Gestione della casa
Gestione di case private a Phuket
Ogni società di gestione pubblica lo stesso elenco di servizi. Questa pagina è l’altra cosa: che cosa qualcuno fa davvero a casa vostra, in che ordine, in quale mese, e che cosa succede quando trova qualcosa che non va.
Il giro
Che cosa succede davvero quando qualcuno visita la vostra casa.
Una visita o è un giro completo con un resoconto scritto alla fine, oppure è una fotografia del cancello scattata dall’auto. La differenza è invisibile dall’estero, ed è per questo che va descritta.
Un percorso fisso, perché non si salti nulla
Il giro segue sempre lo stesso ordine: prima la linea del tetto e le grondaie, finché le tegole sono ancora asciutte, poi il perimetro e il terreno, poi il locale tecnico, poi la casa stanza per stanza con le zone umide per ultime. L’ordine conta perché la memoria non è un metodo. Un percorso fisso fa sì che la cosa guardata a marzo sia la stessa guardata a settembre, e che due persone diverse raccontino la stessa casa allo stesso modo. Fa anche sì che l’angolo noioso che nessuno ha voglia di controllare venga comunque controllato.
Le cose si aprono, non si sbirciano
Sotto ogni lavello, dietro gli armadi, dentro il mobile che ospita la pompa dell’acqua, il coperchio del quadro elettrico, il retro della cucina esterna. Quasi tutti i guasti di una casa qui si annunciano in un punto in cui nessuno guarda: un alone umido sotto un sifone, una crosta verde su un morsetto, un gocciolamento lento che va avanti da un mese. Rubinetti e docce vengono fatti scorrere perché i sifoni non si asciughino e non facciano risalire gli scarichi in bagno.
Le macchine vengono fatte lavorare
La fotografia di un condizionatore non dimostra niente. Ogni unità viene fatta girare abbastanza a lungo da raffrescare la stanza, e se ne controlla lo scarico della condensa. Un’ostruzione lì arriva come una macchia sul soffitto di una camera, non come un guasto al condizionatore. La pompa della piscina, la pompa dell’acqua, il motore del cancello e, dove c’è, il generatore vengono tutti avviati, perché un compressore che parte a fatica o una pompa che fischia sulla tenuta vi dicono qualcosa mesi prima che si fermino. Se c’è un’auto, viene fatta girare anche quella.
I contatori, e la perdita che nessuno sente
Le letture dell’acqua e della luce entrano nel resoconto a ogni visita. Con la casa chiusa e niente in funzione, un contatore dell’acqua che continua a muoversi significa una perdita interrata oppure una cassetta che scarica piano nel water. È il guasto più economico del mondo da trovare così, e uno dei più cari da trovare ricevendo la bolletta. Le letture della luce fanno lo stesso lavoro per un congelatore che nessuno sapeva fosse ancora acceso.
Fotografie datate e una nota scritta
Le stesse inquadrature a ogni visita, così che il cambiamento si veda invece che si discuta. Qualsiasi cosa venga trovata riceve una fotografia, una posizione, una causa probabile e un consiglio, non una riga che dice «eseguita manutenzione». Il resoconto parte che sia successo qualcosa o no, perché la visita in cui non c’era niente che non andasse è esattamente quella per cui state pagando la certezza.
Pioggia, salsedine e terreno
Qui tre cose rovinano una casa più in fretta delle persone.
I proprietari si preparano ai danni degli ospiti. A Phuket fanno di più il tempo e il terreno, e lavorano sulla casa che qualcuno ci dorma o no.
L’umidità, da maggio in poi
Nei mesi di pioggia l’aria resta satura per settimane di fila, e una stanza chiusa e ferma è il punto in cui comincia la muffa: il retro di un armadio, la fodera di una tenda, la pelle, il lato fresco di un muro esterno. Il lavoro è poco eroico. Aprire la casa e far muovere l’aria a ogni visita, far girare le unità in deumidificazione, tenere le ante degli armadi socchiuse, mettere un deumidificatore dove l’aria non si muove mai. Presa nelle prime settimane si toglie con un panno. Lasciata una stagione intera è dentro le imbottiture e dentro l’intonaco, e allora è una sostituzione e non una pulizia.
La salsedine, se siete vicino alla costa
Il vento di mare porta il sale più nell’entroterra di quanto i proprietari si aspettino, e se la prende prima con i piccoli pezzi metallici: cerniere, viti, i binari del motore del cancello, i corpi illuminanti esterni, le alette della batteria esterna di un condizionatore, e l’acciaio inox che si scopre non esserlo. Il fissaggio di solito cede prima della cosa che tiene, ed è per questo che una staffa arrugginita su un parapetto è una questione di sicurezza e non di estetica. Sciacquare con acqua dolce la ferramenta esposta e trattare un segno quando compare, invece che quando si allarga, è quasi tutta la difesa.
