Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Резиденции

Two Villas Tara: управление виллами для владельцев

Two Villas Tara — маленький закрытый посёлок в Cherng Talay, в нескольких минутах вглубь от Layan Beach. Горстка вилл с бассейнами за одними воротами, и ни одна из них не новая. Такой размер меняет то, как здесь всё устроено, а почти всё, что написано для владельцев вилл на Пхукете, писалось про посёлки раз в десять крупнее.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Что мы можем подтвердить, а что нет

Короткий список фактов и честный пробел.

Публичной информации о маленьком посёлке мало, а из скудной информации и берутся выдуманные цифры. Вот что выдерживает проверку, а вот где стоит смотреть собственные бумаги, а не наши.

  • Где это

    Cherng Talay, район Thalang, в стороне от берега, а не на нём. По данным баз недвижимости, до Layan Beach несколько минут на машине, до Bang Tao чуть дальше. Гостю понадобится машина, и в объявлении об этом стоит написать прямо, а не намекать на прогулку пешком. Приехать и обнаружить обратное — как раз то, о чём люди пишут.

  • Сколько здесь вилл

    Около пятнадцати, все с собственными бассейнами. Все источники, которые мы нашли, сходятся на этом порядке величины, и они же заметно переписывают друг друга, так что их совпадение значит меньше, чем кажется. Точную цифру уточните у юридического лица: в таком масштабе одна вилла в ту или другую сторону действительно меняет то, как делятся общие расходы.

  • Какого они возраста

    По данным объявлений, сдача пришлась на конец 2006 года, а значит, этим виллам около двадцати лет. Это тот возраст, в котором исходные кондиционеры, оборудование бассейна и деревянные конструкции подходят к концу срока службы примерно одновременно. Дата по вашей конкретной вилле стоит в документах на титул и приёмку, и бюджет считать стоит по ней.

  • Чего мы вам не скажем

    Кто построил, как юридическое лицо. Одна база недвижимости называет застройщика в написании, которое не подтверждается ни одним независимым источником, так что повторять его как факт мы не станем. Само имя посёлка указывает скорее на строителя, чем на место, и это подсказка, а не подтверждение. В ваших документах на покупку названы продавец и дата, и значение имеет именно эта версия.

Вопрос размера

У маленького посёлка арифметика другая, чем у большого.

Вот та часть, которая здесь действительно важна и которую никто не записывает. Маленький посёлок — это не уменьшенный большой. Механика меняется, и меняется в обе стороны.

  • Решения принимаются быстро

    Комитет из горстки владельцев способен договориться за неделю о том, на что у большого комплекса уйдёт сезон. Полезно, когда нужно поменять привод ворот. Менее полезно, когда с той же скоростью принимают правило о коротких заездах, а вы узнаёте об этом потом, потому что вас в ту неделю не было в стране.

  • Общие расходы ложатся на очень немногих

    Обновить покрытие подъездной дороги, поменять насос в общей системе водоснабжения, усилить охрану. Поделите это между здешними владельцами — почувствует каждый. Спросите, что покрывает взнос за общую территорию, что лежит в резерве и какие работы уже запланированы. Цифры, которые называют по этому посёлку сайты объявлений, сильно расходятся, и ни одну нельзя считать достоверной. Настоящая — у юридического лица.

  • Своего штата на месте здесь нет

    У большого посёлка есть своя ремонтная бригада, посменная охрана и управляющий на территории. Здесь может быть охранник и садовник. Всё остальное — подрядчик, которого кто-то должен вызвать, и в девять вечера в воскресенье этот кто-то — вы или тот, кому вы платите за доступность.

  • Один владелец, переставший платить, здесь виден

    В посёлке такого размера один неплательщик — это настоящая дыра в бюджете, и остальные владельцы её либо закрывают, либо работы просто не делаются. В большом комплексе та же неуплата теряется в округлении. Стоит спросить про собираемость, прежде чем считать, что резерв цел.

Соседи

В маленьком посёлке сосед — не абстракция.

Именно здесь посуточная сдача в таком маленьком сообществе получается или не получается, и дело редко в тех гостях, которых владельцы опасаются заранее.

  • Один недовольный сосед здесь много значит

    Он не один голос из двух сотен. Он один из горстки, он точно знает, какая вилла ваша, и он будет на следующем собрании. Одной повторяющейся жалобы на поздние заезды или шум у бассейна хватает, чтобы вынести изменение правил на повестку, а маленькие комитеты решения принимают.

  • И это управляемо, если кто-то действительно рядом

    Почти все такие жалобы — это одни и те же три вещи: шум поздно ночью, машины, поставленные так, что перекрывают соседу проезд, и мусор, оставленный между заездами. Все три — вопрос организации, а не конструкции. Решают их правила дома, которые действительно соблюдаются, и местный номер, на который действительно отвечают, и ни то ни другое не работает из другой страны.

  • Пустая вилла здесь заметна

    В большом посёлке никто не замечает, что дом закрыт с марта. Здесь замечают все, включая тех, кому интересно, какие дома пустуют. Регулярные визиты здесь значат больше, чем те же визиты в другом месте, — отчасти потому, что окружающие видят, как они происходят.

Прежде чем сдавать посуточно

Что зафиксировать письменно в посёлке такого размера.

