Перейти к содержанию
Phuket Property Manager
Позвоните нам+66 61 516 3486Связаться с нами

С чего начать

Как сдать виллу на Пхукете в аренду

Вы здесь владелец, а не гость, который ищет, где остановиться. Вы решили сдавать виллу. Вот что будет дальше — в том порядке, в каком это и произойдёт.

Free market analysisСвязаться с нами
5.0 · 48 отзывов в GoogleAirbnb Superhost

До того, как появится объявление

Что должно сойтись, прежде чем вилла сможет сдаваться.

Большая часть вопросов решается за две недели. Один-два пункта могут не решиться вовсе, и лучше узнать об этом сейчас, чем в ноябре.

  • Можете ли вы сдавать на срок меньше тридцати ночей

    Тайское законодательство относит краткосрочное размещение к лицензируемой деятельности по Закону о гостиницах, и почти ни одна частная вилла такой лицензии не имеет. Объекты без лицензии обычно сдают на срок от тридцати ночей. Возможно, ваш посёлок уже работает именно так, просто вам об этом не сказали. Мы выясняем, в каком положении находится ваша вилла, до того как что-либо будет опубликовано. Подробности — на нашей странице о правилах краткосрочной аренды на Пхукете, а ваша собственная структура владения — вопрос к тайскому юристу.

  • Что на самом деле написано в правилах посёлка

    Многие вилловые посёлки на Пхукете ограничивают сдачу, и решает это комитет посёлка или управляющая контора, а не национальный закон. Одни запрещают её вовсе. Другие разрешают, но не пускают гостей в общий бассейн и спортзал, а это меняет то, что вы вправе обещать. Запросите действующие правила в письменном виде, а не рекламный буклет.

  • Страховка, рассчитанная на платных гостей

    Обычный полис на жильё здесь рассчитан на дом, в котором живёт сам владелец, и сдача платным гостям может под него не подпадать. Прочитайте исключения, затем попросите брокера оформить покрытие, где сдача в аренду названа прямо и есть гражданская ответственность. Это телефонный звонок, а не проект, — и пункт, который владельцы пропускают чаще всего.

  • Бассейн, который выдержит проверку

    Претензии гостей чаще всего связаны именно с бассейном, и никакой инспектор не приедет проверять ваш: смотреть будет ваш страховщик. Отметки глубины, калитка, которую не откроет маленький ребёнок, спасательное оборудование на стене, а не в кладовке, нескользкое покрытие под ногами, фильтрация с историей обслуживания. Солёный воздух и полгода дождей быстро изнашивают насосное оборудование.

  • Электричество и связь, на которой можно работать

    Гости всё чаще работают из виллы, и один роутер в дальнем конце двухэтажного дома перестаёт тянуть в ту минуту, когда кто-то подключается к звонку из дальней спальни. До отзывов это доходит быстро. Оптика там, где она есть, mesh-точки по дому и генератор (или ИБП на самое необходимое), если у вас в районе пропадает свет в штормовой сезон.

Первые недели

Что происходит после вашего согласия.

Ничто из этого не требует вашего присутствия на Пхукете.

  • Мы обходим дом и всё записываем

    Полное обследование, комната за комнатой, со съёмкой. Вы получаете список, разделённый натрое: починить до сдачи, стоит сделать сейчас, оставить как есть. Мы скажем, когда пункт из нашего же списка не стоит ваших денег, — потому что альтернатива этому — управляющий, который превращает ваш дом в поход по магазинам.

  • Сначала идёт неэффектная работа

    Кондиционеры обслужены и заправлены, плесень обработана там, где муссон нашёл дорогу, матрасы заменены, если они своё отслужили, плотные шторы на окнах спален, проверка на термитов, если дом долго стоял закрытым. Ничего из этого не видно на фотографии. А в отзывах речь потом идёт именно об этом.

  • Съёмка, а затем и само объявление

    Снимаем в те часы, когда дом похож на себя — раннее утро и полчаса перед закатом, — а не в полдень с пересвеченным бассейном. Текст объявления затем делает то, чего не могут фотографии: кому вилла подходит, как устроены спальни, сколько занимает дорога до пляжа в пять вечера.

  • Цена, календарь, площадки

    Цены по сезонам, а не одна цифра на весь год, с календарями, синхронизированными между всеми площадками, чтобы одна и та же неделя не продалась дважды. А дальше — работа без даты окончания: следить за тем, что делают сопоставимые виллы, неделя за неделей, и менять цену прежде, чем разрыв станет заметен.

  • Люди, которые на месте, когда вас нет

    Уборка, бассейн, сад и мастер, который отвечает в воскресенье. Кто эти люди и как часто они бывают, вы узнаёте письменно ещё до первого гостя. Ключи и коды от ворот хранятся у названных поимённо людей, а не по адресу компании, и вы узнаёте, когда это меняется.

Ваша сторона

Что это требует от вас — а требует немного.

