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Come si comincia

Affittare la mia villa a Phuket

Qui il proprietario siete voi, non un ospite in cerca di una casa dove stare. Avete deciso di mettere la villa in affitto. Ecco che cosa succede da qui in avanti, nell’ordine in cui succede.

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Prima che qualcosa vada online

Che cosa deve essere in regola prima che la villa si possa affittare.

Quasi tutto si sistema in una quindicina di giorni. Uno o due punti potrebbero non sistemarsi affatto, ed è meglio saperlo adesso che a novembre.

  • Se potete affittare per soggiorni inferiori a trenta notti

    La legge thailandese tratta l’alloggio per soggiorni brevi come un’attività soggetta a licenza ai sensi dell’Hotel Act, e quasi nessuna villa privata ha quella licenza. Gli immobili senza licenza vengono in genere affittati per soggiorni di trenta notti e oltre. Il vostro comprensorio potrebbe già funzionare così senza avervelo detto. Accertiamo dove si colloca la vostra villa prima che qualcosa vada online. I dettagli sono nella nostra pagina sulle regole degli affitti brevi a Phuket, mentre la struttura con cui detenete l’immobile è una questione da porre a un avvocato thailandese.

  • Che cosa dice davvero il regolamento del vostro comprensorio

    Molti comprensori di ville a Phuket limitano la locazione, e a deciderlo è il comitato o l’amministrazione, non la legge nazionale. Alcuni la vietano del tutto. Altri la consentono ma tengono gli ospiti fuori dalla piscina comune e dalla palestra, e questo cambia ciò che potete promettere. Chiedete il regolamento vigente per iscritto, non la brochure di vendita.

  • Un’assicurazione scritta per ospiti paganti

    Una polizza casa standard qui è pensata per un immobile abitato dal proprietario, e la locazione a ospiti paganti può non rientrarvi. Leggete le esclusioni, poi chiedete al vostro broker una copertura che nomini l’uso in locazione e comprenda la responsabilità civile verso terzi. È una telefonata, non un progetto, ed è la voce che i proprietari saltano più spesso.

  • Una piscina che reggerebbe un esame

    È dalle piscine che arrivano i reclami degli ospiti, e nessun ispettore verrà a controllare la vostra: a guardarla sarà il vostro assicuratore. Indicazioni di profondità, un cancelletto che un bambino piccolo non riesce ad aprire, l’attrezzatura di salvataggio appesa al muro e non in un ripostiglio, superfici antiscivolo, un impianto di filtrazione con uno storico degli interventi. L’aria salmastra e sei mesi di pioggia mettono a dura prova le pompe.

  • Corrente, e una connessione su cui si possa lavorare

    Gli ospiti lavorano sempre più spesso dalla villa, e un solo router all’estremità di una casa su due livelli non regge appena qualcuno si collega a una videochiamata dalla camera in fondo. E finisce in fretta nelle recensioni. Fibra dove è disponibile, punti mesh distribuiti per la casa, e un generatore (oppure un gruppo di continuità sull’essenziale) se nella vostra zona salta la corrente durante la stagione dei temporali.

Le prime settimane

Che cosa succede una volta che avete detto di sì.

Niente di tutto questo richiede che siate a Phuket.

  • Visitiamo la casa e mettiamo tutto per iscritto

    Un rilievo completo, stanza per stanza, fotografato. L’elenco torna diviso in tre: da sistemare prima di affittare, utile farlo adesso, lasciar perdere. Vi diremo quando una voce del nostro stesso elenco non vale la spesa, perché l’alternativa è un gestore che fa della vostra casa un pretesto per spendere.

  • Il lavoro poco fotogenico viene per primo

    Condizionatori revisionati e ricaricati, muffa trattata dove il monsone ha trovato una via, materassi sostituiti se sono andati, oscuramento alle finestre delle camere, e un controllo antitermiti se la casa è rimasta chiusa a lungo. Niente di tutto questo si vede in una fotografia. Ed è proprio di questo che parlano poi le recensioni.

  • Le fotografie, e poi l’annuncio

    Scattate nelle ore in cui la casa è più se stessa (la mattina presto, e la mezz’ora prima del tramonto), non a mezzogiorno con la piscina bruciata dalla luce. Il testo dell’annuncio fa poi quello che le immagini non possono: a chi si addice la villa, come sono disposte le camere, quanto ci vuole ad arrivare a una spiaggia alle cinque del pomeriggio.

  • Tariffe, calendario, canali

    Stagione per stagione invece di una cifra sola tenuta tutto l’anno, con i calendari sincronizzati su ogni canale perché una settimana non venga mai venduta due volte. Poi la parte che non ha una data di fine: guardare che cosa fanno le ville confrontabili, settimana dopo settimana, e ritoccare le tariffe prima che il divario si apra.

  • Le persone che ci sono quando voi non ci siete

    Pulizie, piscina, giardino, e un tecnico che risponde di domenica. Vi diciamo chi sono e ogni quanto passano, per iscritto, prima che arrivi il primo ospite. Le chiavi e i codici del cancello sono affidati a persone con un nome e un cognome, non all’indirizzo di una società, e se qualcosa cambia ve lo diciamo.

