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Wohnanlagen

The Ozone Residences: Immobilienverwaltung für Eigentümer

The Ozone Residences vereint Villen mit privatem Pool und ein Miteigentumsgebäude hinter demselben Tor in Cherng Talay. Wir betreuen dort eine Villa und zwei Einheiten. Es ist eine Adresse, und in der Praxis sind es zwei völlig verschiedene Aufgaben.

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Wo wir stehen

Was uns das zu schreiben erlaubt, und was nicht.

Überall sonst auf dieser Website lehnen wir es ab, eine Präsenz in einer Anlage zu behaupten, in der wir nicht arbeiten. Hier wäre dieselbe Zurückhaltung falsche Bescheidenheit. Der Rest dieser Seite ist also aus dem Inneren der Anlage heraus geschrieben, und es lohnt sich, genau zu benennen, wozu uns das berechtigt und wozu nicht.

  • Genug, um zu wissen, wie es hier zugeht

    Es ist kein Portfolio, keine Exklusivvereinbarung und kein Mandat von irgendjemandem. Es reicht, um zu wissen, wie das Tor spät in der Nacht gehandhabt wird, was das Wachbüro von einem Reinigungsteam erwartet, wo eine Lieferung tatsächlich landet, und welche dieser Dinge einem neuen Eigentümer nie gesagt werden.

  • Woher die Einzelheiten auf dieser Seite kommen

    Aus dem Unterschied zwischen dem Betrieb einer Villa in dieser Anlage und dem Betrieb einer Einheit im Gebäude, weil wir beides in derselben Woche gemacht haben. Das ist eine kleine Stichprobe, und wir machen sie nicht größer, als sie ist. Wo wir etwas nicht wissen, sagt diese Seite es, und es gibt hier einiges, was wir nicht wissen.

  • Was daraus nicht folgt

    Wir sprechen nicht für die juristische Person, wir haben gegenüber dem Bauträger keinen besonderen Status, und nichts hier ist eine Zustimmung der Anlage. Wenn Ihnen ein Verwalter erzählt, er habe irgendwo einen guten Draht, fragen Sie ihn, woraus der besteht und wer ihn erteilt hat. Die Antwort lautet meistens, dass jemand einen Wachmann kennt.

Zuerst der richtige Name

The Ozone ist eine ganze Reihe von Projekten, keine einzelne Adresse.

Dieselbe Gruppe hat im Distrikt Thalang mehrere Projekte unter dem Namen Ozone gebaut, in einigen Villen, in anderen Miteigentumsgebäude. Eigentümer, Makler und Inserate verwenden die Namen synonym, und das erzeugt echte Verwirrung darüber, welche Regeln für wen gelten.

  • The Ozone Residences

    Das Projekt in Cherng Talay, um das es auf dieser Seite geht: Villen mit privatem Pool und drei bis fünf Schlafzimmern, dazu ein Miteigentumsgebäude auf demselben Gelände. Es liegt landeinwärts von Bang Tao, am Golfplatz, wenige Minuten mit dem Auto von der Küste.

  • Die anderen Ozone-Projekte

    Die Gruppe hat in der Gegend weitere Miteigentums- und Villenprojekte unter demselben Namen. Jedes hat sein eigenes Gebäude, seine eigene Ordnung und seinen eigenen Beirat. Was für das eine gilt, gilt nicht automatisch für das andere, alles auf dieser Seite eingeschlossen.

  • Wer gebaut hat

    Öffentliche Inserate nennen Tion Star Group Co., Ltd als bauende Gesellschaft, unter der Marke The Ozone Group. Es lohnt sich, das mit der Gesellschaft abzugleichen, die in Ihrem eigenen Kaufvertrag steht, denn gegen diese Gesellschaft richtet sich jeder Gewährleistungsanspruch.

  • Warum das vor allem anderen kommt

    Ein großer Teil dessen, was Eigentümern über „das Ozone“ erzählt wird, wurde für ein anderes Ozone geschrieben. Stellen Sie fest, in welchem Projekt, in welchem Gebäude und in welcher Phase Sie Eigentümer sind, bevor Sie irgendetwas davon annehmen, unseres eingeschlossen.

Die Villenseite

Eine Villa hier ist ein Haus, und ein Haus ist eine ständige Aufgabe.

Die Villen sind um einen privaten Pool herum gebaut. Sie machen sich auf Fotos gut. Mit ihnen haben Sie außerdem Wasser, Glas und Holz zu betreuen, auf einem Grundstück, das die Anlage nicht für Sie pflegt, und die Arbeit macht keine Pause, nur weil gerade niemand darin wohnt.

