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Wohnanlagen

Two Villas Tara: Immobilienverwaltung für Eigentümer

Two Villas Tara ist eine kleine geschlossene Anlage in Cherng Talay, wenige Minuten landeinwärts von Layan Beach. Eine Handvoll Villen mit privatem Pool hinter einem Tor, und keine davon neu. Diese Größe verändert, wie die Anlage geführt wird, und fast jeder Ratgeber für Villeneigentümer auf Phuket wurde für Anlagen geschrieben, die zehnmal größer sind.

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Was wir bestätigen können, und was nicht

Eine kurze Liste von Fakten und eine ehrliche Lücke.

Öffentliche Informationen zu einer kleinen Anlage sind dünn, und und aus dünnen Informationen entstehen erfundene Zahlen. Hier steht, was standhält, und wo Sie besser in Ihre eigenen Unterlagen sehen als in unsere.

  • Wo sie liegt

    Cherng Talay, im Distrikt Thalang, von der Küste zurückgesetzt und nicht an ihr. Immobiliendatenbanken geben Layan Beach mit wenigen Autominuten an, Bang Tao mit etwas mehr. Gäste brauchen ein Fahrzeug, und Ihr Inserat sollte das klar sagen, statt einen Fußweg anzudeuten. Anzukommen und es anders vorzufinden, ist genau das, worüber Menschen dann schreiben.

  • Wie viele Villen

    Etwa fünfzehn, alle mit privatem Pool. Alle Quellen, die wir finden können, stimmen in dieser Größenordnung überein, und diese Quellen schreiben sichtbar voneinander ab, ihre Übereinstimmung ist also weniger wert, als sie scheint. Lassen Sie sich die genaue Zahl von der juristischen Person bestätigen, denn bei dieser Größe ändert eine Villa mehr oder eine weniger tatsächlich, wie sich die gemeinsamen Kosten aufteilen.

  • Wie alt

    Die Einträge der Inseratsdatenbanken setzen die Fertigstellung auf Ende 2006, womit diese Villen rund zwei Jahrzehnte alt wären. Das ist das Alter, in dem die ursprüngliche Klimatechnik, die Pooltechnik und das Holz alle ungefähr gleichzeitig das Ende ihrer Nutzungsdauer erreichen. Ihre Eigentums- und Übergabeunterlagen tragen das Datum für Ihre konkrete Villa, und nach diesem Datum sollten Sie Ihre Rücklagen planen.

  • Was wir Ihnen nicht sagen werden

    Wer sie gebaut hat, also welche Gesellschaft dahintersteht. Eine Immobiliendatenbank nennt einen Bauträger unter einer Schreibweise, die wir gegen keine unabhängige Quelle bestätigen können, also geben wir den Namen nicht als Tatsache weiter. Der Name der Anlage selbst weist auf einen Bauherrn hin und nicht auf einen Ort, was ein Hinweis ist und keine Bestätigung. Ihre eigene Kaufakte nennt den Verkäufer und das Datum, und das ist die Fassung, die zählt.

Die Frage der Größe

Eine kleine Anlage ist eine andere Rechnung als eine große.

Das ist der Teil, auf den es hier wirklich ankommt, und niemand schreibt ihn auf. Eine kleine Anlage ist keine verkleinerte große. Die Abläufe ändern sich, und zwar in beide Richtungen.

  • Entscheidungen fallen schnell

    Ein Beirat aus einer Handvoll Eigentümer kann in einer Woche beschließen, wofür eine große Anlage eine ganze Saison braucht, um es auch nur zu terminieren. Nützlich, wenn ein Torantrieb ersetzt werden muss. Weniger nützlich, wenn eine Regel zu kurzen Aufenthalten mit derselben Geschwindigkeit beschlossen wird und Sie es hinterher erfahren, weil Sie in jener Woche nicht im Land waren.

  • Gemeinsame Kosten landen auf sehr wenigen Schultern

    Die Erneuerung der Zufahrtsstraße, eine Pumpe in einer gemeinsamen Wasseranlage, eine bessere Sicherung der Anlage. Wenn sich das auf die Eigentümer hier verteilt, spürt es jeder Einzelne. Fragen Sie, was die Gemeinschaftskosten abdecken, was in der Rücklage liegt und welche Arbeiten bereits geplant sind. Die auf Inseratsseiten für diese Anlage genannten Beträge gehen weit auseinander, und keiner davon ist maßgeblich. Die juristische Person hat den echten.

  • Die Personaldecke vor Ort ist dünn

    Eine große Anlage hat eine eigene Instandhaltungsmannschaft, einen Schichtplan für den Wachdienst und einen Verwalter vor Ort. Hier gibt es vielleicht einen Wachmann und einen Gärtner. Alles darüber hinaus ist ein Handwerker, den jemand anrufen muss, und an einem Sonntagabend um neun sind das Sie oder die Person, die Sie dafür bezahlen, dass sie erreichbar ist.

