Управление домом
Управление жилой недвижимостью на Пхукете
Каждая управляющая компания публикует один и тот же список услуг. Эта страница — про другое: что человек действительно делает с вашим домом, в каком порядке, в каком месяце и что происходит, когда он находит неисправность.
Обход
Что на самом деле происходит, когда к вашему дому кто-то приезжает.
Выезд — это либо обход с письменной записью в конце, либо фотография ваших ворот, сделанная из машины. Из-за границы разницы не видно, поэтому её и нужно описать.
Неизменный маршрут, чтобы ничего не пропустить
Обход идёт в одном и том же порядке каждый раз: сначала линия кровли и жёлоба, пока черепица ещё сухая, затем периметр и земля, затем техническое помещение, затем дом комната за комнатой, мокрые зоны последними. Порядок важен, потому что память — не метод. Неизменный маршрут означает, что в марте смотрят то же самое, что и в сентябре, и что два разных человека опишут один дом одинаково. Он же означает, что скучный угол, который никому не хочется проверять, всё равно проверяется.
Всё открывают, а не окидывают взглядом
Под каждой раковиной, за шкафами, внутри шкафа с водяным насосом, под крышкой вводного щита, за задней стенкой уличной кухни. Большинство поломок в здешнем доме дают о себе знать там, куда никто не смотрит: влажное кольцо под сифоном, зелёный налёт на клемме, тихая течь, которая капает уже месяц. В кранах и душевых спускают воду, чтобы сифоны не пересохли и не пустили канализацию обратно в ванную.
Технику запускают под нагрузкой
Фотография кондиционера ничего не доказывает. Каждый блок запускают достаточно надолго, чтобы он охладил комнату, и проверяют его дренаж конденсата. Засор там проявляется пятном на потолке спальни, а не отказом кондиционера. Насос бассейна, водяной насос, привод ворот и, если он есть, генератор — всё запускается, потому что компрессор, который стартует тяжело, или насос, который подвывает на сальнике, предупреждают об этом за месяцы до отказа. Если есть машина, её тоже заводят.
Счётчики и протечка, которую не слышно
Показания воды и электричества попадают в отчёт при каждом выезде. Когда дом закрыт и ничего не работает, ползущий водяной счётчик означает протечку под землёй или клапан бачка, который тихо пропускает в унитаз. Так эта неисправность обнаруживается дешевле всего, а по счёту — одна из самых дорогих. Показания электричества делают ту же работу для морозильной камеры, о которой никто не помнил, что она включена.
Датированные фотографии и письменная запись
Одни и те же ракурсы при каждом выезде, чтобы изменения было видно, а не приходилось обсуждать на словах. На всё найденное есть фотография, место, вероятная причина и рекомендация, а не строчка «проведено обслуживание». Отчёт уходит независимо от того, случилось что-нибудь или нет, потому что выезд, на котором всё было в порядке, — ровно тот, за уверенность в котором вы и платите.
Дождь, соль и грунт
Три вещи здесь портят дом быстрее, чем люди.
Владельцы готовятся к ущербу от гостей. На Пхукете погода и земля делают больше, и действуют на дом независимо от того, живёт в нём кто-нибудь или нет.
Влажность, начиная с мая
В мокрые месяцы воздух неделями подряд остаётся насыщенным, и закрытая неподвижная комната — это место, где начинается плесень: задняя стенка шкафа, подкладка шторы, кожа, прохладная сторона наружной стены. Работа неэффектная. На каждом выезде открыть дом и проветрить, включать блоки в режиме осушения, держать дверцы шкафов приоткрытыми, поставить осушитель туда, где воздух не движется никогда. Замеченная в первые недели, она стирается тряпкой. Оставленная на весь сезон — она в поролоне и в штукатурке, и это уже замена, а не уборка.