Le termiti lavorano da sotto
Salgono dal terreno dentro tubi di terra lungo le fondazioni e l’esterno dei muri, poi entrano negli stipiti, nei battiscopa e in qualsiasi legno che tocchi il suolo. Non si vede niente finché qualcosa non cede, quindi il giro comprende la battitura dei legni più esposti e un passaggio lungo la base dei muri alla ricerca di quei tubi. Il trattamento è un accordo continuativo e non una reazione, perché una casa lasciata tranquilla per mesi offre a una colonia esattamente le condizioni che cerca.
La stagione secca è la stagione dura del giardino
Da dicembre la pioggia si ferma e il problema si rovescia. Piante che hanno impiegato anni a crescere muoiono in poche settimane senza irrigazione, il prato brucia, e la piscina perde livello abbastanza in fretta da scendere sotto lo skimmer e far girare la pompa a secco. Marzo e aprile sono le settimane più dure di tutte. Il caldo tocca il massimo proprio prima che torni il monsone, ed è allora che un giardino che a gennaio se l’era cavata si arrende. L’irrigazione va verificata invece che data per scontata, perché i programmatori si sfasano dopo un’interruzione di corrente e un’ala gocciolante si ottura in silenzio. Da maggio si rovescia di nuovo: taglio settimanale, raccolta di quello che cade, la vegetazione tenuta lontana dalla pavimentazione e dal bordo della piscina.
Grondaie, tegole e il temporale che avete passato dormendo
Qui un’infiltrazione dal tetto non si annuncia quasi mai. Comincia con una tegola sollevata, una grondaia piena di foglie, un silicone diventato fragile sotto il sole. Il primo segnale è una macchia su un soffitto, e a quel punto il cartongesso è bagnato da un pezzo. Le grondaie si liberano prima della stagione e non dopo, e la linea del tetto si percorre dopo ogni temporale serio invece che alla visita successiva già in calendario.
La piscina
L’equilibrio è un intervallo, non un colore.
La piscina è il singolo lavoro ricorrente più grosso su quasi tutte le case di Phuket, e quello in cui farla quasi bene finisce comunque con una piscina verde il giorno di un arrivo.
Che cosa significa davvero in equilibrio
Cloro libero, pH, alcalinità totale, stabilizzante, e il livello di sale se c’è un clorinatore. Non sono indipendenti: lasciate salire il pH e il cloro che avete smette di funzionare, lasciate accumulare lo stabilizzante e smette di funzionare per un motivo diverso. Analizzare vuol dire usare un kit vero e registrare una lettura con la data, non dare un’occhiata all’acqua. Chiunque può rendere limpida una piscina per un giorno; tenerla nei valori per una stagione intera è l’abilità vera.
Perché nella stagione delle piogge le analisi aumentano
I proprietari danno per scontato che ci pensi la pioggia. Fa l’opposto: un pomeriggio di pioggia forte diluisce l’acqua, sposta il pH e porta in superficie i detriti del giardino, e il sole della mattina dopo brucia quel poco di cloro rimasto. Bagnanti, creme solari e repellenti ne consumano altro, e una casa che resta tranquilla per tutto settembre può essere di nuovo piena a novembre. Ecco perché un calendario quindicinale fissato nei mesi secchi, quando l’acqua resta stabile per giorni, non è il calendario di cui ha bisogno la stagione delle piogge.
Il locale dietro la piscina
Pressione del filtro letta e filtro in controlavaggio quando sale, cella al sale ispezionata per il calcare, tenuta della pompa controllata per il trasudo che precede un guasto, cestelli degli skimmer svuotati, linea d’acqua spazzolata prima che macchi in modo permanente. Il dettaglio che sfugge a tutti: dopo un’interruzione di corrente l’orologio del programmatore si azzera, quindi la pompa smette in silenzio di fare il suo ciclo e nessuno se ne accorge finché l’acqua non gira. Controllare quel quadrante costa pochi secondi.
Una piscina verde non è una chiamata, è una prenotazione persa
Lasciata a sé nel caldo, una piscina gira in circa una settimana, e recuperarla è lavoro di giorni e non di un pomeriggio: shock, filtrazione, spazzolatura, nuova analisi, e daccapo. Se quella settimana finisce nel giorno di arrivo di un ospite, nessuna quantità di scuse sistema la recensione, e se il livello è sceso sotto lo skimmer mentre la pompa continuava a girare, adesso fa parte del lavoro anche la pompa.