  • Der Gemeinschaftspool deckt Ihren nicht ab

    Die Anlage hat einen Gemeinschaftspool und ein Clubhaus, und beide werden aus den Gemeinschaftskosten unterhalten. Ihr eigener Pool nicht. Er muss nach Plan gemessen und gebürstet werden, und er kippt nach ein paar Tagen starkem Regen, wenn niemand kommt. Wenn Ihnen niemand gesagt hat, wer die Werte prüft und wie oft, klären Sie das vor der Regenzeit und nicht erst mitten in ihr.

  • Schiebeelemente und Poolterrasse

    Wenn sich Ihre Villa über raumhohe Schiebeelemente zur Terrasse öffnet, versagen sie an den Rollen, den Laufschienen und den Dichtungen, wobei Salz und Staub die Arbeit übernehmen. Der Belag um den Pool muss vor dem Monsun behandelt werden und nicht, nachdem er vergraut ist. Beides ist nach Plan günstig und als Reparatur teuer.

  • Der Filter, an den niemand herankommt

    Wie hoch die Decke auch sein mag, die Regel gilt: ein Innengerät, das sich nicht von einer Trittleiter aus öffnen lässt, wird nicht gereinigt, und ein Filter, an den niemand kommt, ist die übliche Ursache für den Geruch, über den Gäste schreiben. Wenn Ihr Wohnraum doppelte Raumhöhe hat, kostet die Kühlung außerdem mehr, als die Grundfläche vermuten lässt. Fragen Sie den, der die Immobilie betreut, wie er an jedes Gerät kommt und wie oft.

  • Suchen Sie die Übergabeunterlagen, bevor Sie Arbeiten freigeben

    Die Villen wurden in Phasen übergeben. Ihre eigenen Übergabeunterlagen tragen das Datum Ihrer Abnahme und die Dauer der Gewährleistung, die damit begann, und beides sollten Sie wissen, bevor ein Handwerker Ihnen etwas anbietet, was das Bauunternehmen Ihnen noch schuldet. Gleichen Sie bei der Gelegenheit die dort genannte Gesellschaft mit der in Ihrem Vertrag ab.

Die Wohnungsseite

Eine Einheit ist weniger Arbeit und ein strengeres Regelwerk.

Das Gebäude auf demselben Gelände enthält Studios sowie Einheiten mit einem und zwei Schlafzimmern, einige davon als Maisonette, einige mit Blick auf den Golfplatz. Eine davon zu betreiben, kostet einen Bruchteil dessen, was eine Villa kostet. Was Sie begrenzt, ist nicht der Aufwand, sondern das, was das Gebäude erlaubt.

  • Das Gebäude hält sich bis zu Ihrer Tür selbst instand

    Flure, die Gemeinschaftsteile, der gemeinsame Pool, die Grünanlagen und die Fassade werden aus den Gemeinschaftskosten bezahlt. Alles innen, einschließlich Klimaanlage und Warmwasserbereiter, bleibt Ihre Sache. Eigentümer nehmen regelmäßig an, die Grenze liege weiter innen, und erfahren es, wenn etwas in der Wand ausfällt.

  • Der Gästewechsel entscheidet über eine Einheit

    Kürzere Aufenthalte bedeuten mehr Anreisen in einem Monat, als eine Villa in einer Saison sieht. Eine Einheit, die im Rhythmus einer Villa gereinigt wird, bekommt dafür Abzüge. Wäschebestand und Wäschelogistik entscheiden hier weit stärker über die Bewertungen als die Einrichtung.

  • Andere Gäste, andere Fragen

    Eine Einheit mit einem Schlafzimmer wird von Paaren gebucht und von Menschen, die eine Weile bleiben, nicht von Gruppen. Diese Gäste fragen nach Pool, Fitnessraum, Parkplatz und dem Weg zum Einkaufen. Das muss das Inserat beantworten, statt einen Strand zu beschreiben, an dem es nicht liegt.

  • Der Zugang ist Sache des Gebäudes

    Schlüsselübergabe, Zugang zu den Gemeinschaftsteilen, Parken und die Frage, wie eine Reinigungskraft eingelassen wird, legt das Gebäude fest, nicht Sie und nicht Ihr Verwalter. Wer eine Einheit übernimmt, ohne gefragt zu haben, erfährt es dann, wenn der Gast schon am Tor steht.