La vostra parte

Che cosa comporta per voi, e non è molto.

  • Quattro decisioni, prese una volta sola

    Soggiorno minimo, se accettate bambini, animali o eventi, le settimane che tenete per voi, e la cifra oltre la quale vi chiediamo il via libera prima di spendere. Fissate quelle quattro e il resto va avanti senza di voi. Se preferite essere consultati su ogni acquisto, si può mettere per iscritto anche questo.

  • Un armadio che si chiude a chiave

    Documenti, i coltelli buoni, il vino, tutto quello che vi dispiacerebbe perdere: va sotto chiave prima del primo ospite. Ogni villa affittata ha bisogno di una stanza o di un armadio che resti vostro. Vi dà anche un posto dove lasciare le vostre cose tra un soggiorno e l’altro.

  • Accessi, carte, una firma

    Chiavi e codici, l’account del wifi, le utenze intestate a qualcuno che possa pagarle, i documenti di garanzia dei condizionatori e degli impianti della piscina, e il contratto di gestione. Presentiamo anche la comunicazione TM30 che l’immigrazione thailandese richiede quando una persona straniera alloggia nel vostro immobile. L’elenco è tutto qui.

Per essere onesti

Ville che a Phuket non si affittano bene.

Preferiamo dirlo prima di prendere in carico un immobile piuttosto che spiegarvelo ad aprile.

  • Una villa senza piscina

    Questa è la più dura. A Phuket la piscina privata è quasi tutta la ragione per cui una famiglia prenota una villa invece di due camere d’albergo, e una casa che non ce l’ha compete sul prezzo con gli appartamenti. Si può comunque affittare (soggiorni lunghi, inquilini a mese, famiglie attente al budget), ma non alle condizioni che quasi tutti i proprietari hanno in mente.

  • Quella in cima alla collina

    La vista che vi ha fatto comprare la casa è spesso ciò che la rende difficile da affittare. Una strada d’accesso ripida e senza illuminazione fa sì che i taxi rifiutino l’ultimo tratto dopo il tramonto e che le consegne smettano di arrivare. Da maggio a ottobre quella salita diventa il racconto della vacanza. Gli ospiti con bambini piccoli tendono a non prenotare due volte.

  • Camere che non corrispondono a chi prenota

    A Phuket le ville le prenotano i gruppi. Una camera padronale generosa e tre stanzette che condividono un bagno stanno bene su una planimetria e di solito si traducono in una tariffa bassa, perché la tariffa la fissa la camera più debole e non la migliore. Qui la distribuzione conta più della superficie.

  • La villa lontana da tutto

    L’isola si attraversa lentamente. Quaranta minuti per una spiaggia la mattina possono diventare ben più di un’ora alle sei di sera, e gli ospiti lo mettono nel conto una volta che l’hanno provato. Una casa nell’entroterra senza un posto dove andare a cena a piedi deve essere davvero eccezionale, oppure davvero economica.

Risposte chiare

Che cosa chiedono i proprietari prima di consegnare le chiavi.

In quanto tempo la mia villa può iniziare a prendere prenotazioni?
Dipende dalla casa, non dalle carte. Una villa che è stata abitata e tenuta bene si può ispezionare, fotografare e mettere online nel giro di qualche settimana. In una che ha passato un monsone chiusa bisogna prima affrontare l’umidità, i condizionatori e la piscina, ed è quel lavoro a fissare la data, non l’annuncio. Dopo la prima visita vi diciamo quale delle due è la vostra, prima che prendiate qualsiasi impegno.
Devo essere a Phuket per qualcuna di queste cose?
No. Ci servono gli accessi, i documenti e le risposte a un elenco breve di decisioni, e tutto questo passa per email o per telefono. Se potete venire, visitare la casa insieme è davvero utile e ve lo proporremo. Non è un requisito, e niente resta fermo ad aspettarlo.
Posso continuare a usare la mia villa?
Sì, e la cosa da fare è dire quanto, da subito. Bloccate le settimane che volete con tutto l’anticipo che riuscite: una settimana che vi riprendete a dicembre è una settimana su cui qualcun altro ha già prenotato i voli. I soggiorni del proprietario stanno nel contratto (il preavviso, e se vi viene addebitato il riassetto), e non vanno concordati per messaggio più avanti.
Che cosa succede se un ospite rompe qualcosa?
Alcune piattaforme di prenotazione hanno una propria copertura danni, anche se limiti e condizioni variano e nulla è automatico; le prenotazioni dirette si prendono invece con un deposito cauzionale. La protezione vera però sta prima. Un inventario fotografato prima del primo ospite, e un’ispezione dopo ogni partenza, così che un danno si trovi lo stesso giorno e non tre ospiti dopo.
E se la mia villa fosse una di quelle che non si affittano bene?
Lo diciamo, e diciamo perché, prima che ci abbiate speso qualcosa. A volte la risposta è una strategia diversa: affitti a mese invece che a settimana, oppure un inquilino di lungo periodo a cui la casa si addice meglio. A volte è che un’azienda più grande vi si addice più di noi. Rinunciare a un immobile su cui non possiamo lavorare bene costa meno a entrambi.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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