Соль, если вы где-то рядом с побережьем
Ветер с моря несёт соль дальше вглубь острова, чем ожидают владельцы, и берётся она сначала за мелкие металлические детали: петли, саморезы, направляющие привода ворот, уличные светильники, рёбра конденсатора кондиционера и нержавеющую сталь, которая оказалась не совсем нержавеющей. Крепёж обычно сдаётся раньше того, что он держит, — и поэтому ржавый кронштейн ограждения — это вопрос безопасности, а не косметики. Промывка открытой фурнитуры пресной водой и обработка пятна тогда, когда оно появилось, а не когда расползлось, — вот почти вся защита.
Термиты работают снизу
Они поднимаются из грунта земляными ходами вдоль фундамента и по внешней стороне стен, дальше — в дверные коробки, плинтусы и любое дерево, касающееся земли. Ничего не видно, пока что-то не поддастся, поэтому обход включает простукивание уязвимого дерева и проход по основанию стен в поисках ходов. Обработка — это постоянный договор, а не реакция, потому что дом, оставленный в тишине на месяцы, даёт колонии ровно те условия, которые ей нужны.
Сухой сезон — тяжёлый сезон для сада
С декабря дождь прекращается, и проблема становится обратной. Посадки, которым много лет, гибнут за несколько недель без полива, газон выгорает, а бассейн теряет уровень настолько быстро, что уходит ниже скиммера и насос начинает работать всухую. Март и апрель — самые тяжёлые недели из всех. Жара достигает пика прямо перед возвращением муссона, и именно тогда сдаётся сад, который спокойно пережил январь. Полив нужно проверять, а не считать само собой разумеющимся, потому что таймеры сбиваются после отключения электричества, а капельный полив забивается незаметно. С мая всё переворачивается обратно: стричь еженедельно, убирать опавшее, не пускать зелень на мощение и бортик бассейна.
Жёлоба, черепица и шторм, который вы проспали
Протечка кровли здесь почти никогда не даёт о себе знать. Она начинается со сдвинутой черепицы, жёлоба, забитого опавшей листвой, герметика, растрескавшегося под солнцем. Первый признак — пятно на потолке, а к этому моменту гипсокартон мокнет уже давно. Жёлоба чистят до сезона, а не после него, и линию кровли обходят после любого серьёзного шторма, а не на следующем плановом выезде.
Бассейн
Баланс — это диапазон, а не цвет.
Бассейн — самая большая повторяющаяся работа в большинстве домов на Пхукете и та, где «почти правильно» всё равно заканчивается зелёной водой в день заезда.
Что на самом деле означает баланс
Свободный хлор, pH, общая щёлочность, стабилизатор и уровень соли, если стоит хлоргенератор. Они не независимы: дайте pH подняться — и тот хлор, что у вас есть, перестанет работать; дайте стабилизатору накопиться — и он перестанет работать по другой причине. Замер — это нормальный тестовый набор и записанное показание с датой, а не взгляд на воду. Сделать воду прозрачной на один день может кто угодно; держать её в диапазоне весь сезон — вот это и есть умение.
Почему в сезон дождей замеров становится больше, а не меньше
Владельцы считают, что дождь делает работу за них. Он делает обратное: сильный дневной ливень разбавляет воду, двигает pH и смывает в неё садовый сор, а солнце следующим утром сжигает остатки хлора. Купающиеся, крем от солнца и репеллент расходуют хлор сверх этого, а дом, тихо простоявший сентябрь, к ноябрю может быть снова полон. Именно поэтому график «раз в две недели», составленный в сухие месяцы, когда вода стоит стабильно днями, — это не тот график, который нужен сезону дождей.
Комната за бассейном
Давление на фильтре считывают, фильтр промывают обратным током, когда оно растёт, солевую ячейку осматривают на накипь, сальник насоса проверяют на подтёк, который предшествует отказу, корзины скиммеров опустошают, ватерлинию протирают до того, как след станет постоянным. Деталь, на которой попадаются все: после отключения электричества часы таймера сбрасываются, насос тихо перестаёт отрабатывать цикл, и никто не замечает этого, пока вода не уйдёт. Проверить эти часы — дело секунд.