  • Ein Eigentümer, der nicht mehr zahlt, fällt auf

    In einer Anlage dieser Größe ist ein einziger Ausfall ein echtes Loch im Budget, und die übrigen Eigentümer tragen ihn entweder mit, oder die Arbeit findet nicht statt. In einem großen Projekt verschwindet derselbe Ausfall in einer Rundungszeile. Es lohnt sich, nach dem Einzug der Beiträge zu fragen, bevor Sie annehmen, die Rücklage sei unversehrt.

Nachbarn

In einer kleinen Anlage ist ein Nachbar keine Abstraktion.

Hier entscheidet sich, ob Kurzzeitvermietung in einer so kleinen Gemeinschaft gelingt, und es geht selten um die Gäste, um die sich Eigentümer vorher Sorgen machen.

  • Ein unzufriedener Nachbar wiegt wirklich schwer

    Er ist nicht eine Stimme unter zweihundert. Er ist einer von einer Handvoll, er weiß genau, welche Villa Ihnen gehört, und er wird bei der nächsten Versammlung sein. Eine einzige wiederkehrende Beschwerde über späte Anreisen oder Lärm am Pool genügt, um eine Regeländerung auf die Tagesordnung zu setzen, und kleine Beiräte beschließen so etwas auch.

  • Beherrschbar, wenn tatsächlich jemand vor Ort ist

    Fast alle diese Beschwerden sind dieselben drei Dinge: Lärm spät in der Nacht, Autos, die einem Nachbarn den Weg zustellen, und Müll, der zwischen zwei Aufenthalten draußen liegen bleibt. Alle drei sind betrieblich und nicht baulich. Eine Hausordnung, die durchgesetzt wird, und eine örtliche Nummer, an der jemand abnimmt, lösen sie, und keines von beidem funktioniert aus einem anderen Land.

  • Eine leere Villa fällt hier auf

    In einer großen Anlage bemerkt niemand, dass ein Haus seit März geschlossen ist. In dieser bemerkt es jeder, auch jeder, der ein Interesse daran hat, welche Häuser leer stehen. Regelmäßige Besuche sind hier mehr wert als dieselben Besuche anderswo, auch deshalb, weil die Nachbarn mitbekommen, dass sie stattfinden.

Bevor Sie kurzzeitig vermieten

Was in einer Anlage dieser Größe schriftlich festzuhalten ist.

Eine kleine Gemeinschaft hat oft überhaupt keine schriftlich festgehaltene Regelung zu kurzen Aufenthalten, und Eigentümer lesen dieses Schweigen als Erlaubnis. Das ist es nicht. Es bedeutet, dass die Frage nie geprüft wurde, und Ihre erste Buchung ist das, was sie prüft.

  • Lassen Sie sich die Regelung zu kurzen Aufenthalten schriftlich geben

    Mündliche Duldung durch einen Nachbarn oder einen Wachmann ist keine Regel und übersteht keinen Wechsel des Beirats. Bitten Sie die juristische Person um die schriftliche Regelung und um das Datum, an dem sie beschlossen wurde. Gibt es nichts, haben Sie etwas Nützliches gelernt: Sie sind der Fall, der sie festlegen wird, und deshalb lohnt es sich, das gut geführte Beispiel zu sein und nicht das abschreckende.

  • Klären Sie den Zugang für Gäste vor der ersten Anreise

    Wie ein Gast am Tor angemeldet wird, was passiert, wenn ein Flug spät landet, ob ein Taxi eingelassen oder abgewiesen wird. In einer so kleinen Anlage ist das ein Gespräch mit einer Person, was gegenüber einem großen Projekt ein echter Vorteil ist. Es hilft nur, wenn jemand das Gespräch führt.

  • Regeln Sie das Parken, bevor es ein Vorfall wird

    Jede Villa hat ihre eigenen Stellplätze, bemessen für einen Haushalt. Eine Gruppe von Gästen kommt regelmäßig mit mehr Autos an. Wohin die zusätzlichen Autos kommen, ist die häufigste Reibungsquelle in kleinen Anlagen, und sie lässt sich vollständig vermeiden, indem man die Antwort vorher festlegt und nicht um Mitternacht.

  • Nationale Regeln gelten immer zusätzlich

    Was auch immer die Anlage erlaubt, das thailändische Recht zu Aufenthalten unter dreißig Tagen und zur Hotellizenz gilt weiter. Die Anlage kann strenger sein als das Gesetz. Großzügiger kann sie nicht sein. Jeder Verwalter, der Ihnen etwas anderes sagt, vermutet nur, und das auf Ihre Kosten.

Praktisches

Was der Betrieb einer Villa hier tatsächlich bedeutet.

