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Secondo parere

Un secondo parere su come viene gestita la vostra villa

Avete già un gestore, e da mesi c’è qualcosa che vi ronza in testa. Da un altro paese è difficile capire se sia un problema vero o soltanto la distanza. Guardiamo noi, gratuitamente, e vi diciamo che cosa troviamo (compreso, a volte, che il vostro gestore va bene).

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5.0 · 48 recensioni GoogleAirbnb Superhost

Perché i proprietari si guardano intorno

Le cose che spingono un proprietario a farsi domande.

Nessuna di queste, da sola, significa che il vostro gestore lavori male. Due o tre insieme di solito significano che qualcosa non viene fatto.

  • Il rendiconto che riassume invece di dettagliare

    Un mese ridotto a tre righe (ricavi, spese, saldo) non è un resoconto. È una conclusione. Un rendiconto che potete verificare elenca ogni prenotazione con le sue date e quanto ha reso, e ogni spesa su una riga a sé, con le ricevute disponibili. Se il vostro non lo fa, non siete stati rassicurati. Non vi è stato detto nulla.

  • Un nome nuovo ogni sei mesi

    Il ricambio del personale c’è ovunque e di per sé non è uno scandalo. Quello che conta è che cosa se ne va con la persona. Quando il vostro terzo referente in due anni si presenta, chiedetegli che cosa ha letto sulla vostra villa. La risposta di solito è un fascicolo e non una storia, e quello che il vostro contatto precedente semplicemente sapeva è sparito.

  • Costi che scoprite dopo

    Un intervento eseguito, poi fatturato, poi spiegato. A volte è giusto così: una pompa della piscina che si guasta alle dieci di sera non può aspettare che un’email venga aperta in Europa. Ma dovrebbe essere l’eccezione, e il vostro contratto dovrebbe fissare una cifra oltre la quale nessuno spende senza chiedere. Se tutto è un’emergenza, non è mai stato concordato niente.

  • Un gennaio tranquillo, senza una ragione

    L’alta stagione qui va grosso modo da novembre ad aprile, e una villa con dei buchi in quei mesi ha un motivo: una tariffa troppo alta, fotografie che non rendono giustizia alla casa, un annuncio scivolato in basso nei risultati, recensioni a cui nessuno ha risposto. Un gestore che sta facendo il proprio lavoro sa dirvi quale. Uno che dice che il mercato è fermo non lo sa.

  • Un annuncio fermo al giorno della consegna

    Le fotografie sono quelle scattate prima che la casa fosse vostra, la descrizione cita ancora un beach club che ha chiuso, e le ultime recensioni stanno lì senza una risposta sotto. Gli ospiti registrano tutto questo prima ancora di leggere una sola parola del testo. Se ne accorgono anche le piattaforme: tasso di risposta, recensioni recenti e repliche concorrono tutti al posizionamento di un annuncio.

La lettura

Che cosa guardiamo davvero.

Cinque cose, in quest’ordine. È lavoro di scrivania e fotografie, non un incontro di vendita.

  • Dodici mesi di rendiconti

    Li leggiamo come li leggerebbe un commercialista, non come li leggerebbe un commerciale: che cosa viene addebitato, ogni quanto, con quale cadenza, e se la stessa voce compare sotto tre nomi diversi nel corso dell’anno. Dodici mesi sono il minimo, perché quest’isola ha una stagione. Qualsiasi periodo più breve vi parla del tempo che ha fatto.

  • Il vostro annuncio, come lo vede un ospite

    Aperto su un telefono, su tutte le piattaforme su cui siete presenti. Le prime tre fotografie, il titolo, le condizioni di cancellazione, il tasso di risposta, le repliche sotto le recensioni. Molto di quello che troviamo qui potrebbe essere sistemato in un pomeriggio da chiunque abbia le credenziali, ed è utile saperlo prima di concludere che qualcuno vada sostituito.

  • Il calendario a confronto con la stagione

    Mese per mese, le notti occupate a confronto con il ritmo reale dell’isola: il periodo da novembre ad aprile, il monsone da maggio a ottobre, il Capodanno cinese, il Songkran a metà aprile, le vacanze scolastiche europee. Non stiamo facendo una previsione. Ci stiamo chiedendo se i buchi cadano dove dovrebbero, e se la tariffa si sia mossa quando si è mossa la domanda.

  • Lo stato della casa

    Chiediamo quando qualcuno dell’azienda ha aperto per l’ultima volta ogni porta, non soltanto quelle che usano gli ospiti. Tra maggio e ottobre una stanza chiusa a Phuket diventa umida da sola, e il ripostiglio, il bagno degli ospiti e l’armadio dietro il letto sono i posti da cui comincia. Chi pulisce non è un ispettore.

  • La struttura del vostro contratto

    Non è un parere legale: non siamo avvocati, e tutto ciò che è davvero controverso va portato a un avvocato thailandese. Quello che facciamo è mettere a confronto il contratto che avete davvero firmato con quello che credete di aver firmato, ed è lì che di solito stanno le sorprese. I proprietari sono spesso sicurissimi della quota del gestore e si sbagliano sul preavviso.

