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Phuket Property Manager
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Contattare una società di gestione immobiliare a Phuket

Il vostro messaggio lo leggono i due amministratori e vi risponde uno di loro. Non lo registra un assistente, non lo evade un modello preconfezionato. Quella risposta arriva per iscritto entro un giorno lavorativo, anche quando dice che non siamo l’azienda giusta per il vostro immobile.

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Usiamo i Suoi dati solo per risponderLe. Niente newsletter, niente terze parti.

Chi risponde

Due persone leggono il vostro messaggio. Una di loro risponde.

Phuket Property Manager è il ramo di gestione di Empire Estates Phuket Co., Ltd, una società registrata in Thailandia. La conducono due amministratori, e tra loro e voi non c’è nessuno.

  • Silvain, direttore generale

    Francese, vive a Phuket dal 2019. Segue le conversazioni con i proprietari, la strategia di locazione e il rendiconto che ricevereste ogni mese, in francese o in inglese. Se siete proprietari e vivete all’estero, è lui che legge il vostro primo messaggio ed è lui che scrive la risposta. Non un assistente, non una lettera tipo con il suo nome in fondo.

  • Pattama, direttrice operativa

    Thailandese, e il motivo per cui qui le cose accadono davvero. Dirige le squadre di pulizia e manutenzione, e tratta con i fornitori, con l’amministrazione del vostro comprensorio e con la burocrazia locale che mette in difficoltà quasi tutti i proprietari stranieri. Lavora in thailandese e in inglese. Quando la vostra domanda riguarda il personale, le condizioni di una casa o cosa permetterà un consiglio, la risposta viene da lei anche se a scriverla è Silvain.

  • Quale dei due vi tocca dipende da cosa chiedete

    Una domanda su calendari, prezzi, rendiconti o su come funziona davvero la stagione qui va a Silvain. Una domanda su personale, riparazioni, una pompa che perde o una regola del comprensorio va a Pattama. Quasi tutti i primi messaggi toccano entrambe le cose, quindi a quasi tutti i primi messaggi rispondiamo in due in una sola risposta. In nessuna fase sarete affidati a un account manager che non avete mai incontrato.

  • Cosa facciamo con quello che ci mandate

    I proprietari ci mandano cose che non vorrebbero veder circolare: il contratto di gestione di cui non sono contenti, un rendiconto della società a cui sono ancora affidati, il regolamento del loro comprensorio, fotografie di una casa che sta vuota. Resta tra noi due. Non lo giriamo, non parliamo del vostro immobile con l’azienda che state lasciando, e non facciamo passare il vostro indirizzo al ramo di agenzia immobiliare di questa attività, se non ce lo chiedete voi. Se decidete di no, niente di tutto questo va da nessuna parte. Vale la pena dirlo ad alta voce, perché chiedere a un secondo gestore di guardare le proprie carte è esattamente il passo su cui la maggior parte dei proprietari esita.

Quando avrete risposta

Un giorno lavorativo, ora di Phuket.

Siamo sull’isola: è tutto il senso di affidarsi a noi ed è anche la cosa che decide quando vi arriva la risposta. Vale la pena saperlo prima di mettervi ad aspettarla.

  • L’impegno

    Ogni messaggio, che arrivi dal modulo, per email o su WhatsApp, riceve una risposta da uno dei due amministratori entro un giorno lavorativo. Non una conferma di ricezione: una risposta vera, oppure una sola domanda precisa se c’è un’unica cosa che ci serve prima di poter rispondere per bene. Se non possiamo aiutarvi con il vostro immobile, quella risposta lo dice invece di sparire nel silenzio. E se ci dite che la risposta è no, quello stesso giorno smettete di sentirci, senza sequenze automatiche e senza solleciti sei mesi dopo. Il silenzio è la cosa più economica che una società di gestione possa darvi. Viene fuori in quasi tutte le conversazioni che abbiamo con un proprietario che sta pensando di cambiare, e non è quello che troverete qui.

  • Orari d’ufficio, ora di Phuket

    Dal lunedì al venerdì, dalle nove del mattino alle sei di sera. Il sabato, dalle nove alle dodici e mezza. Chiuso la domenica. Phuket resta su GMT+7 tutto l’anno, senza ora legale a complicare i conti.

