più.

  • Conservate una parte del periodo di garanzia

    La parte utile del vostro periodo di garanzia è quella che si sovrappone a una stagione delle piogge intera. Prendete in consegna a dicembre e la casa si comporta in modo impeccabile per mesi, mentre il conto alla rovescia corre nella stagione asciutta. Fissate un secondo sopralluogo per settembre, e non per la settimana in cui il periodo scade.

Risposte chiare

Quello che i nuovi proprietari ci chiedono dopo la consegna.

Quando va fatto il sopralluogo di collaudo?
Prima di firmare il verbale di accettazione e prima che venga liberato il saldo: il senso del sopralluogo è esattamente questo. Chiedete di accedere una o due settimane prima, con gli impianti in funzione, così la piscina, la climatizzazione e l’impianto idrico si possono far funzionare, e non soltanto guardare. Se l’accesso arriva solo il giorno stesso, fate il sopralluogo allora. Prima di pensare a rinviare la firma, controllate che cosa dice il vostro contratto sul costo di un ritardo imputabile a voi, perché alcuni contratti prevedono una penale.
Quanto dura il periodo di garanzia per i difetti su una villa nuova a Phuket?
Il primo posto dove guardare è il vostro contratto di compravendita: di solito fissa sia la durata sia il modo in cui va formulata una contestazione. Le strutture vengono spesso trattate a parte rispetto alle finiture, e il diritto thailandese prevede regole suppletive dove il contratto tace. Dipende da che cosa avete firmato, quindi fate leggere quella clausola a un avvocato thailandese prima della consegna.
Posso cominciare ad affittare la villa subito dopo la consegna?
Fisicamente, di solito sì. Ragionevolmente, lasciate prima che venga abitata e messa sotto sforzo per qualche settimana. Pressione dell’acqua, copertura del wifi, rumore della pompa di notte, come si comporta la piscina dopo una pioggia forte: meglio che le scopriate voi e non un ospite. Verificate a parte come si colloca il vostro immobile rispetto ai soggiorni sotto i trenta giorni.
Il costruttore ignora la mia lista delle riserve. E adesso?
Restate sui fatti e per iscritto, citando la clausola del vostro contratto e le fotografie datate. Una voce precisa e datata è più difficile da ignorare di una lamentela. Dove una tranche di pagamento è ancora aperta, quello è il vostro potere contrattuale; dove non lo è, rivolgetevi a un livello superiore alla squadra di cantiere. Se gli importi sono rilevanti e la cosa resta irrisolta, fatevi consigliare da un avvocato thailandese.
Non vivo a Phuket. Chi tiene d’occhio la villa nel primo anno?
Qualcuno deve farlo, perché il primo anno è quando i difetti vengono a galla e il periodo di garanzia scorre in silenzio. Una villa lasciata chiusa per la stagione delle piogge si degrada più in fretta di una in uso, e un difetto che nessuno fotografa è un difetto di cui il costruttore non sente mai parlare. Che sia un amico, un custode o un gestore conta meno del fatto che la casa venga aperta, fatta funzionare e guardata con una certa regolarità.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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