Quando si rompe
Il condizionamento si guasta una domenica pomeriggio.
È questa la parte che i proprietari stanno davvero comprando, ed è la parte impossibile da giudicare da un sito. Ecco com’è fatta la prima ora.
Qualcuno risponde, poi seleziona
Prima di chiamare un tecnico: è l’unità, è l’interruttore, o è uno scarico ostruito che la ferma sul galleggiante di sicurezza. Buona parte delle chiamate domenicali sui condizionatori che riceviamo non è affatto un’unità guasta, ma un interruttore scattato oppure una linea della condensa che risale e ferma l’unità sul suo galleggiante. Saperlo è la differenza tra una stanza sistemata e un pomeriggio perso. Se è l’unità, il lavoro immediato è il comfort mentre si organizza la riparazione: un condizionatore portatile, oppure spostare le persone in un’altra camera. La riparazione è il secondo problema, non il primo.
L’interruzione di corrente, e l’interruttore che nessuno ha rialzato
Le interruzioni sono normali nella stagione dei temporali, e un interruttore che scatta durante una di queste resta scattato finché una persona non gli si mette davanti. Vuol dire un congelatore che si scongela con il caldo, la pompa della piscina ferma, il deumidificatore fermo, il motore del cancello morto e un programmatore dell’irrigazione che ha dimenticato che ora è. Quasi nessuna casa qui ha un generatore, quindi il ripristino è tutto manuale: qualcuno deve stare davanti al quadro elettrico, rialzare quello che è scattato, riavviare la pompa, rimettere gli orologi e decidere che cosa, nel congelatore, sia ancora buono. Dove il generatore c’è, va fatto girare sotto carico ogni tanto, altrimenti non parte la notte in cui vi serve. Dopo un temporale serio la casa viene controllata, che fosse in programma una visita o no.
I pezzi arrivano da Bangkok
Il numero che fa male non è la fattura della riparazione, sono i giorni. Un condensatore, una tenuta di pompa, un filtro specifico o una scheda elettronica spesso devono essere spediti fin qui, il che significa giorni invece che ore, e di più se c’è di mezzo una festività. È l’argomento per sapere prima della stagione quale parte del vostro impianto ha tempi di consegna lunghi, e per tenere in casa i materiali di consumo che costano poco: filtri, guarnizioni, condensatori, lampadine.
Che cosa facciamo dei danni che troviamo
Vengono fotografati, localizzati e messi per iscritto con una causa probabile e le opzioni, compresa l’opzione di lasciar stare fino a quando non tornerete. Tutto ciò che supera il limite di spesa che avete fissato arriva a voi con un preventivo prima che il lavoro cominci. Quello che sta sotto viene semplicemente fatto, e compare sul vostro rendiconto su una riga propria con la fattura allegata. Una riparazione che vi raggiunge come una riga di sintesi, mesi dopo, è esattamente la cosa che questo accordo esiste per evitare.
Un secondo preventivo non è un’offesa
Per tutto ciò che è strutturale, per tutto ciò che riguarda il tetto, e per tutto ciò in cui la prima cifra ci sorprende, chiediamo più di un preventivo e li vedete entrambi, compreso quello che non avremmo scelto. Chiedete a qualsiasi gestore come sceglie gli artigiani e se vedrete la fattura originale. La risposta alla seconda domanda vi dice quasi tutto quello che vi serve sapere su come vi verranno addebitate le riparazioni.
La casa vuota
Occuparsi di una casa in cui non vive nessuno.
Una casa posseduta dall’estero tende a restare vuota per lunghi periodi, e i più lunghi cadono di solito nei mesi di pioggia, quando il proprietario è a casa propria in un’estate del nord. Una casa vuota non è una casa a riposo. È una casa senza nessuno dentro che si accorga delle cose.
Una casa che sembra abbandonata attira l’attenzione
Erba alta, una pila di volantini al cancello, i bidoni mai spostati, le persiane chiuse da mesi: quella combinazione si legge dalla strada, ed è ciò che fa sembrare una casa una casa facile. Tenere il giardino tagliato, l’ingresso libero e le luci comandate da un temporizzatore è una misura di sicurezza tanto quanto una questione estetica. Le visite a orari irregolari valgono più delle visite alla stessa ora ogni settimana, per lo stesso motivo.