  • Cosa significa GMT+7 da dove siete voi

    Quando apriamo alle nove, in Europa occidentale è notte fonda e sulla costa est del Nord America è la sera prima. Quando chiudiamo alle sei, in Europa occidentale è quasi mezzogiorno. Così un’email scritta a Milano dopo pranzo viene letta qui la mattina dopo, il che rientra comunque in un giorno lavorativo anche se sembra di più. Se preferite parlare invece che scrivere, diteci quali ore vi vanno bene e allunghiamo le nostre invece di chiedervi di allungare le vostre. Una mattina europea è già il nostro pomeriggio, quindi quello si sistema da sé. Alla costa est del Nord America serve la nostra sera, e prendiamo chiamate fino alle nove. La costa ovest è quella davvero scomoda: il vostro pomeriggio è la nostra alba del giorno dopo, quindi uno di noi due prende quella chiamata presto invece di far finta che faccia comodo a qualcuno.

  • Se è davvero urgente

    Usate WhatsApp. Ci arriva fuori dagli orari d’ufficio, sere e domenica comprese. Non verremo a dirvi che abbiamo un servizio richieste attivo ventiquattr’ore su ventiquattro, perché non ce l’abbiamo e ve ne accorgereste. I proprietari le cui case sono già affidate a noi sono un altro discorso: essere raggiungibili a qualsiasi ora fa parte della gestione di una casa, non della risposta a un primo messaggio.

Cosa dirci

Quattro dettagli che trasformano una risposta cortese in una risposta utile.

Se scrivete senza nessuno di questi, vi rispondiamo lo stesso. Ma un messaggio che li contiene riceve una risposta vera al primo colpo, invece di tre email passate a capire di che cosa stiamo parlando.

  • Dove si trova l’immobile

    L’indirizzo, o il nome della residenza, o semplicemente la strada e la spiaggia più vicina. Il comprensorio conta quanto la zona: ogni lottizzazione ha le proprie regole sui soggiorni brevi, il proprio modo di trattare con i fornitori, e il proprio consiglio o la propria amministrazione, quando ce l’ha. Quest’ultima cosa non è affatto scontata, qualunque cosa lasci intendere la brochure. Un condominio registrato ha un’amministrazione per legge, e così pure una lottizzazione venduta sotto il regime di land allocation. Parecchie lottizzazioni di ville a Phuket non sono né l’una né l’altra, e sono condotte invece dalla società del costruttore, da un comitato informale di proprietari, o da nessuno in particolare. Capire con quale delle tre avete a che fare, e chi autorizza davvero il passaggio di un fornitore dal cancello, fa parte del lavoro e non è un dettaglio. Nulla di tutto questo si trasferisce da un comprensorio all’altro. Lavoriamo su tutta Phuket, da Mai Khao giù fino a Rawai e Nai Harn, quindi non c’è nessun indirizzo sbagliato da mandarci.

  • Quante camere, e che cosa le accompagna

    Il numero di camere cambia quasi ogni risposta che possiamo darvi, quindi è la prima cosa che cerchiamo. Aggiungete la piscina, la dimensione del lotto, se ci sono alloggi per il personale, e quante persone la casa ospita comodamente, non quante ce ne stanno stipate. Se avete una planimetria, una serie di fotografie o il link a un annuncio esistente, mandateli: ci risparmiano un’intera visita di domande.

  • Se è già affittata, e con chi

    Con una società di gestione, dentro il programma di locazione del costruttore, pubblicata da voi su Airbnb, affittata a lungo termine, oppure vuota. Diteci quale, e più o meno quando finisce l’accordo o che preavviso dovete dare. Non cambia nulla sul fatto che vi risponderemo, e cambia tutto su come sarà fatta una risposta utile: un confronto, un piano di passaggio, o un primo annuncio costruito da zero. Lavoriamo sul preavviso che avete già invece di incoraggiarvi a rompere un contratto.

  • Cosa volete davvero dalla casa

    Sono tre obiettivi diversi e tirano in direzioni opposte. Reddito significa affittarla quanto il calendario consente. Conservazione significa tenerla in ordine mentre sta vuota. Disponibilità significa che è vostra ogni volta che decidete di venire. Quasi tutti i proprietari vogliono un misto, e il misto è tutta la conversazione, quindi diteci quale proteggereste se poteste tenerne uno solo.