Зелёный бассейн — это не вызов мастера, это потерянная бронь
Оставленный в жаре бассейн зеленеет примерно за неделю, а вернуть его — это дни работы, а не один вечер: ударная доза, фильтрация, щётка, повторный замер, снова. Если такая неделя заканчивается в день заезда гостя, никакие извинения отзыв не исправят, — а если уровень при этом упал ниже скиммера, пока насос продолжал работать, то и насос теперь часть той же работы.
Когда что-то ломается
Кондиционер выходит из строя в воскресенье днём.
Именно это владельцы на самом деле и покупают, и именно это невозможно оценить по сайту. Вот как выглядит первый час.
Кто-то берёт трубку и сразу разбирается, в чём дело
До того как кому-то звонить: дело в самом блоке, в автомате или в забитом дренаже, который выключает блок по поплавковому датчику. Заметная часть тех воскресных звонков про кондиционеры, что мы принимаем, — это вовсе не отказ блока, а выбитый автомат или линия конденсата, которая переполнилась и остановила блок по поплавку. Знание этого и есть разница между починенной комнатой и потерянным вечером. Если дело всё-таки в блоке, ближайшая задача — комфорт, пока организуется ремонт: переносной кондиционер или переселение людей в другую спальню. Ремонт — вторая задача, а не первая.
Отключение света и автомат, который никто не поднял
Отключения в штормовой сезон — рутина, и автомат, выбитый во время одного из них, останется выключенным, пока перед ним не встанет человек. А это значит: размороженная в жаре морозильная камера, остановленный насос бассейна, выключенный осушитель, мёртвый привод ворот и таймер полива, забывший, который час. У большинства здешних домов генератора нет, так что восстановление полностью ручное: кто-то должен встать у щита, поднять то, что выбило, запустить насос, вернуть часы на место и решить, что в морозильнике ещё съедобно. Там, где генератор есть, его нужно время от времени запускать под нагрузкой, иначе он не заведётся в ту ночь, когда понадобится. После серьёзного шторма дом проверяют независимо от того, был ли запланирован выезд.
Запчасти идут из Бангкока
Больно бьёт не сумма счёта за ремонт, а дни. Конденсатор, сальник насоса, конкретный фильтр или плату управления часто приходится везти оттуда, а это дни, а не часы, а в государственные праздники — ещё дольше. Отсюда и довод: знать до сезона, у какой части вашего оборудования длинный срок поставки, и держать дешёвые расходники на полке — фильтры, сальники, конденсаторы, лампы.
Что мы делаем с найденным повреждением
Его фотографируют, привязывают к месту и описывают с вероятной причиной и вариантами — включая вариант не трогать его до вашего следующего приезда. Всё, что выше установленного вами предела трат, уходит к вам с расчётом до начала работ. Всё, что ниже, просто делается и появляется в вашем отчёте отдельной строкой с приложенным счётом. Ремонт, который доходит до вас сводной строкой спустя месяцы, — это ровно то, от чего эта схема и должна защищать.
Второй расчёт — это не оскорбление
Во всём, что касается конструктива, во всём, что связано с кровлей, и всюду, где первая цифра удивляет нас самих, мы берём больше одного расчёта, и вы видите оба — включая тот, который мы бы не выбрали. Спросите любого управляющего, как он отбирает подрядчиков и увидите ли вы оригинал счёта. Ответ на второй вопрос говорит почти всё, что вам нужно знать о том, как вам будут выставлять ремонт.
Пустой дом
Уход за домом, в котором никто не живёт.
Дом, которым владеют из-за границы, обычно подолгу стоит пустым, и самые длинные из этих промежутков приходятся на мокрые месяцы, когда владелец у себя дома, в северном лете. Пустой дом — это не дом в покое. Это дом, в котором некому ничего заметить.
