Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

Второе мнение

Второе мнение о том, как управляют Вашей виллой

У вас уже есть управляющий, и что-то не даёт покоя уже несколько месяцев. Из другой страны трудно понять, реальная это проблема или просто расстояние. Мы бесплатно посмотрим и скажем, что увидели, — в том числе и то, что иногда с вашим управляющим всё в порядке.

Запросить второе мнениеСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

Почему владельцы начинают присматриваться

То, из-за чего у владельца появляются вопросы.

Ни один из этих признаков сам по себе не означает, что ваш управляющий плох. Два-три вместе обычно означают, что что-то не делается.

  • Отчёт, который подводит итог вместо перечисления

    Месяц, сведённый к трём строкам — доход, расходы, остаток, — это не отчётность. Это вывод. Отчёт, который можно проверить, перечисляет каждое бронирование с датами и суммой, которую оно принесло, и каждый расход отдельной строкой, с чеками по запросу. Если у вас не так, вас не успокоили. Вам ничего не сказали.

  • Новое имя каждые полгода

    Текучка бывает везде и сама по себе не скандал. Важно то, что уходит вместе с человеком. Когда вам представляется уже третий за два года менеджер, спросите, что он читал о вашей вилле. Ответом обычно будет папка, а не история, — и то, что прежний менеджер просто знал, исчезло.

  • Расходы, о которых вы узнаёте потом

    Ремонт сделали, потом выставили счёт, потом объяснили. Иногда это правильно: насос бассейна, вставший в десять вечера, не должен ждать, пока в Европе откроют почту. Но это должно быть исключением, а в вашем договоре должна стоять сумма, сверх которой никто ничего не тратит, не спросив. Если всё подряд — аварийная ситуация, значит, ни о чём никогда не договаривались.

  • Тихий январь без объяснения причин

    Высокий сезон здесь идёт примерно с ноября по апрель, и у виллы с провалами в эти месяцы есть причина: слишком высокая ставка, фотографии, на которых дом выглядит хуже, чем он есть, объявление, съехавшее вниз в выдаче, отзывы, на которые никто не ответил. Управляющий, который делает свою работу, скажет вам, какая именно. Тот, кто говорит, что рынок тихий, — не скажет.

  • Объявление, не менявшееся с момента передачи

    Фотографии сделаны ещё до того, как дом стал вашим, в описании до сих пор упомянут закрывшийся пляжный клуб, а под последними отзывами нет ни одного ответа. Гости считывают это раньше, чем прочтут хоть слово текста. Площадки тоже замечают: скорость ответа, свежие отзывы и ответы на них влияют на то, как ранжируется объявление.

Разбор

На что мы на самом деле смотрим.

Пять пунктов, именно в таком порядке. Это кабинетная работа и фотографии, а не встреча с продавцом.

  • Двенадцать месяцев отчётов

    Мы читаем их так, как читал бы бухгалтер, а не продавец: что списывается, как часто, с каким интервалом и не появляется ли одна и та же строка под тремя разными названиями в течение года. Двенадцать месяцев — минимум, потому что у острова есть сезон. Всё, что короче, расскажет разве что о погоде.

  • Ваше объявление глазами гостя

    Открытое на телефоне, на каждой площадке, где оно размещено. Первые три фотографии, заголовок, условия отмены, скорость ответа, ответы под отзывами. Многое из того, что мы здесь находим, можно поправить за один вечер силами того, у кого есть доступ, — и это стоит знать до того, как вы решите, что кого-то надо менять.

  • Календарь на фоне сезона

    Месяц за месяцем: занятые ночи на фоне реального ритма острова — отрезок с ноября по апрель, муссон с мая по октябрь, китайский Новый год, Сонгкран в середине апреля, европейские школьные каникулы. Мы не строим прогноз. Мы спрашиваем, там ли стоят провалы, где им положено, и менялась ли ставка вслед за спросом.

  • Состояние дома

    Мы спрашиваем, когда кто-то из компании последний раз открывал все двери, а не только те, которыми пользуются гости. С мая по октябрь закрытая комната на Пхукете отсыревает сама по себе, и начинается это в кладовой, в гостевой ванной и в шкафу за кроватью. Уборщики — не инспекторы.

  • Ваш договор — как он устроен

    Это не юридическое заключение: мы не юристы, и всё по-настоящему спорное — к тайскому юристу. Что мы делаем — сверяем ваш реальный договор с тем, что вы, как вам кажется, подписали, и именно там обычно и находятся сюрпризы. Владельцы часто уверены в размере вознаграждения и ошибаются в сроке уведомления.

Что вы получаете

Выводы — и то, чем они не являются.

