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Le zone che copriamo

Gestione immobiliare a Rawai e Nai Harn

Il sud non è una versione più economica della costa ovest. È un altro mestiere: soggiorni più lunghi, ospiti diversi e una stagione che si comporta al rovescio.

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5.0 · 48 recensioni GoogleAirbnb Superhost

Che cosa rende diverso il sud

Qui il prodotto è il mese, non la notte.

Da novembre ad aprile, Rawai e Nai Harn si riempiono di ospiti russi e scandinavi che prenotano da quattro settimane a tre mesi. Questo solo fatto cambia tutto il modo in cui si gestisce una casa.

  • Meno prenotazioni, molto meno ricambio

    Un affitto mensile significa un arrivo, una partenza e una pulizia a fondo, mentre una villa a soggiorni brevi ne avrebbe otto per ciascuno. Tariffa lorda per notte più bassa, costi operativi drasticamente più bassi e molta meno usura della casa.

  • Un ospite che ci abita

    Chi resta sei settimane usa la cucina, fa il bucato, ha le sue opinioni sul wifi e nota le cose che un ospite di tre notti non vede mai. Lo standard richiesto è domestico, non alberghiero.

  • Il monsone qui si comporta diversamente

    Nella stagione delle piogge la costa sud-est è più riparata di quella ovest. Nai Harn e Rawai mantengono l’occupazione anche nei mesi in cui le ville della costa ovest si svuotano. Questo cambia i conti dell’anno più di quanto quasi tutti i proprietari si aspettino.

  • Un altro profilo di investitore

    I prezzi di ingresso qui sono nettamente più bassi che a nord ovest, e i rendimenti netti di cui si parla nel mercato sono di conseguenza più alti. I proprietari del sud tendono ad aver comprato per il reddito più che per l’uso.

Parliamoci chiaro

La nostra base è a Choeng Thale, non a Rawai.

Sono dai quarantacinque minuti a un’ora di strada, e non abbiamo intenzione di far finta che non sia così: tutto il senso di un gestore boutique sta in una promessa che potete verificare.

  • Che cosa significa nella pratica

    Per un immobile affittato a mesi, la frequenza delle visite che conta è più bassa che per una villa che cambia ospite ogni tre notti. È questo che rende il sud praticabile per noi, mentre una gestione a soggiorni brevi non lo sarebbe.

  • Quando vi diremo di rivolgervi ad altri

    Se il vostro immobile ha bisogno di qualcuno sul posto entro un’ora, più volte alla settimana, ve lo diremo e vi indirizzeremo verso gestori che hanno base a Rawai. Preferiamo mandarvi da qualcun altro piuttosto che accettare un lavoro che non possiamo fare come si deve.

  • Perché parlare comunque con noi

    Perché l’analisi di mercato è gratuita e indipendente da chi poi gestirà davvero l’immobile. Sapere che cosa hanno davvero prenotato ville comparabili vi serve comunque, qualunque strada prendiate.

Qui intorno

Rawai, Nai Harn e quello che sta tra le due.

  • Nai Harn

    La baia riparata, la domanda di soggiorni lunghi più forte fra le due e la parte alta del mercato locale. Nai Harn Baan Bua è il comprensorio su cui i proprietari ci fanno più domande.

  • Rawai

    Non è una spiaggia da bagno, il che tiene i prezzi ragionevoli e attira residenti più che vacanzieri. Saiyuan e le strade dietro la spiaggia concentrano gran parte delle ville.

  • Chalong, qui accanto

    Il lato nautico dell’isola, e un mercato quasi interamente di locazioni di lungo periodo. Sulla nostra pagina dedicata a Chalong trovate in che cosa quel mercato è ancora diverso.

Risposte chiare

Quello che ci chiedono i proprietari del sud.

Affittare al mese rende davvero più di Airbnb?
Al sud spesso sì, una volta contato quanto vi costano davvero i soggiorni brevi: la pulizia tra un ospite e l’altro, l’usura maggiore, più tempo di gestione e le notti vuote tra una prenotazione e l’altra. La tariffa lorda è più bassa e il netto è spesso migliore. E resta del tutto fuori dalla questione della licenza sui trenta giorni.
Avete personale a Rawai?
No. Al sud lavoriamo con fornitori locali invece di rivendicare una presenza che non abbiamo. Per un immobile affittato a mesi quell’assetto funziona; per una villa che cambia ospite ogni tre notti non funzionerebbe, e vi diremo in quale dei due casi si trova la vostra.
I rendimenti al sud sono davvero più alti?
I prezzi di ingresso sono più bassi, il che matematicamente alza la cifra del rendimento. Se questo si traduca in più denaro sul vostro conto dipende dall’occupazione e dai costi di gestione, che variano enormemente da immobile a immobile. Le cifre che circolano sul mercato arrivano quasi tutte da agenzie che vendono immobili. Trattatele di conseguenza, e guardate piuttosto che cosa hanno davvero prenotato ville comparabili.

Rivisto a . Aggiorniamo queste pagine quando cambia la pratica sul campo, non a scadenza fissa.

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