  • Четыре решения, принятые один раз

    Минимальный срок, принимаете ли вы детей и животных, разрешены ли мероприятия, недели, которые вы оставляете себе, и сумма, выше которой мы спрашиваем до того, как что-то потратить. Задайте эти четыре — и остальное идёт без вас. Если вы предпочитаете, чтобы с вами согласовывали каждую покупку, это тоже можно вписать в договор.

  • Один шкаф, который запирается

    Документы, хорошие ножи, вино, всё, что вам было бы жаль потерять, — всё это убирается под замок до первого гостя. Каждой сдающейся вилле нужна комната или шкаф, который остаётся вашим. Заодно появляется место, где оставлять свои вещи между приездами.

  • Доступ, документы, подпись

    Ключи и коды, доступ к личному кабинету интернет-провайдера, коммунальные счета, оформленные на того, кто сможет их оплачивать, гарантийные документы на кондиционеры и оборудование бассейна и договор управления. Мы также подаём отчёт TM30, которого требует тайская иммиграционная служба, когда в вашем объекте останавливается иностранный гражданин. Это весь список.

Скажем прямо

Виллы, которые на Пхукете сдаются плохо.

Мы предпочитаем сказать это до того, как возьмём объект, а не объяснять вам это в апреле.

  • Вилла без бассейна

    Это самый тяжёлый случай. На Пхукете частный бассейн — главная причина, по которой семья бронирует виллу, а не два номера в отеле, и дом без него конкурирует с квартирами по цене. Сдаваться он всё-таки может — более длинные заезды, помесячные жильцы, семьи со скромным бюджетом, — но не на тех условиях, на которые рассчитывает большинство владельцев.

  • Та, что на самой вершине холма

    Вид, ради которого вы купили дом, часто и есть причина, по которой его трудно сдавать. Крутая неосвещённая подъездная дорога означает, что с наступлением темноты такси отказываются ехать последний отрезок, а доставка перестаёт приезжать. С мая по октябрь эта дорога становится главным впечатлением от отпуска. Гости с маленькими детьми обычно не бронируют второй раз.

  • Спальни, которые не подходят тем, кто бронирует

    Виллы на Пхукете бронируют компаниями. Одна большая хозяйская спальня и три маленькие комнаты с общей ванной прекрасно читаются на плане и обычно проигрывают в цене, потому что ставку задаёт самая слабая спальня, а не лучшая. Планировка здесь значит больше, чем площадь.

  • Вилла, от которой до всего далеко

    Остров пересекать долго. Сорок минут до пляжа утром к шести вечера легко превращаются в час с лишним, и, попробовав один раз, гости начинают закладывать это в цену. Дом в глубине острова, откуда некуда дойти пешком поужинать, должен быть либо по-настоящему исключительным, либо по-настоящему дешёвым.

Прямые ответы

О чём владельцы спрашивают, прежде чем отдать ключи.

Как быстро вилла сможет принимать брони?
Это зависит от дома, а не от бумаг. Виллу, в которой жили и за которой следили, можно обследовать, отснять и выставить на площадках за несколько недель. В той, что простояла закрытой весь сезон дождей, сначала нужно разобраться с сыростью, кондиционерами и бассейном, и именно эта работа, а не объявление, задаёт дату. Какая из двух ваша, мы скажем после первого выезда, до того как вы возьмёте на себя какие-либо обязательства.
Нужно ли мне быть на Пхукете ради всего этого?
Нет. Нам нужны доступ, документы и ваши решения по короткому списку вопросов — всё это делается по почте или в разговоре. Если вы можете приехать, пройтись по дому вместе действительно полезно, и мы это предложим. Но это не требование, и ничто из-за этого не откладывается.
Могу ли я по-прежнему сам жить на своей вилле?
Да, и правильно будет заранее сказать, сколько именно. Закрывайте нужные вам недели настолько заранее, насколько получается: неделя, которую вы забираете обратно в декабре, — это неделя, под которую кто-то уже купил билеты. Проживание владельца прописывается в договоре — срок уведомления и берётся ли с вас плата за смену гостей, — а не согласуется потом сообщениями.
Что будет, если гость что-то сломает?
У части площадок есть собственные программы покрытия ущерба, но лимиты и условия у них разные, и ничто из этого не срабатывает автоматически; по прямым броням берётся депозит. Настоящая защита выстраивается раньше. Опись с фотографиями до первого гостя и осмотр после каждого выезда — чтобы повреждения находили в тот же день, а не через трёх гостей.
А если моя вилла из тех, что сдаются плохо?
Мы скажем об этом и объясним почему, до того как вы на неё что-то потратите. Иногда ответ — другая стратегия: помесячная сдача вместо недельной или долгосрочный жилец, которому дом подходит лучше. Иногда ответ в том, что крупная компания подходит вам больше, чем мы. Отказаться от объекта, который мы не сможем вести хорошо, дешевле для обеих сторон.

Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.

Это тоже стоит прочитать

Руководства для владельцев

Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.

Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.

Связаться с намиWhatsApp+66 61 516 3486