Дом, который выглядит брошенным, притягивает внимание
Нестриженая трава, стопка рекламных листовок у ворот, годами не сдвинутые баки, месяцами закрытые ставни — это сочетание читается с дороги, и именно оно делает дом лёгкой целью. Стриженый сад, расчищенный въезд и свет по таймерам — это такая же мера безопасности, как и косметическая. Выезды в разное время дня по той же причине ценнее, чем выезды в один и тот же час каждую неделю.
Почта, уведомления и счёт, из-за которого отключат воду
Коммунальные счета приходят здесь на бумаге, уведомления посёлка и дома приходят на бумаге, и обоим глубоко безразлично, что вы в другом полушарии. Неоплаченный счёт за воду заканчивается отключением и повторным подключением, которое надо оформлять лично. Собирать то, что пришло, платить то, что причитается, и рассказывать вам, что было в конверте, — работа неэффектная, и в первый год в ней почти вся ценность.
Что делают с закрытым домом
Открыть все краны и смыть во всех унитазах, чтобы сифоны оставались мокрыми, потому что сухой сифон — это открытая труба, а запах потом выветривается несколько дней. Открыть дом и устроить сквозняк. Поднять мягкую мебель и текстиль с холодного пола до сезона дождей, оставить холодильник приоткрытым, если он выключен, вынуть батарейки из всего, что простоит месяцы, и накрыть то, что стоит под самым сильным светом. Ничего сложного. Всё это просто нужно действительно делать.
Мы не охранное предприятие
Мы держим ключи, приезжаем, замечаем, что изменилось, и мы те, кому звонит ваш сосед или контора вашего посёлка. Мы не предоставляем охрану, не выезжаем по сигнализации и не мониторим камеры, а управляющий, который намекает на обратное, продаёт вам то, чего не сможет обеспечить в три часа ночи. Там, где у посёлка есть своя охрана, мы работаем вместе с ней; там, где вам нужен человек на посту, мы скажем, к кому обратиться, и ничего за это знакомство не возьмём.
Когда в доме гости
Половина работы, которой дом никогда не видит.
Если дом зарабатывает, всё описанное выше всё равно должно происходить — и происходить между заездами, в часы, когда никто не смотрит.
Встреча гостя — лично
Кто-то встречает гостя, проводит его по дому, показывает, какой пульт что делает, рассказывает про бассейн, ворота, дорогу и где поесть. Звучит как гостиничный театр. На деле это самое дешёвое обслуживание из всех, что вы можете купить: гость, которому показали, как работает кондиционер, не оставляет его на полной мощности с открытыми дверями на неделю, а гость, с которым вы познакомились, ведёт себя с домом иначе. Заодно это момент, когда иммиграционная отчётность по иностранным гостям делается, а не забывается.
Во время проживания — один номер, по которому отвечают
Проблемы в сдающемся доме измеряются не размером, а тем, сколько гость с ними просидел. Перегоревшая лампа, заменённая в тот же день, как будто и не существовала. Та же лампа на четвёртый день — это фраза в отзыве, которая стоит вам броней целый год. Значение имеет не обещание быть на связи, а то, кто физически берёт трубку и может ли этот человек отправить кого-то в дом сегодня.
Осмотр после выезда — до прихода уборщика
Дом осматривают тем же утром, а не на следующем плановом выезде: взгляд на повреждения, пересчёт того, что должно быть на месте, фотографии всего, что изменилось. Сделать это до уборки — сознательное решение, потому что после того, как комнату привели в порядок, никто уже не скажет, когда появился след. Это же и момент, когда неисправность ловится до того, как её унаследует следующий гость.