В маленьком сообществе письменной позиции по коротким заездам часто нет вообще, и владельцы принимают это молчание за разрешение. Это не так. Это значит, что вопрос никогда не проверялся, и проверит его ваше первое бронирование.

  • Получите позицию по коротким заездам на бумаге

    То, что сосед или охранник не возражают, — не правило, и смену комитета это не переживёт. Попросите у юридического лица письменную позицию и дату, когда её приняли. Если ничего нет, вы узнали кое-что полезное: вы и есть тот случай, который её задаст, — так что стоит стать примером хорошего управления, а не поучительной историей.

  • Согласуйте проход гостей до первого заезда

    Как гостя регистрируют на въезде, что происходит, когда рейс садится поздно, пускают такси или разворачивают. В посёлке такого размера это один разговор с одним человеком, и это настоящее преимущество перед большим комплексом. Помогает оно только тогда, когда разговор кто-то ведёт.

  • Решите вопрос парковки до того, как он станет инцидентом

    У каждой виллы своя парковка, рассчитанная на семью. Компания гостей регулярно приезжает на большем числе машин. Куда девать лишние — самый частый источник трения в маленьких посёлках, и его вполне можно избежать, договорившись заранее, а не в полночь.

  • Поверх всего всегда действуют национальные правила

    Что бы ни разрешал посёлок, тайский закон о проживании сроком менее тридцати дней и о гостиничном лицензировании действует всё равно. Посёлок может быть строже закона. Мягче — не может. Управляющий, который говорит иначе, гадает за ваш счёт.

Практическая сторона

Из чего на самом деле состоит содержание виллы здесь.

  • Мы ведём виллу в этом посёлке

    Это значит, что мы уже знаем, как работает здешнее юридическое лицо, кому звонить, когда нужен подрядчик, и как гостей встречают на въезде. Наш офис в Choeng Thale, в нескольких минутах отсюда, а не на другом конце острова, — поэтому еженедельный осмотр закрытой виллы здесь — рутина, а не экспедиция.

  • Погода своё уже сделала

    Вилла этого поколения в этом климате дошла до того состояния, когда работы перестают быть ремонтом и становятся заменой. Первыми идут кровля и дренаж: в невысоком доме с разросшимися посадками вокруг вода пробирается внутрь раньше, чем откажет что-либо ещё, и делает своё дело незаметно. Дата, от которой всё это считается, стоит в вашем акте приёмки, а не на странице объявления.

  • Кондиционеры того поколения отслужили

    Блоки, установленные при строительстве, давно выработали свой ресурс. Заменить обычно дешевле, чем продолжать чинить, и точка перелома наступает раньше, чем владельцы ожидают. Мы предпочтём показать вам арифметику по вашим собственным блокам, а не назвать общее правило. Это ещё и прямо видно в отзывах: кондиционер — одна из немногих вещей в доме, которые гости называют прямым текстом.

  • Бассейны, которыми не пользуются

    Виллы в таких посёлках часто используют несколько недель в году. Бассейн, которым не пользуются, содержать в порядке труднее, чем загруженный, а оборудование того возраста отказывает, не предупреждая. Еженедельная проверка воды в бассейне, где никто не плавает, — не придирчивость, а самая дешёвая часть работы.

Прямые ответы

О чём спрашивают владельцы в Two Villas Tara.

Сколько здесь вилл точно?
Около пятнадцати. Мы даём порядок величины, а не точную цифру, потому что все источники, которые мы можем проверить, сходятся примерно на этом, и ни один из них не авторитетен. Настоящее число — у юридического лица. В посёлке такого размера его стоит иметь: разница между четырнадцатью и шестнадцатью меняет то, как делится каждый общий расход.
Маленький посёлок сдаётся лучше или хуже большого?
Ни то ни другое — наверняка сказать нельзя. Он сдаётся иначе. Те, кто бронирует здесь, выбирают тихий жилой посёлок в нескольких минутах от пляжа, а не курорт с инфраструктурой, и объявление обязано начинаться именно с этого, а не соревноваться в удобствах, которых у посёлка нет. На что способна ваша конкретная вилла, зависит от её состояния, числа спален и того, какую часть года вы оставляете себе, — на это и смотрит наш анализ рынка.
Могу я назначить своего управляющего?
Как правило, да. Часть посёлков на Пхукете продаётся с арендной программой застройщика, и там, где она есть, обязательство обычно прописано в документах покупки, а не в правилах посёлка. Проверьте свои, прежде чем кого-либо назначать. Затем отдельно посмотрите в правилах посёлка, нет ли ограничений на то, кто вправе работать на территории. Это два разных документа, и прочитать нужно оба, прежде чем что-то на себя брать.
Моя вилла закрыта большую часть года. Управление имеет смысл?
В такой ситуации вам нужно не управление арендой, а тот, кто смотрит за домом. Это меньший объём работ, и стоит он соответственно. В посёлке такого размера это к тому же важнее, чем в другом месте: дом, за которым явно ухаживают, воспринимают иначе — и соседи, и все прочие, кто следит за тем, какие виллы пустуют.
О чём спросить юридическое лицо в первую очередь?
Разрешены ли короткие заезды, письменно и с датой, когда позицию приняли. Затем — что покрывает взнос за общую территорию, что держится в резерве и какие работы уже запланированы. Эти ответы скажут вам о том, во что здесь обойдётся владение и что оно позволит, больше, чем любая страница объявления, включая эту.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Это тоже стоит прочитать

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486