Cosa succede dopo

Quattro passaggi, e potete fermarvi dopo ciascuno.

Niente di tutto questo vi impegna fino all’ultimo passaggio, e l’ultimo passaggio è un documento che leggete a casa vostra senza nessuno seduto di fronte.

  • 1. Il primo scambio

    Di solito scritto, a volte una telefonata se per voi è più rapido. Noi chiediamo dell’immobile e voi chiedete di noi, e il senso di tutto ciò è capire se c’è compatibilità. Alcune case non si prestano a quello che facciamo, alcuni comprensori vietano i soggiorni brevi, e alcuni proprietari vogliono una gestione in stile alberghiero che noi non offriamo. Scoprirlo adesso costa a entrambi venti minuti; scoprirlo dopo la firma costa una stagione.

  • 2. La visita

    Veniamo all’immobile e lo percorriamo, con voi o con chi tiene le chiavi. Guardiamo le condizioni, i ripostigli, la piscina e il giardino, gli accordi già in essere con il personale, e le cose che un ospite nota nei primi dieci minuti e che un proprietario ha smesso di vedere anni fa. Ci vuole circa un’ora. È gratuita e non vi impegna assolutamente a nulla: se non ci contattate mai più, vi tenete tutto quello che vi abbiamo detto mentre eravamo in piedi nel vostro giardino.

  • 3. Il preventivo scritto

    Dopo la visita, per iscritto, per il vostro immobile in particolare. Indica cosa faremmo, quanto chiederemmo e su quale base, cosa è compreso e cosa viene fatturato a parte, l’importo oltre il quale veniamo da voi prima di spendere, come funzionano i vostri soggiorni, e il preavviso in entrambe le direzioni. Preventiviamo per immobile perché una cifra pubblicata prima che qualcuno abbia visto una casa è una cifra di marketing. Lo leggete con i vostri tempi.

  • 4. La vostra decisione

    Prendetevi tutto il tempo che volete, e mostrate il preventivo a un’altra azienda: il confronto che vale la pena fare è sulla sostanza, non sulla voce dell’onorario. Non ci sarà nessuna telefonata per farvi pressione, e se la risposta è no, basta una riga. Se è sì, l’unica domanda davvero urgente è la data di inizio, e a Phuket quella è una decisione stagionale più che amministrativa. Cominciate nei mesi tranquilli e c’è tempo per chiudere l’elenco dei difetti, riscrivere l’annuncio e sistemare il personale prima che arrivi qualcuno. Cominciate a gennaio e ereditiamo un calendario con i prezzi fissati da qualcun altro, con ospiti già prenotati e caparre già incassate, e lo rispettiamo così com’è invece di ritoccare i prezzi passando sopra la loro testa. Nessuna delle due è la scelta sbagliata. Sono due primi semestri diversi, e conviene sceglierli di proposito invece che in base a quando scade il preavviso.

Motivi per cui i proprietari non scrivono

I quattro che sentiamo di più, e perché nessuno è un motivo.

Arrivano in quasi tutte le prime conversazioni, di solito formulati come scuse per averci fatto perdere tempo. Nessuno ne ha bisogno.

  • «Sono già impegnato con un altro gestore»

    Allora non rompete il contratto, e non ve lo chiederemo. Trovate prima il vostro termine di preavviso, perché detta i tempi di tutto il resto. I proprietari che ci scrivono per questo di solito danno per scontato che cambiare gestore sia un trauma. Quasi tutto è contrattuale e noioso. Due parti non lo sono, e sono le due da verificare per prime. L’annuncio e il suo storico di recensioni non vi seguono se l’account non è intestato a voi, quindi scoprite di chi è mentre ci siete, perché quello storico non è trasferibile e non si può ricostruire. E il personale di casa assunto dal gestore uscente ha i propri diritti di preavviso e di indennità secondo la legge del lavoro thailandese, il che è un costo e una conversazione, non una formalità. Nel frattempo, un secondo parere scritto sull’annuncio, sul calendario e sui rendiconti non vi costa nulla ed è vostro anche se decidete di restare dove siete.