Смена гостей, которая одновременно и осмотр
Кровати, ванные, полы, стёкла, мебель у бассейна; холодильник опустошён, бельё сменено, расходники пополнены — всё по письменному чек-листу и со съёмкой в конце, чтобы работа осталась записью, а не словами. Горничные находят больше неисправностей, чем кто-либо ещё в этом бизнесе, потому что они единственные, кто касается каждой поверхности в доме. Найденное ими должно доходить до вас, а не только до офиса.
Ущерб: что предъявляют, а что нет
Сколотый бокал и запачканное полотенце — это операционные расходы, а не ущерб, и требовать за них с гостя — значит купить себе плохой отзыв ни за что. Треснувшая варочная панель, прожжённая столешница или сломанный шезлонг — другое дело. Здесь нужны фотографии, отметка времени выезда и спокойное объяснение гостю, и всё это нужно заявить площадке до заезда следующего гостя, — а на вилле, которая в высокий сезон меняет гостей в тот же день, это часы, а не дни. Именно этот срок и есть настоящая причина, по которой обход после выезда делают до прихода уборщика, а не после. С приложенными доказательствами и ровным тоном большинство гостей платят.
Расстояние
То, как далеко сидит ваш управляющий, определяет, каким этот сервис окажется на деле.
Пхукет выглядит маленьким, а ездят по нему медленно. Именно время в пути, а не карта покрытия, решает, будет проблема закрыта сегодня или завтра.
Спросите время в пути, письменно
Компания скажет вам, что работает по всему острову, и это может быть правдой. Но спросите, сколько времени у их человека уходит на дорогу до ваших ворот в пять вечера и за сколько ещё домов этот человек отвечает. Эти два ответа скажут о будущем обслуживании больше, чем что угодно на странице услуг. Мы работаем по всему острову Пхукет и дадим вам обе цифры для вашего адреса до того, как вы что-либо подпишете.
Вилла и квартира — это не одна и та же работа
В кондоминиуме юридическое лицо задаёт правила, внутри которых приходится работать, и часть работы дом уже делает сам: общие зоны, часто охрана, иногда бассейн. У дома ничего этого нет. Всё от кровли до привода ворот ваше, и поэтому управление домом на вилле — это постоянная программа, а в квартире — список короче и резче.
Одни и те же лица, а не график дежурств
Мы намеренно небольшая компания. Практическое следствие в том, что ваш объект осматривает тот же человек, что был там в прошлый раз и помнит пятно, которого в апреле не было. Честная цена этого — запас людей: у крупной структуры больше людей, которых можно отправить, когда три вещи случаются разом. Верно и то, и другое, а что подходит вам, зависит от того, насколько вы цените постоянство.
Скажем прямо
Когда управляющая компания вам не нужна.
Мы предпочитаем сказать это здесь, а не брать дом, к которому ничего не добавляем.
Вы живёте здесь или почти здесь здесь
Если вы на острове большую часть года, в той же его части, где стоит дом, и вас не тяготят звонки, вы справитесь сами. Управляющий продаёт в основном присутствие и список подрядчиков, а и то и другое можно собрать самому. Момент, когда это меняется, — обычно момент, когда дом начинает зарабатывать или когда вы начинаете много ездить.
Ваш посёлок уже делает половину
Часть посёлков стрижёт сады, держит охрану и обслуживает общий бассейн в рамках взноса посёлка. Если ваш так и делает, полная программа поверх этого вам не нужна. Вам нужно закрыть пробелы — обычно это дом изнутри, техника, счета и человек, который откроет дверь подрядчику. Платите за недостающее, а не за пакет.
Смотрителя может быть достаточно
Если дом никогда не зарабатывает, а вы приезжаете часто, доверенного смотрителя, живущего рядом, и хорошего мастера по бассейну может хватить. Вы отказываетесь от письменной записи, от дисциплины в закупках и от того, с кого можно спросить, когда работа сделана плохо. Для одних владельцев это честный размен, для других — плохой; всё зависит от того, отличаете ли вы на расстоянии хорошую работу от плохой.