Posta, avvisi e la bolletta che vi fa staccare l’acqua
Le bollette delle utenze qui arrivano su carta, gli avvisi del comprensorio e dell’edificio arrivano su carta, ed entrambi sono allegramente indifferenti al fatto che siate in un altro emisfero. Una bolletta dell’acqua non pagata finisce con la fornitura staccata e un riallaccio da organizzare di persona. Ritirare quello che arriva, pagare quello che è dovuto e dirvi che cosa c’era nella busta è poco eroico ed è quasi tutto il valore del primo anno.
Le cose che si fanno a una casa chiusa
Far scorrere ogni rubinetto e tirare ogni sciacquone perché i sifoni restino pieni: un sifone asciutto è un tubo aperto e l’odore che ne segue ci mette giorni ad andarsene. Aprire la casa e creare corrente d’aria. Sollevare i tessuti dai pavimenti freddi prima della stagione delle piogge, tenere il frigorifero aperto se è spento, togliere le batterie da tutto ciò che resterà fermo per mesi, e coprire quello che sta sotto la luce più forte. Niente di tutto questo è difficile. Tutto quanto deve essere fatto davvero.
Non siamo una società di vigilanza
Teniamo le chiavi, passiamo, notiamo che cosa è cambiato, e siamo le persone che il vicino o l’ufficio del comprensorio chiama. Non forniamo guardie, non interveniamo sugli allarmi e non guardiamo telecamere, e un gestore che lascia intendere il contrario vi sta vendendo qualcosa che alle tre di notte non può garantire. Dove il vostro comprensorio ha una propria vigilanza lavoriamo con quella; dove volete una presenza fisica vi diciamo con chi parlare e non prendiamo nulla per la presentazione.
Quando ci sono gli ospiti
La metà del lavoro che l’immobile non vede.
Se la casa produce, tutto quello che precede deve comunque succedere, e deve succedere tra un arrivo e l’altro, nelle ore in cui nessuno guarda.
L’arrivo, di persona
Qualcuno incontra l’ospite, gli fa fare il giro della casa, gli mostra quale telecomando fa che cosa, gli spiega la piscina, il cancello, la strada e dove si mangia. Sembra teatro dell’ospitalità. In realtà è la manutenzione più economica che comprerete mai: l’ospite a cui è stato spiegato come funziona il condizionatore non lo lascia al massimo con le porte aperte per una settimana, e un ospite che avete incontrato si comporta diversamente con la casa. È anche il momento in cui la comunicazione all’immigrazione per gli ospiti stranieri viene fatta invece che dimenticata.
Durante il soggiorno, un numero a cui si risponde
I problemi in una casa affittata non si misurano dalla dimensione, ma da quanto a lungo l’ospite se li è dovuti tenere. Una lampadina bruciata sostituita lo stesso pomeriggio non è mai esistita. La stessa lampadina al quarto giorno è una frase in una recensione che vi costa prenotazioni per un anno. Quello che conta non è una promessa di reperibilità ma chi materialmente risponde, e se quella persona può mandare qualcuno a casa vostra oggi.
La partenza, con un giro prima che comincino le pulizie
La casa viene ispezionata la mattina stessa, non alla visita successiva già in calendario: una ricerca dei danni, un conteggio di quello che dovrebbe esserci, fotografie di tutto ciò che è cambiato. Farlo prima delle pulizie è voluto, perché una volta che la stanza è rimessa a posto nessuno può più dire quando è comparso il segno. È anche il momento in cui un guasto viene intercettato prima che se lo trovi l’ospite successivo.
Il riassetto, che è anche un’ispezione
Letti, bagni, pavimenti, vetri, arredi della piscina, frigorifero svuotato, biancheria cambiata, materiali di consumo reintegrati, il tutto svolto seguendo una lista scritta e fotografato alla fine, così che il lavoro sia un documento e non un’affermazione. Chi si occupa delle pulizie trova più guasti di chiunque altro in questo mestiere, perché è l’unica persona che tocca ogni superficie della casa. Quello che trova deve arrivare a voi, non soltanto all’ufficio.
Danni: che cosa si addebita, e che cosa no
Un bicchiere scheggiato e un asciugamano macchiato sono costi di esercizio, non danni, e rincorrere un ospite per quelli vi procura una brutta recensione in cambio di niente. Un piano cottura crepato, un piano di lavoro bruciato o un lettino rotto sono un’altra cosa. Servono fotografie, l’ora della partenza e una spiegazione semplice all’ospite, e tutto questo va sollevato con la piattaforma prima che entri l’ospite successivo, il che su una villa in alta stagione che cambia ospiti lo stesso giorno è questione di ore, non di giorni. È quella scadenza il vero motivo per cui il giro dopo la partenza si fa prima che cominci chi pulisce e non dopo. Con le prove allegate e il tono tenuto pacato, quasi tutti gli ospiti pagano.