Ein Tor, zwei Regelwerke

Ein Miteigentum und eine Villenanlage unterliegen nicht demselben Recht.

Das ist der Teil, den fast niemand erklärt, und er ist der Grund, warum zwei Eigentümer auf demselben Gelände auf dieselbe Frage entgegengesetzte Antworten bekommen können, die beide richtig sind.

  • Das Miteigentum hat eine eingetragene juristische Person

    Miteigentümer, gemeinschaftliches Eigentum, eine eingetragene juristische Person, ein Verwalter und ein Beirat. Regeln werden in der Eigentümerversammlung beschlossen und protokolliert, und auf demselben Weg lassen sie sich wieder ändern. Sie haben eine Stimme und ein Recht darauf, die Protokolle zu lesen. Die wenigsten Eigentümer tun das je.

  • Eine Villenanlage ist ein anderes Instrument

    Die Straßen, das Tor und die gemeinsamen Grünflächen einer Villenanlage werden entweder über eine Regelung zur Grundstücksaufteilung oder über einen Dienstleistungsvertrag mit dem Bauträger gehalten. Das Vokabular klingt genau wie beim Miteigentum. Die Rechte sind es nicht.

  • Fragen Sie also, welches Dokument Sie bindet

    Verlangen Sie schriftlich die Ordnung, die für genau Ihre Immobilie gilt, und fragen Sie, wer sie ändern darf und in welchem Verfahren. Kann niemand sie vorlegen, haben Sie etwas gelernt, das zu wissen sich lohnt, bevor Sie mit irgendjemandem etwas unterschreiben, uns eingeschlossen.

Die Lösung, die es vor Ort schon gibt

Auf dem Gelände gibt es einen Vermietungsbetrieb. Lesen Sie, was Sie unterschrieben haben.

Villen und Einheiten werden hier unter dem Namen des Projekts für Ferienaufenthalte vermarktet, mit einer Rezeption vor Ort. Das ist ein echter Betrieb, und wir tun nicht so, als wäre es anders. Es ist außerdem eine Entscheidung, und die Entscheidung liegt beim Eigentümer.

  • Worin ein Betrieb vor Ort gut ist

    Er ist bereits hinter dem Tor, er kennt das Gebäude, und er ist die Lösung, die am wenigsten von Ihnen verlangt. Für einen Eigentümer, der überhaupt nicht eingebunden sein will, hat das echten Wert, und es lohnt sich, das ehrlich abzuwägen, bevor Sie etwas ändern.

  • Was Sie vor einer Verlängerung verlangen sollten

    Belegung und durchschnittlichen Übernachtungspreis Ihrer eigenen Immobilie, für Ihre Immobilie und nicht für das Gebäude oder die Anlage. Lassen sich die Zahlen auf dieser Ebene nicht vorlegen, können Sie Ihr eigenes Objekt nicht beurteilen, und das ist bereits die Antwort auf die Frage.

  • Klären Sie, wie Sie wieder herauskommen

    Kündigungsfrist, wer über die Gästehistorie verfügt, wem die Fotos und das Inserat gehören, und ob die Anlage einschränkt, wer in ihr tätig werden darf. Das steht in getrennten Dokumenten, und beide müssen Sie lesen, bevor Sie kündigen, und nicht danach.

  • Die Rezeption hat Öffnungszeiten

    Die Rezeption vor Ort hat feste Öffnungszeiten, und sie ist nicht rund um die Uhr besetzt. Wer Ihre Immobilie betreut, braucht einen Anreiseplan, der um Mitternacht auch ohne sie funktioniert. Fragen Sie, was passiert, wenn ein Flug spät landet, denn das kommt vor.

Vor Ort

Was der Betrieb einer Immobilie hier tatsächlich bedeutet.

Nichts davon steht in einem Verkaufsprospekt, und alles davon entscheidet, ob eine Saison gut läuft.

  • Gäste werden ein Fahrzeug haben

    Die Anlage liegt landeinwärts vom Strand, wenige Minuten mit dem Auto. Das ist kein Mangel, es entscheidet, wer bucht: Familien und längere Aufenthalte statt eines Fußwegs zum Sand. Schreiben Sie die ehrliche Fahrzeit ins Inserat, und die Bewertungen hören auf, sie zu erwähnen.