Записанные простым языком, чтобы вы могли сверять с ними то, что вам говорят.

  • Письменное резюме, которое остаётся у вас

    Две-три страницы обычного текста про отчёты, объявление, календарь и договор. Ни дашборда, ни системы баллов, ни оценок с цветовой раскраской. Что мы увидели, где, по-нашему, проблема, и где, по-нашему, её нет. Документ ваш, и вы вправе отправить его прямо своему управляющему.

  • Что мы бы изменили и что оставили бы как есть

    Делим это на два списка, потому что это два разных решения. Часть из этого ничего не стоит, и ваш нынешний управляющий мог бы сделать это в понедельник утром. Часть — структурная, и потребовала бы совсем другой схемы. Понимание, где что, позволяет заняться первым, не трогая второе.

  • Вывод, включая тот, который лишает нас работы

    Иногда честный ответ в том, что ваш управляющий делает работу грамотно, а беспокоит вас расстояние, а не небрежность. Мы это записываем, и на этом всё. Разбор, который в принципе способен найти только недостатки, не имел бы для вас никакой ценности.

  • Это не презентация с приложенным отчётом

    В конце нет коммерческого предложения, нет договора и нет письма-напоминания через три дня. Если вы захотите обсудить передачу виллы нам, поднять эту тему придётся вам самим. Мы предпочитаем быть компанией, которую вы вспомните через два года, а не той, которой вы перестали отвечать.

Практическая сторона

Сколько это стоит и что нужно от вас.

  • Сколько это стоит: нисколько

    Ноль. Ни платы, ни депозита, ни обязательств, и ничего, что становится платным потом. Мы можем себе это позволить, потому что мы маленькие и берём мало объектов, так что несколько часов чтения стоят нам недорого. И это показывает, как мы работаем, лучше любого текста на этой странице.

  • Что прислать

    Отчёты вашего управляющего за последние двенадцать месяцев, ссылку на объявление и договор управления, если копия у вас сохранилась. Это всё, и никакой формы заполнять не нужно. Если отчётов только за шесть месяцев — присылайте их. Если договор пропал, мы скажем, какие части проверить не смогли.

  • Конфиденциальность и сроки

    Мы не связываемся ни с вашим управляющим, ни с вашим персоналом, ни с управлением вашего посёлка, ни с соседями. Никто не узнает, что вы обращались. Заложите около недели с момента, когда документы дойдут до нас, и дольше — в разгар высокого сезона; в этом случае мы так и скажем, а не станем торопиться и что-то упускать.

Прямые ответы

О чём владельцы спрашивают, прежде чем что-то прислать.

Второе мнение действительно бесплатное?
Да. Ни платы, ни депозита, и ничего, что становится платным позже. Мы бутиковая управляющая компания с небольшим числом объектов, так что несколько часов на чтение отчётов владельца стоят нам немного, а показывают, как мы работаем, лучше любого звонка от отдела продаж. Нашу собственную репутацию можно проверить: 5,0 по 48 отзывам в Google и первое место в локальной выдаче на Пхукете.
Вы будете связываться с моим нынешним управляющим?
Нет, и к вашему персоналу, к вашему дому и к вашим соседям мы тоже не пойдём. Разбор делается по документам, которые вы пришлёте, и по тому, что публично видно в вашем объявлении. Ваш управляющий никак об этом не узнает, если вы сами не скажете, и нет причины узнавать, пока вы не начнёте действовать по прочитанному.
А если вы решите, что мой управляющий работает хорошо?
Тогда мы ровно это и напишем, а отчёт останется у вас. Это тот исход, с которым нам спокойнее всего, потому что разбор, который всегда находит проблему, — вовсе не разбор. Короткий список того, что стоит попросить у нынешнего управляющего, вы всё равно получите, и часто это полезнее смены компании.
Чем это отличается от вашего бесплатного анализа рынка?
Анализ рынка смотрит наружу: что реально бронировали объекты, сопоставимые с вашим, и где в этом диапазоне оказалась бы ваша вилла. Второе мнение смотрит внутрь: на ваши собственные отчёты, объявление, календарь и договор. Если ваш объект уже под управлением и вас что-то смущает — вам нужно именно оно.
Что будет, если я решу уйти от своего управляющего?
Это отдельный вопрос, и наша страница о смене управляющего на Пхукете разбирает его как следует: сроки уведомления, кому принадлежит объявление, что происходит с вашими отзывами, будущими бронями и персоналом, и в какие месяцы переход проходит спокойно. Сам разбор не обязывает вас ни менять управляющего, ни переходить к нам.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Это тоже стоит прочитать

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486