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Phuket Property Manager
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Chi siamo

Phuket Property Manager: chi siamo

Quasi tutte le società di gestione vi parlano dei loro valori. Questa pagina vi dice chi siamo, qual è la nostra ragione sociale e come mandiamo avanti davvero una casa, così potete giudicare da soli invece di crederci sulla parola.

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La versione breve

Due amministratori, una società, tutta Phuket.

Phuket Property Manager è il ramo di gestione immobiliare di Empire Estates Phuket Co., Ltd, una società registrata in Thailandia. L’altro ramo è un’agenzia immobiliare che opera con il nome Empire Estates Phuket. Stessa società, stesso ufficio, due mestieri diversi.

  • Silvain, direttore generale

    Francese, vive a Phuket dal 2019. Segue il rapporto con i proprietari, la strategia di prezzo e il rendiconto che ricevete ogni mese. Se siete proprietari e vivete all’estero, è la persona con cui avrete a che fare, in francese o in inglese, in un fuso orario che va bene a voi e non a noi.

  • Pattama, direttrice operativa

    Thailandese, e il motivo per cui sull’isola le cose si fanno davvero. Dirige le squadre di pulizia e manutenzione, tratta con i fornitori, con l’amministrazione del vostro comprensorio e con la burocrazia locale che mette in difficoltà quasi tutti i proprietari stranieri. Niente, nella gestione immobiliare in Thailandia, funziona bene senza una thailandese che sappia come si fa davvero.

  • Più di dieci anni nell’immobiliare di Phuket, in due

    Quella cifra è la somma dei due, non di ciascuno. Preferiamo dirla con precisione invece di arrotondarla per eccesso: questa è un’isola dove tutti si attribuiscono un decennio, ed è facile verificarlo. La società è stata costituita nel 2021.

  • Registrati, e verificabili

    Empire Estates Phuket Co., Ltd, codice fiscale thailandese 0835564013827. Potete cercare quel numero presso il registro delle imprese thailandese, il Department of Business Development, prima ancora di parlare con noi. Pochissime società di gestione su quest’isola pubblicano il proprio, e vale la pena chiedersi perché.

In cosa crediamo

Comunicare è il lavoro, non la cortesia che gli sta intorno.

Suona come una risposta di comodo. È l’esatto contrario. Quasi tutto quello che va storto in una villa affittata a Phuket va storto perché qualcuno non ha detto qualcosa in tempo, all’ospite o al proprietario.

  • Un ospite seguito bene lascia una recensione diversa

    La differenza tra una recensione da quattro stelle e una da cinque quasi mai sta nella casa. Sta nel fatto che qualcuno abbia risposto alle undici di sera, che le istruzioni per l’arrivo abbiano avuto senso, che la persona venuta a riparare il condizionatore abbia spiegato cosa stava facendo. E poi sono quelle recensioni a decidere quanto la villa potrà chiedere la stagione successiva. Comunicare non è educazione, è il meccanismo.

  • Un proprietario avvisato per tempo può decidere

    Una piastrella della piscina crepata costa poco a marzo e molto a dicembre con una famiglia in arrivo. Ve lo diciamo quando lo vediamo, con una fotografia, prima che diventi una decisione senza margine. Potreste trovare i nostri resoconti più noiosi della media. È voluto.

  • Qui le cattive notizie viaggiano per prime

    Quando qualcosa si rompe, quando salta una prenotazione, quando un vicino si lamenta, lo sapete da noi lo stesso giorno invece di leggerlo in un rendiconto sei settimane dopo. Un gestore che porta solo buone notizie è un gestore che sta facendo una selezione.

  • I rapporti lunghi sono l’unico modello che funziona

    Prendere in carico una villa richiede una spesa reale prima ancora di rendere qualcosa: fotografie, lavoro sull’annuncio, un inventario, sistemare quello che il gestore precedente ha lasciato correre. Un’azienda con molto ricambio di proprietari deve farne pagare il costo nelle sue tariffe. Noi preferiamo tenere una casa per anni, il che significa che il rapporto deve reggere un brutto mese.

Come lavoriamo

Lo stesso processo che usiamo sulle nostre proprietà.

Anche noi possediamo e affittiamo immobili a Phuket. Le schede di ispezione, le liste di controllo delle pulizie, il piano di manutenzione e il formato dei resoconti usati sulla vostra villa sono quelli che abbiamo scritto per le nostre case, prima di gestire quella di chiunque altro.

  • Perché conta più di un elenco di servizi

    Chiunque può pubblicare un elenco di servizi. La domanda è cosa succede un martedì di bassa stagione, quando nessuno guarda e non arriva nessun ospite per tre settimane. Un processo scritto per la casa di un altro si salta. Uno scritto per la propria, no.

  • Significa anche che gli errori li abbiamo già fatti

    La muffa tornata perché il condizionatore girava troppo freddo con le porte aperte. La piscina che si è rovinata in quattro giorni di pioggia. Il teak diventato grigio perché nessuno lo aveva oliato prima del monsone. Quelle lezioni le abbiamo pagate sulle nostre proprietà, che è un posto parecchio migliore per impararle rispetto alla vostra.

  • Curiamo le case come se fossero nostre

    Quella frase sta su tutti i siti di gestione di Phuket e da sola non significa niente. Ecco la prova che le dà un senso: chiedete a qualsiasi gestore se possiede immobili su quest’isola, e se la sua casa è gestita nello stesso modo della vostra. Le risposte di solito sono rivelatrici.