Che cosa ricevete

Le conclusioni, e che cosa non sono.

Le mettiamo per iscritto, in parole semplici, così che possiate confrontarle con quello che vi viene detto.

  • Una sintesi scritta che resta vostra

    Due o tre pagine di italiano corrente su rendiconti, annuncio, calendario e contratto. Nessuna dashboard, nessun punteggio, nessun voto a colori. Che cosa abbiamo visto, dove pensiamo che sia un problema e dove pensiamo che non lo sia. È vostra, e potete girarla direttamente al vostro gestore.

  • Che cosa cambieremmo, e che cosa lasceremmo stare

    Li teniamo come due elenchi separati, perché sono due decisioni diverse. Una parte non costa nulla e il vostro gestore attuale potrebbe farla lunedì mattina. Un’altra parte è strutturale e richiederebbe un accordo completamente diverso. Distinguere l’una dall’altra vi permette di agire sulla prima senza toccare la seconda.

  • Il verdetto, compreso quello che ci fa perdere il lavoro

    A volte la risposta onesta è che il vostro gestore sta facendo un lavoro competente, e che quello che vi disturba è la distanza e non la trascuratezza. Lo mettiamo per iscritto, e finisce lì. Una lettura che potesse soltanto trovare da ridire non varrebbe nulla per voi.

  • Non è una proposta commerciale con un rapporto allegato

    Alla fine non c’è nessuna offerta, nessun contratto e nessuna sequenza di solleciti tre giorni dopo. Se volete parlare di affidarci la villa, dovrete essere voi a tirare fuori l’argomento. Preferiamo essere l’azienda che ricordate tra due anni piuttosto che quella a cui avete dovuto smettere di rispondere.

Aspetti pratici

Quanto costa, e che cosa ci serve da voi.

  • Il costo: nessuno

    Zero. Nessun onorario, nessun anticipo, nessun impegno, niente che diventi addebitabile dopo. Possiamo farlo perché siamo piccoli e prendiamo in carico pochi immobili, quindi qualche ora di lettura ci costa poco. E mostra il nostro modo di lavorare meglio di qualsiasi cosa potremmo scrivere su questa pagina.

  • Che cosa mandarci

    Gli ultimi dodici mesi di rendiconti del proprietario, un collegamento al vostro annuncio e il contratto di gestione se ne avete ancora una copia. È tutto, e non c’è nessun modulo. Se avete soltanto sei mesi di rendiconti, mandate quelli. Se il contratto è sparito, vi diciamo quali parti non abbiamo potuto verificare.

  • Riservatezza, e quanto tempo ci vuole

    Non contattiamo il vostro gestore, il personale, l’ufficio del comprensorio o i vicini. Nessuno viene a sapere che l’avete chiesto. Calcolate circa una settimana dal momento in cui i documenti ci arrivano, di più in piena alta stagione, e in quel caso ve lo diciamo invece di correre e perderci qualcosa.

Risposte chiare

Domande che i proprietari fanno prima di mandarci qualcosa.

Il secondo parere è davvero gratuito?
Sì. Nessun onorario, nessun anticipo, e niente che diventi addebitabile più avanti. Siamo un gestore boutique con un numero ridotto di immobili, quindi qualche ora passata a leggere i rendiconti di un proprietario ci costa poco, e mostra il nostro modo di lavorare meglio di quanto farebbe una telefonata commerciale. Quello che abbiamo alle spalle è pubblico: 5,0 su 48 recensioni Google, e il primo posto nei risultati locali a Phuket.
Contatterete il mio gestore attuale?
No, e non ci rivolgeremo nemmeno al vostro personale, al vostro edificio o ai vostri vicini. La lettura si fa sui documenti che ci mandate e su quello che è pubblicamente visibile nel vostro annuncio. Il vostro gestore non ha modo di sapere che è successo se non glielo dite voi, e non c’è ragione di dirglielo se non date seguito a quello che leggete.
E se concludete che il mio gestore fa un buon lavoro?
Allora è esattamente quello che scriviamo, e il rapporto ve lo tenete. È l’esito con cui siamo più a nostro agio, perché una lettura che trova sempre un problema non è una lettura. Ricevereste comunque l’elenco breve delle cose che vale la pena chiedere al vostro gestore attuale, che spesso è più utile che cambiare azienda.
In che cosa è diverso dalla vostra analisi di mercato gratuita?
L’analisi di mercato guarda fuori: che cosa hanno davvero prenotato immobili paragonabili al vostro e dove si collocherebbe il vostro in quella forbice. Il secondo parere guarda dentro: i vostri rendiconti, l’annuncio, il calendario e il contratto. Se avete già affidato la villa a un gestore e la cosa vi lascia inquieti, è questo quello che vi serve.
Che cosa succede se decido di lasciare il mio gestore?
È una domanda a parte, e la nostra pagina sul cambio di gestore immobiliare a Phuket l’affronta per bene: preavvisi, di chi è l’annuncio, che cosa succede alle vostre recensioni, alle prenotazioni già acquisite e al vostro personale, e i mesi in cui un cambio fila liscio. La lettura in sé non comporta nessun obbligo di cambiare, né di passare a noi.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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