  • «Non voglio affittarla affatto»

    Perfettamente ragionevole, e più frequente di quanto a questo settore piaccia ammettere. Una casa vuota in questo clima non resta ferma, e vale la pena sapere esattamente come si guasta. Con il condizionamento spento, l’umidità interna si assesta sopra il 75 per cento, e la muffa trova la pelle, i tessuti e l’interno degli armadi molto prima di comparire su un muro. I sifoni degli scarichi non usati si asciugano nel giro di settimane, e quello che risale è prima l’odore e poi gli insetti. Una piscina perde il cloro libero nel giro di ore sotto questo sole, non di giorni, quindi una piscina lasciata a sé stessa si guasta in una settimana, non in una stagione. Il teak ingrigisce per i raggi ultravioletti che la casa sia abitata o no, il che ne fa una questione di oliatura e non di presenza. E il giardino si richiude in un mese di monsone. Occuparsi di una casa che non riceve mai un ospite è un servizio vero e lo facciamo. Preferiamo di gran lunga mantenere bene una villa vuota piuttosto che convincere un proprietario a condividere una casa che non vuole condividere.

  • «La villa non è pronta»

    Non lo è quella di nessuno. Difetti di consegna ancora aperti, mobili stanchi, niente biancheria, metà degli elettrodomestici da comprare, un annuncio mai scritto. Preferiamo vedere la casa com’è e non come vi piacerebbe che apparisse, perché parte di quello che la visita produce è un elenco di cosa fare prima del primo ospite, nell’ordine che conta e con una nota su cosa può aspettare un anno. Se la risposta onesta è che non conviene ancora affittarla, diremo anche quello.

  • «In questo momento non sono in Thailandia»

    Quasi nessuno dei proprietari con cui parliamo lo è, e vivere all’estero è il motivo per affrontare questo discorso, non per rimandarlo. Tutta la sequenza funziona a distanza: un giro in video con chi tiene le chiavi, fotografie e note dalla visita, il preventivo per email, le domande a cui rispondiamo nei vostri orari. Abbiamo proprietari con cui non ci siamo mai seduti nella stessa stanza, e non cambia nulla su come viene gestita la casa.

Dove trovarci

Telefono, WhatsApp, email e un ufficio con una porta.

Il telefono, l’email e l’indirizzo qui sotto sono quelli che usiamo ovunque. Una correzione prima che andiate a controllare: la nostra scheda Google mostra ancora il civico 37/9, e quello giusto è il 37/8. Stiamo facendo correggere la voce non aggiornata, e preferiamo indicarvela noi piuttosto che lasciarvela trovare. Quando i recapiti di una società di gestione non coincidono tra una fonte e l’altra, la cosa merita una seconda occhiata, qualunque sia l’azienda, anche quando l’azienda siamo noi.

  • Telefono: +66 61 516 3486

    Negli orari d’ufficio risponde un amministratore e non un centralino. Se non risponde nessuno, siamo nella villa di qualcuno insieme a un artigiano, ed è esattamente dove vorreste fosse il vostro gestore. Lasciate un messaggio o mandate un WhatsApp allo stesso numero e avrete risposta entro un giorno lavorativo.

  • WhatsApp: +66 61 516 3486

    Lo stesso numero, ed è il modo più rapido per raggiungerci dall’estero. Funziona fuori dagli orari d’ufficio ed è il modo più comodo per mandare fotografie. Mandatele senza remore, e anche video: trenta secondi ripresi mentre attraversate una stanza ci dicono più di una pagina di descrizione, e fanno sì che la prima risposta che ricevete sia concreta.

  • Email: contact@phuketpropertymanager.com

    È la scelta migliore quando c’è qualcosa da allegare. Planimetrie, fotografie, un rendiconto del vostro gestore attuale, il regolamento del comprensorio o un contratto di gestione su cui volete un secondo paio di occhi. Le risposte arrivano da uno dei due amministratori, entro un giorno lavorativo, e quello che mandate resta tra noi.