Мы не строительная компания
При замене кровли, работах по конструктиву или полной реконструкции мы либо проведём тендер, удержим подрядчика в границах объёма и примем работу, либо прямо скажем вам, что проекту нужны строитель и руководитель проекта, а не мы. Управляющая компания, которая говорит «да» на всё, в итоге надзирает за работами, в которых не разбирается, — за ваш счёт.
Прямые ответы
О чём владельцы спрашивают нас, когда речь об уходе за домом здесь.
Что на самом деле входит в управление жилой недвижимостью на Пхукете?
Как часто кто-то должен приезжать к моему дому?
Мой дом никогда не сдаётся. Управление всё равно имеет смысл?
Кто выбирает подрядчика и как я пойму, что цена справедлива?
Вы держите ключи, и у кого есть доступ?
Вы можете и присматривать за домом, и сдавать его?
Что будет, если случится что-то серьёзное, а до меня не дозвониться?
Проверено в . Мы обновляем эти страницы, когда меняется практика на месте, а не по расписанию.
Это тоже стоит прочитать
Наши услуги
- Управление виллами на Пхукете
- Управление кондоминиумами на Пхукете
- Управление Airbnb на Пхукете
- Уход за виллой для владельцев, живущих за границей
- Как сдать виллу на Пхукете в аренду
- Второе мнение о том, как управляют Вашей виллой
- Обслуживание и уборка виллы на Пхукете
- Управление жилой недвижимостью на Пхукете
- О компании Phuket Property Manager
- Связаться с управляющей компанией на Пхукете
- Услуги по управлению недвижимостью
Руководства для владельцев
- Наём персонала для виллы на Пхукете
- Приёмка виллы от застройщика на Пхукете: осмотр и недоделки
- Как выбрать управляющую компанию на Пхукете
- Управлять виллой самому или нанять управляющего на Пхукете
- Правила краткосрочной аренды на Пхукете: вопрос о тридцати днях
- Гарантия арендного дохода заканчивается. Что дальше?
- Смена управляющего на Пхукете
- Стоимость услуг управляющего на Пхукете
- Сколько на самом деле стоит содержание виллы на Пхукете
- Управление недвижимостью на Пхукете для иностранных владельцев
- Плесень и влажность в пустой вилле на Пхукете
- Вода на вилле на Пхукете: бак, насос и день, когда она закончится
- Солевая коррозия на вилле у моря на Пхукете
- Кондиционеры на вилле на Пхукете: обслуживание, поломки и кто платит
- Уход за бассейном виллы в сезон дождей на Пхукете
- Управление недвижимостью на Пхукете: стоит ли доверять виллу или кондоминиум профессионалам?
- От рая к прибыли: гид иностранного владельца по управлению недвижимостью на Пхукете
- Ваш гид по лучшему управлению недвижимостью на Пхукете
Районы, где мы работаем
- Управление виллами в Layan
- Управление недвижимостью в Surin
- Управление недвижимостью в Rawai и Nai Harn
- Управление виллами в Cherng Talay и Pasak
- Управление недвижимостью в Kata и Karon
- Управление недвижимостью в Chalong
- Управление недвижимостью в Bang Tao
- Профессиональное управление недвижимостью в Камале, Пхукет
Комплексы, где мы уже работаем
- Anchan Villas: управление виллами для владельцев
- Botanica: управление виллами для владельцев
- Ayara Surin: управление виллами для владельцев
- Wallaya: управление виллами для владельцев
- Laguna Park: управление недвижимостью для владельцев
- Two Villas Tara: управление виллами для владельцев
- The Ozone Residences: управление недвижимостью для владельцев
- Aristo 2 condo, Surin: управление недвижимостью на Пхукете
- The regent: управление недвижимостью на Пхукете
Поговорите с тем, кто и будет заниматься вашей недвижимостью.
Ни колл-центра, ни отдела продаж. Мы намеренно держим небольшой портфель объектов.