La distanza
Quanto lontano sta il vostro gestore decide come sarà davvero il servizio.
Phuket sembra piccola e si attraversa lentamente. È il tempo di percorrenza, non una mappa di copertura, a decidere se un problema viene risolto oggi o domani.
Chiedete il tempo di percorrenza, per iscritto
Un’azienda vi dirà che copre tutta l’isola, e può darsi che sia vero. Ma chiedete quanto ci mette un loro incaricato ad arrivare al vostro cancello alle cinque del pomeriggio, e di quante altre case quella persona è responsabile. Quelle due risposte vi dicono che esperienza avrete meglio di qualsiasi cosa scritta in una pagina di servizi. Noi lavoriamo su tutta l’isola di Phuket, e vi diamo entrambi i numeri per il vostro indirizzo prima che firmiate qualsiasi cosa.
Una villa e un appartamento non sono lo stesso lavoro
In un condominio l’amministrazione fissa regole dentro cui dovete stare, e l’edificio fa già una parte del lavoro: le parti comuni, spesso la vigilanza, a volte la piscina. Una casa non ha niente di tutto questo. Tutto, dal tetto al motore del cancello, è vostro, ed è per questo che la gestione di una villa è un programma continuativo mentre su un appartamento è un elenco più corto e più mirato.
Le stesse facce, non un turno
Siamo una piccola azienda, di proposito. La conseguenza pratica è che la persona che ispeziona il vostro immobile è la stessa che c’era la volta scorsa e si ricorda la macchia che ad aprile non c’era. Il costo onesto di questo è avere la panchina corta: una struttura grande ha più persone da mandare quando succedono tre cose insieme. Entrambe le cose sono vere, e quale vi convenga dipende da quanto date valore alla continuità.
Per essere onesti
Quando non vi serve una società di gestione.
Preferiamo dirlo qui piuttosto che prendere in carico una casa a cui non aggiungiamo niente.
Vivete qui, o quasi
Se state sull’isola quasi tutto l’anno, nella stessa zona della casa, e le telefonate non vi pesano, potete farlo da soli. Quello che un gestore vende è soprattutto presenza e una rubrica di artigiani, e potete costruirvi entrambe. Il punto in cui la cosa cambia di solito è il punto in cui la casa comincia a produrre, oppure voi cominciate a viaggiare.
Il vostro comprensorio ne fa già metà
Alcune lottizzazioni tagliano i giardini, tengono la vigilanza e curano la piscina comune dentro le spese comuni. Se la vostra lo fa, non vi serve un programma completo sovrapposto a quello. Vi serve che siano colmati i vuoti, di solito l’interno della casa, le macchine, le bollette e qualcuno che apra la porta a un artigiano. Pagate quello che manca, non un pacchetto.
Un custode può bastare
Se la casa non produce mai e voi venite spesso, un custode di fiducia che abita vicino e un buon tecnico della piscina possono bastare. Quello a cui rinunciate è il resoconto scritto, la disciplina negli acquisti e qualcuno a cui chiedere conto quando un lavoro è fatto male. Per alcuni proprietari è uno scambio equo e per altri è pessimo; dipende dal fatto che riusciate o no a distinguere a distanza il lavoro buono da quello cattivo.
Non siamo un’impresa edile
Sul rifacimento di un tetto, su un lavoro strutturale o su una ristrutturazione completa, o gestiamo la gara, teniamo l’impresa dentro il capitolato e controlliamo il lavoro, oppure vi diciamo chiaramente che il progetto ha bisogno di un costruttore e di un direttore dei lavori invece che di noi. Una società di gestione che dice sì a tutto finisce per sorvegliare mestieri che non capisce, a vostre spese.
Risposte chiare
Che cosa ci chiedono i proprietari sulla cura di una casa qui.
Che cosa comprende davvero la gestione di una casa a Phuket?
Ogni quanto qualcuno dovrebbe passare da casa mia?
La mia casa non si affitta mai. Vale comunque la pena farla gestire?
Chi sceglie l’artigiano, e come faccio a sapere che il prezzo è giusto?
Tenete voi le chiavi, e chi ha accesso?
Potete curare la casa e affittarla anche?
Che cosa succede se qualcosa di grave va storto e non riuscite a raggiungermi?
Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.
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