  • Wir verwalten eine Villa in dieser Anlage

    Das heißt, wir wissen bereits, wie diese juristische Person arbeitet, wen man anruft, wenn ein Handwerker nötig ist, und wie Gäste am Tor behandelt werden. Unser Büro liegt in Choeng Thale, Minuten entfernt statt quer über die Insel, und deshalb ist eine wöchentliche Kontrolle an einer geschlossenen Villa hier Routine und keine Expedition.

  • Das Wetter hat seine Arbeit bereits getan

    Eine Villa dieser Generation ist in diesem Klima an dem Punkt, an dem aus Reparaturen Ersatz wird. Dach und Entwässerung kommen zuerst: Bei einem flachen Haus mit gewachsener Bepflanzung ringsum findet Wasser einen Weg hinein, bevor irgendetwas anderes ausfällt, und der Schaden entsteht lautlos. Das Datum, das über all das bestimmt, steht auf Ihren Übergabeunterlagen und nicht auf einer Inseratsseite.

  • Klimatechnik dieser Generation ist am Ende

    Geräte aus dem ursprünglichen Bau haben ihre wirtschaftliche Lebensdauer längst überschritten. Sie zu ersetzen kostet in der Regel weniger, als sie weiter zu reparieren, und der Punkt, an dem das kippt, kommt früher, als Eigentümer erwarten. Wir zeigen Ihnen die Rechnung lieber an Ihren eigenen Geräten, als eine allgemeine Regel zu nennen. Es zeigt sich außerdem unmittelbar in den Bewertungen, weil die Klimaanlage eines der wenigen Dinge in einem Haus ist, die Gäste beim Namen nennen.

  • Pools, die ungenutzt bleiben

    Villen in Anlagen wie dieser werden oft nur ein paar Wochen im Jahr genutzt. Ein ungenutzter Pool ist schwerer in Schuss zu halten als ein genutzter, und Pooltechnik dieses Alters fällt aus, ohne sich anzukündigen. Wöchentliche Wasserkontrollen an einem Pool, in dem niemand schwimmt, sind keine Pedanterie, sondern der günstigste Teil der Arbeit.

Klare Antworten

Was Eigentümer in Two Villas Tara fragen.

Wie viele Villen sind es genau?
Etwa fünfzehn. Wir nennen Ihnen die Größenordnung und keine genaue Zahl, weil die Quellen, die wir prüfen können, alle ungefähr darin übereinstimmen und keine davon maßgeblich ist. Die juristische Person hat die echte Zahl. In einer so kleinen Anlage lohnt es sich, sie zu haben, denn der Unterschied zwischen vierzehn und sechzehn ändert, wie sich jede gemeinsame Kostenposition aufteilt.
Vermietet sich eine kleine Anlage besser oder schlechter als eine große?
Weder noch, jedenfalls nicht verlässlich. Sie vermietet sich anders. Wer hier bucht, entscheidet sich für eine ruhige Wohnanlage wenige Minuten vom Strand und nicht für ein Resort mit Einrichtungen, und das Inserat muss damit anfangen, statt mit einer Ausstattung zu konkurrieren, die die Anlage nicht hat. Was genau Ihre Villa erreichen kann, hängt von ihrem Zustand ab, von der Zahl der Schlafzimmer und davon, wie viel vom Jahr Sie für sich behalten, und genau das sieht sich unsere Marktanalyse an.
Kann ich meinen eigenen Verwalter beauftragen?
In der Regel ja. Zu manchen Anlagen auf Phuket gehört ein Vermietungsprogramm des Bauträgers, und wo es das gibt, steht die Verpflichtung meist in den Kaufunterlagen und nicht in den Regeln der Anlage. Prüfen Sie Ihre, bevor Sie jemanden beauftragen. Prüfen Sie danach die Regeln der Anlage gesondert auf Beschränkungen dazu, wer innerhalb der Anlage tätig werden darf. Das sind zwei verschiedene Dokumente, und beide sollten Sie lesen, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
Meine Villa ist den größten Teil des Jahres geschlossen. Lohnt sich eine Verwaltung?
Was Sie in dieser Lage brauchen, ist keine Vermietungsverwaltung, sondern jemanden, der nach dem Haus sieht. Das ist eine kleinere Vereinbarung, und sie wird entsprechend berechnet. In einer Anlage dieser Größe zählt es außerdem mehr als anderswo: Einem Haus, dem man ansieht, dass sich jemand darum kümmert, begegnet man anders, von den Nachbarn und von allen anderen, die darauf achten, welche Villen leer stehen.
Was sollte ich die juristische Person zuerst fragen?
Ob kurze Aufenthalte erlaubt sind, schriftlich, mit dem Datum, an dem die Haltung beschlossen wurde. Dann, was die Gemeinschaftskosten abdecken, was in der Rücklage liegt und welche Arbeiten bereits geplant sind. Diese Antworten sagen Ihnen mehr darüber, was es kostet und was es erlaubt, hier Eigentümer zu sein, als jede Inseratsseite, diese eingeschlossen.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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