  • L’ufficio

    Empire Estates Phuket Co., Ltd, 37/8 Srisoonthorn Rd, Choeng Thale, Thalang, Phuket 83110. La società è registrata in Thailandia con il numero 0835564013827, che potete cercare presso il registro delle imprese thailandese, il Department of Business Development, prima di scriverci una sola parola. Da qui lavoriamo su tutta l’isola, quindi l’indirizzo vi dice dove sta il caffè, non dove finisce la nostra copertura. Se siete a Phuket, venite a trovarci, ma telefonate prima: altrimenti potreste trovare la porta chiusa e noi due fuori, in un immobile.

  • Orari di apertura

    Dal lunedì al venerdì, dalle 9:00 alle 18:00. Il sabato, dalle 9:00 alle 12:30. Chiuso la domenica. Ora di Phuket, GMT+7. Fuori da quegli orari WhatsApp ci arriva comunque, ed è il numero da usare se qualcosa non può aspettare la mattina.

Risposte chiare

Quello che i proprietari chiedono prima di scriverci.

In quanto tempo risponde davvero qualcuno?
Entro un giorno lavorativo, da uno dei due amministratori, a ogni messaggio comunque arrivi. La nostra giornata lavorativa va dal lunedì al venerdì dalle nove alle sei, più il sabato mattina, ora di Phuket, che è GMT+7. Se scrivete dall’Europa nel pomeriggio, la risposta viene scritta qui la mattina seguente. Su WhatsApp di solito è molto più rapido, anche fuori dagli orari d’ufficio.
Avrò a che fare con un commerciale?
No. Non c’è una rete commerciale né un call center, perché ci sono due amministratori e il personale che supervisionano direttamente. Le persone che preventivano il lavoro sono quelle che rispondono quando non viene fatto, il che è il principale vantaggio pratico di una struttura piccola. Significa anche che a volte diciamo di no, alla prima telefonata, invece di firmare un immobile che non possiamo seguire come vorremmo.
La visita è davvero gratuita, e mi impegna a qualcosa?
È gratuita e non vi impegna a nulla. Veniamo all’immobile, ci dedichiamo circa un’ora, e poi mandiamo un preventivo scritto che è vostro da tenere, confrontare o ignorare. C’è una ragione interessata oltre a una generosa: preferiamo di gran lunga rifiutare un immobile dopo esserci stati dentro piuttosto che firmarlo e deludere un proprietario sei mesi dopo.
Come verifico che siete un’azienda vera prima di scrivere?
Empire Estates Phuket Co., Ltd, registrata in Thailandia con il numero 0835564013827 dal 2021, con un ramo di gestione che opera come Phuket Property Manager e un ramo di agenzia immobiliare con il nome Empire Estates Phuket. Il numero è stampato qui perché possiate cercare la società presso il registro delle imprese thailandese, il Department of Business Development, prima di scriverci una sola parola, e vedere da soli la data di registrazione, gli amministratori e la sede legale. È una cosa legittima da chiedere a qualsiasi azienda stiate valutando, e una risposta breve a quella domanda vi dice già qualcosa, in un senso o nell’altro. Silvain ha inoltre lo status di Superhost su Airbnb come host. La nostra scheda Google è pubblica ed è collegata in fondo a questa pagina, con la valutazione e le recensioni come stanno oggi e non come le abbiamo ricopiate l’ultima volta.
In quali lingue lavorate?
Francese, inglese e thailandese, parlate dagli amministratori stessi e non passate da un traduttore o da un modello preconfezionato. Conta più di quanto sembri. Quasi tutto quello che va storto in una villa qui coinvolge un fornitore thailandese, un proprietario straniero e un ospite che viene da tutt’altra parte ancora, tutto nello stesso pomeriggio, e la persona che sta in mezzo deve essere a suo agio in tutte e tre le conversazioni.
Il mio immobile non è nella vostra parte dell’isola. Ha importanza?
Lavoriamo su tutta Phuket, quindi la questione non è la copertura ma il tempo di percorrenza. Chiedeteci quanto ci vuole a raggiungere il vostro indirizzo esatto con il traffico e ogni quanto ci sarebbe davvero qualcuno, e fate la stessa domanda a tutte le altre aziende, perché su una mappa chiunque di noi rivendicherà l’isola intera. Se il vostro immobile si trova dove non possiamo dare il livello di servizio che vogliamo, ve lo diremo chiaramente invece di accettarlo e visitarlo di rado.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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