  • Ausweise, Wachleute und Lieferungen

    Eine geschlossene Anlage läuft über ein Register. Wer Ihre Immobilie verwaltet, sollte vorab abgestimmt haben, wie Gäste, Reinigungskräfte und Handwerker eingelassen werden und was der Wachmann verlangen darf. Das am Tor zu klären, während ein Gast wartet, ist zu spät.

  • Handwerker arbeiten auf jeder Seite nach anderen Regeln

    Arbeiten in einem Miteigentum müssen normalerweise angemeldet werden, sind auf bestimmte Zeiten beschränkt und brauchen manchmal eine Genehmigung. Auf der Villenseite haben Sie mehr Freiheit und entsprechend mehr Verantwortung. Dieselbe Anlage, derselbe Nachmittag, zwei Verfahren.

  • Unser Büro liegt im selben Tambon

    Wir arbeiten von Cherng Talay aus, und die Anlage liegt darin. Das ist eine Angabe zur Fahrzeit und keine über die Abdeckung. Sie ist der Grund, warum eine Kontrolle an einer geschlossenen Immobilie hier Routine ist und keine Expedition, und es lohnt sich, jedem Verwalter dieselbe Frage zu seiner eigenen Adresse zu stellen.

Klare Antworten

Was Eigentümer im Ozone fragen.

Verwalten Sie tatsächlich etwas in The Ozone Residences?
Ja. Eine Villa und zwei Einheiten im Miteigentum. Wir beantworten das direkt, weil die Frage berechtigt ist und weil wir darauf verzichten, es für Anlagen zu behaupten, in denen es nicht stimmen würde. Wenn Ihnen die Meinung eines Eigentümers lieber ist als unsere, fragen Sie uns, und wir stellen die Frage weiter. Die Antwort steht uns nicht zu.
Kann ich meinen eigenen Verwalter beauftragen?
Das hängt von zwei Dokumenten ab und nicht von einem. Ob Ihre Villa oder Ihre Einheit mit einer angehängten Vermietungsvereinbarung verkauft wurde, und was die Ordnung des Gebäudes oder der Anlage darüber sagt, wer innerhalb des Tors tätig werden darf. Beides müssen Sie lesen. Ein Verwalter, der Ihnen sagt, das sei in Ordnung, ohne eines von beiden gelesen zu haben, rät auf Ihre Rechnung.
Erzielen eine Villa und eine Einheit hier ähnliche Ergebnisse?
Nein, und dieser Vergleich ist der Fehler, den wir hier am häufigsten sehen. Eine Villa erzielt einen deutlich höheren Übernachtungspreis und kostet erheblich mehr im Betrieb. Eine Einheit ist bei beidem leichter und ist über das Jahr hinweg anders ausgelastet. Der einzige nützliche Vergleich ist der mit ähnlichen Immobilien, und genau dafür ist unsere Marktanalyse da.
Die Anlage hat einen Pool, einen Fitnessraum und ein Clubhaus. Deckt das meine Villa ab?
Nein. Die gemeinsamen Einrichtungen, der Wachdienst und die gemeinsamen Grünflächen sind das, was die Gemeinschaftskosten abdecken. Ihr eigener Pool, Ihr Garten, das Innere und die Klimaanlage sind Ihre Sache, und bei einer Villa sind sie der größere Teil dessen, was es kostet, die Immobilie instand zu halten. Die Gebühr wird erhoben, ob die Immobilie etwas einbringt oder nicht, und gehört deshalb in jedes ehrliche Bild des Jahres.
Sind kurze Aufenthalte hier erlaubt?
Das sind zwei getrennte Fragen. Was das thailändische Recht erlaubt, wozu wir eine eigene Seite haben, und was Ihr Gebäude oder Ihre Anlage erlaubt, was vor Ort entschieden wird und in einer Versammlung geändert werden kann. Die örtliche Regel kann strenger sein als die nationale, und sie ist die, die die meisten Eigentümer nie prüfen, bis sich jemand beschwert.
Meine Einheit ist neu. Muss sie schon verwaltet werden?
Wenn Sie vermieten, ab der ersten Buchung, denn die ersten Bewertungen bestimmen, was das Inserat ein Jahr lang verlangen kann. Wenn Sie nicht vermieten, brauchen Sie etwas Kleineres und Günstigeres: jemanden, der öffnet, die Klimaanlage laufen lässt und nach Lecks sieht. Eine geschlossene Immobilie verfällt in diesem Klima lautlos und legt die Rechnung später vor.

Geprüft im . Wir aktualisieren diese Seiten, wenn sich die Praxis vor Ort ändert, nicht nach Kalender.

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