  • Boutique per scelta, non per fase di crescita

    Siamo piccoli di proposito e non intendiamo diventare un operatore da cinquecento immobili. Oltre una certa dimensione, la persona che passa dalla vostra villa non vi ha mai incontrati e risponde a un sistema invece che a un proprietario. Se cercate le grandi dimensioni, diverse buone aziende di quest’isola le offrono, onestamente. Noi offriamo l’altra cosa.

Cosa non facciamo

La parte che quasi nessuno scrive.

Una pagina su un’azienda serve solo se dice anche dove quell’azienda si ferma. Questi sono limiti deliberati, non lacune che speriamo non notiate.

  • Non vi promettiamo un rendimento

    Nessuno può farlo. Quello che una villa produce dipende dalla posizione, dal numero di camere, dalle condizioni, dal calendario e da quanta parte dell’anno la tenete per voi. Qualsiasi cifra stampata su un sito prima che qualcuno abbia visto la casa è una cifra di marketing, e verrà rinegoziata l’anno in cui non viene raggiunta.

  • Il nostro compenso parte dal 10 per cento

    Una percentuale dichiarata non vi dice quasi nulla se non sapete a che cosa si applica e cosa viene tolto prima. Facciamo un preventivo per ogni immobile, per iscritto, dopo una visita. Spieghiamo tutto il meccanismo in un’altra pagina, compresa la parte che non ci fa fare bella figura.

  • Non siamo avvocati né commercialisti

    Vi diremo da dove arrivano la regola dei 30 giorni, la licenza alberghiera e l’obbligo del TM30, e cosa significano in pratica. Non vi diremo come strutturare la proprietà né come presentare la vostra dichiarazione dei redditi. In quel caso vi serve un avvocato o un commercialista thailandese, e ve lo diremo invece di improvvisare.

  • Non prendiamo tutti gli immobili

    Ci sono case che non si prestano all’affitto breve, comprensori che lo vietano, e proprietari che vogliono qualcosa per cui non siamo l’azienda giusta. Preferiamo dirlo alla prima visita piuttosto che firmare e deludere. Succede più spesso di quanto immaginiate.

Dove lavoriamo

Tutta Phuket, e cosa significa davvero.

L’isola è piccola sulla carta e lenta da attraversare. Qualsiasi gestore può dire di coprirla tutta. Quello che conta è quanto ci mette ad arrivare nel vostro giardino.

  • Tutta l’isola, da un solo ufficio

    Lavoriamo su tutta Phuket, non in un angolo soltanto dell’isola, da Layan e Bang Tao a nord-ovest fino a Rawai e Nai Harn. Il nostro ufficio è su Srisoonthorn Road, il che mette la maggior parte dei comprensori della costa ovest a una distanza ragionevole e non a due ore.

  • Chiedete i tempi di percorrenza, non la copertura

    Quando parlate con un gestore, noi compresi, chiedete quanto tempo impiega a raggiungere il vostro indirizzo preciso con il traffico, e ogni quanto ci sarà davvero qualcuno. Un’azienda con base dall’altra parte dell’isola non arriverà alla vostra villa di Layan in un’ora, qualunque cosa mostri la sua mappa di copertura.

  • Conosciamo i comprensori, non solo le zone

    Ogni lottizzazione ha la propria amministrazione, le proprie regole sui soggiorni brevi, le proprie spese comuni e il proprio modo di trattare con i fornitori. Quella conoscenza non si trasferisce da un comprensorio all’altro, ed è la differenza tra un gestore che risolve un problema e uno che lo scopre.

Domande frequenti

Quello che i proprietari ci chiedono prima di scriverci.

Chi si occuperà esattamente del mio immobile?
I due amministratori, Silvain e Pattama, più il personale di pulizia e manutenzione che supervisionano direttamente. Non verrete passati a un account manager che non avete mai incontrato. In una struttura boutique, le stesse persone che preventivano il lavoro sono quelle responsabili quando non viene fatto.
Phuket Property Manager è una società thailandese registrata?
È il ramo di gestione immobiliare di Empire Estates Phuket Co., Ltd, registrata in Thailandia con codice fiscale 0835564013827 dal 2021. L’altro ramo della società è un’agenzia immobiliare che opera con il nome Empire Estates Phuket. Pubblichiamo entrambe le informazioni perché dovreste poter verificare con chi avete a che fare prima di consegnare le chiavi.
Perché ci sono due marchi allo stesso indirizzo?
Perché sono due mestieri diversi. Comprare e vendere immobili è un mestiere diverso dal mandarne avanti uno settimana dopo settimana, e mescolarli tende a produrre un’azienda che non fa bene né l’una né l’altra cosa. Tenerli sotto nomi separati rende chiaro con quale dei due state parlando. Significa anche che, se avete comprato tramite l’agenzia, non avete alcun obbligo di affidare a noi la gestione.
In quali lingue lavorate?
Francese, inglese e thailandese, parlati dagli amministratori stessi e non mediati da un traduttore. Conta più di quanto sembri: quasi tutto quello che va storto in una villa coinvolge un fornitore thailandese, un proprietario straniero e un ospite che viene da tutt’altra parte, tutto nello stesso pomeriggio.
Come faccio a sapere che curate bene le case?
Chiedete le stesse tre cose che dovreste chiedere a qualsiasi gestore. Un rendiconto reale di un proprietario con gli importi coperti, per vedere il formato. Il registro delle ispezioni di un immobile attualmente in gestione, con fotografie. E la referenza di un proprietario che è loro cliente da più di un anno. Noi ve le diamo tutte e tre. Un’azienda che non ci riesce vi sta dicendo qualcosa.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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